Кабмин хочет ввести обязательный налог на добавленную стоимость (НДС) 20% при любой перепродаже первичного жилья, а также налог на доходы 18% для физических лиц при заключении третьего и последующих сделок по продаже недвижимости за год. Соответствующий законопроект №5600 уже вызвал волну возмущения среди украинцев.

НДС – это косвенный налог, который платит покупатель большинства потребительских товаров и услуг. Доля НДС в доходной части государственного бюджета 2021 года составляет почти 34%, с учетом бюджетного возмещения.

До сих пор приобретение недвижимости на первичном рынке облагалось НДС лишь один раз – на этапе продажи объекта девелопером.

Для большинства комплексов от 20 до 40% жилья изначально реализуется именно инвесторам в наиболее классическом понимании этого термина. Они вкладывают средства на ранних этапах и несут определенные риски, чтобы через полтора-два года перепродать квартиру в достроенном доме уже тому, кто будет там проживать, и получить прибыль.

Введение НДС при перепродаже квартир от инвесторов является не только дублированием уже уплаченного налога, но и может радикально изменить ситуацию на рынке

Такая схема позволяет людям, у которых есть средства, и они готовы инвестировать, а также покупателям, которые хотят получить готовое жилье, взаимодействовать без посредников, по механизмам рынка. Инвестор вкладывает деньги и ожидает прибыли. Девелопер строит на эти средства объект. Финальный покупатель платит на 20-30% больше вложений инвестора, однако получает квартиру в уже готовом доме.

Введение НДС при перепродаже квартир от инвесторов является не только дублированием уже уплаченного налога, но и может радикально изменить ситуацию на рынке. Рост цен для финальных покупателей "жилья под себя" будет очень быстрым. Если представить семью, которая за 15-20 лет собрала необходимую сумму и начала искать варианты первичного рынка, однако в уже достроечных объектах, увеличение стоимости жилья на 20% означает для такой семьи необходимость накапливать еще 3-4 года.

Отсутствие массовой доступной ипотеки не даст возможности выровнять ситуацию и растянуть рост цен на длительный срок, как произошло бы в случае переноса суммы +20% в тело кредита. В Польше, Италии или США лицо может получить заем на 20-30 лет с фиксированной ставкой до 3,5% на всю стоимость объекта ипотеки. В Украине с момента старта программы доступной ипотеки 7% с 1 марта 2021 года, по состоянию на середину июня было выдано лишь 430 кредитов. В то же время общее количество сделок купли-продажи жилой недвижимости – более 300 тысяч ежегодно.

Учитывая отсутствие доступных кредитов на жилье, человек не сможет где-то просто взять эту разницу, чтобы уплатить налог государству, не отказываясь от сделки на ближайшие несколько лет. Это означает, что многие инвесторы будут вынуждены ждать, пока продадут квартиры. Конечно, они не станут вкладывать средства в новые стройки.

Риторический вопрос для чиновников, но справедливый для бизнеса и покупателей – почему инвесторы вообще должны платить второй НДС, если застройщик один раз уже выплатил средства. Тогда, чтобы сделать систему логичной, надо вводить различные процедуры, выделять приобретение объектов недвижимости для личного пользования и в виде инвестиций. Однако зачем настолько усложнять процедуры и открывать поле для манипуляций, в которых растворятся дополнительные сборы на цене +20-30% между суммой инвестиций и конечной стоимостью жилья?

Это открывает поле для манипуляций, когда квартиры будут значительно занижать в стоимости, чтобы сэкономить при уплате налога

Финальным ударом по спросу станет еще одна новация – налог на прибыль 18% при продаже третьего и каждого следующего объекта недвижимости за год (сейчас он составляет 5%). Нередко для того, чтобы купить новый дом, семья продает свою старую квартиру или дом, гараж и, например, квартиру, которая осталась в наследство от бабушки или родителей. Если правительственная новация будет принята, за третью продажу лицо будет обязано уплатить серьезные 18% налога на доходы. Причем даже если человек когда-то покупал объект и отдал за него определенную сумму, все равно базой налогообложения будет не разница между ценой покупки и продажи жилья, а общая сумма сделки.

Это открывает поле для манипуляций, когда квартиры будут значительно занижать в стоимости, чтобы сэкономить при уплате налога. Или люди просто начнут отказываться от сделок, потому что не смогут собрать необходимые суммы – с учетом необходимости уплатить сначала 18% с продажи своего жилья, а потом отдать дополнительные 20% в виде НДС, покупая новую квартиру. Процесс сбора средств перед сделкой может растянуться на несколько лет.

Остро встанет проблема продаж для девелоперов. Хотя инвестиционный спрос составляет от 20% до 40%, в зависимости от ЖК, эти средства попадают к застройщику на ранних стадиях строительства – до ввода дома в эксплуатацию. Именно поэтому их доля в структуре затрат собственно на сооружение объекта доходит до 30% -60% на разных этапах. Заменить такой источник финансирования в современных реалиях и при условии отсутствия адекватных кредитных программ в банках почти невозможно.

В долгосрочной перспективе реальная проблема гораздо глубже. После введения НДС, девелоперы откажутся по меньшей мере от половины проектов. Начнет сокращаться объем строительных работ и предложение на рынке. Если брать в масштабах всей экономики, речь идет о чистых прямых потерях сектора строительства минимум 3 млрд гривен в год. Наибольший удар испытывают сегменты "эконом" и "комфорт", популярные среди рядовых украинцев. С учетом эффекта мультипликатора, общий негативный эффект может достичь -0,5% ВВП и сотен тысяч рабочих мест. На этом фоне дополнительно собранные средства НДС растворяются среди негативных последствий сокращения строительства.

Жилье, например, в Киеве подорожает до 3+ тысяч долларов за метр в сегменте "комфорт" за следующие полгода после принятия инициативы

Уплата НДС при покупке квартир на первичном рынке – это попытка быстро наполнить бюджет за счет застройщиков и финальных покупателей жилья. Кабмин посылает очень разные месседжи девелоперам и инвесторам. Одной рукой власти запускают программу доступных ипотек и вкладываются в ее пиар на самом высоком уровне. Это хорошая идея, которую поддерживают девелоперы и покупатели. А ее развитие – переход к рыночным доступным кредитам уже без участия государства – могло бы стать одним из основных экономических драйверов для экономики страны.

В это же время, другой рукой, чиновники Кабмина подают проекту закона, окончательное принятие которого, в лучшем случае, будет означать подорожание квартиры на 20%. В худшем (и, к сожалению, более реалистичном) новый закон полностью закроет девелоперам один из основных источников финансирования – средства инвесторов. Вследствие чего жилье, например, в Киеве подорожает до 3+ тысяч долларов за метр в сегменте "комфорт" за следующие полгода после принятия инициативы. Ведь темпы работ сократятся, а предложение нового жилья будет падать очень быстро.

Алексей Коваль, эксперт рынка недвижимости, руководитель проектов PerfectGroup