Как действовать, если кровля аварийная и из-за нее затопило жилье, - подробно объяснил УНИАН адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства в Юридической консалтинговой компании "Де-Юре" Иван Топор.
Кому принадлежит крыша многоквартирного дома?
По закону, в частности по Гражданскому кодексу, крыша многоквартирного дома является общей собственностью всех совладельцев дома. Право собственности непосредственно на крышу отдельно никто не может зарегистрировать.
Любой вопрос о порядке эксплуатации мест общего пользования, в том числе крыши, решается общим собранием. Чтобы решение было принято, за него должно проголосовать большинство. Затем оформляется протокол собрания.
Если изменения в порядке эксплуатации, например, не касаются фасада или коммуникаций, не планируется реконструкция или изменение кровли, вмешательство в несущие конструкции, то отдельных согласований от властей не надо.
Кто должен ремонтировать крышу многоквартирного дома?
Ответственность за содержание дома несут все совладельцы, но в большинстве случаев фактическое выполнение обязанностей обеспечивает или компания-управитель, или созданное объединение совладельцев многоквартирного дома, или жилищно-эксплуатационная компания.
Чаще всего текущий ремонт, то есть содержание крыши в надлежащем состоянии или ее восстановление возлагается на управляющего, ЖЭК или ОСМД. Именно они должны постоянно мониторить состояние крыши и восстанавливать ее, если возникают какие-то проблемы, есть повреждения.
Если же нужен капитальный ремонт, к примеру, полная замена крыши, необходимы еще какие-то вмешательства в конструкцию, например, чтобы ее усилить, тогда чаще всего такие расходы не входят в текущие выплаты за жилищно-коммунальные услуги. В таком случае инициируется создание фонда, и в платежках появляется новая графа, например, на "Фонд капитального ремонта крыши". Затем или ОСМД, или ЖЭК, или управляющий должны сделать капитальный ремонт за собранные средства.
Кто платит за ремонт крыши многоквартирного дома?
Если совладельцы многоквартирного дома привлекают к управлению зданием ЖЭК, ОСМД или управляющего, то ответственность за состояние крыши и проведение ремонтных работ лежит именно на этих организациях и компаниях. Но за ремонт платят совладельцы, оплачивая коммунальные платежи. Если кто-то не платит коммунальные платежи, то это уже задача управляющего, ОСМД или ЖЭКа взимать средства с должников, и неуплата "коммуналки" не освобождает такие компании или организации от обязанности выполнять текущий ремонт.
Есть исключения - если, к примеру, речь идет об общежитии, которое принадлежит государству или какому-то предприятию. В этом случае ответственность за ремонт лежит на владельце здания.
Как написать заявление в ЖЭК на ремонт крыши? Что делать, если получили отказ и может ли быть этот отказ?
Заявление можно написать в общей форме на имя директора ЖЭКа. Если домом руководит управляющий или ОСМД, то в шапке документа указывается имя руководителя конкретной организации и ее адрес. Тому, кто будет писать заявление, важно указать свою фамилию и имя, что он является владельцем такой-то квартиры, указать адрес и номер телефона.
После заголовка "Заявление" нужно описать проблему, например, указать, что в результате сильного дождя есть протечки, появились пятна на потолке. Затем в общей форме обратиться к управляющей организации или компании с просьбой, например, провести технический осмотр крыши, составить акт о недостатках, если таковые имеются, и предоставить информацию о последствиях осмотра и устранения недостатков. К заявлению можно приложить, например, распечатанные цветные фотографии последствий протекания крыши. В таком случае после текста заявления надо написать слово "приложение" и уточнить, на скольких листах есть материалы фотофиксации. А потом уже идет дата написания заявления и подпись того, кто его подает.
Если лицо подает заявление лично, то документ должен быть в двух экземплярах, и на втором экземпляре нужно проставить отметку о получении. Заявление также можно отправить по почте. В таком случае письмо должно быть с уведомлением о вручении. Имея второй экземпляр заявления или уведомление о вручении письма, вы будете иметь подтверждение того, что обращались в ЖЭК, к управляющему или ОСМД.
Если через месяц вы не получили ответ, - это нарушение закона "Об обращении граждан". Почти всегда любой управляющий, ЖЭК или ОСМД осуществляют обслуживание дома на основании договора, в котором обязательно указано, что они должны осуществлять обслуживание сооружения, предоставлять информацию о его состоянии.
Если вам не предоставили ответ в установленный законом срок, первый шаг, который стоит сделать, - обратиться с жалобой в орган местного самоуправления, который занимается вопросами жилищно-коммунального хозяйства (например, это может быть департамент или управление). Также можно обратиться в районную администрацию - это иногда действенно. Еще можно обратиться в Государственную потребительскую службу и указать, что нарушаются ваши права как потребителя коммунальных услуг. Если даже и это не действует, тогда можно идти в суд и добиваться признания противоправной бездеятельности и требовать совершения определенных действий. Суд - это уже крайний случай.
Если же вы получили от ЖЭКа, ОСМД или управляющего ответ на заявление, но вашу просьбу не удовлетворили, то опять же вы можете жаловаться в органы местной власти, в Госпотребслужбу или подавать иск в суд.
Можно ли самому ремонтировать крышу многоквартирного дома?
Если есть организация или компания, которой делегированы полномочия по обслуживанию дома и, в частности, крыши, то стоит согласовывать с ней свои действия. К примеру, если лицо хочет залатать какие-то дыры на крыше, то ему желательно обратиться в ЖЭК, ОСМД или управляющую компанию, чтобы они предоставили своего сотрудника для выполнения работ или чтобы согласовали со своей стороны выполнения работ, а он их сделает самостоятельно или в присутствии их представителя.
То есть нужно сделать все действия, чтобы проинформировать ответственных лиц о запланированных ремонтных работах. В таком случае к лицу потом не должно возникнуть претензий.
Можно ли рассчитывать на компенсацию за затопление квартиры, если протекает крыша многоэтажки, а вы на последнем этаже?
Человек может рассчитывать на компенсацию, но нужно соблюсти процедуру. Если человека затопили, он обязательно должен известить об этом ЖЭК или управляющего или ОСМД и вызвать его представителя для составления акта о фиксации затопления (в идеале надо, чтобы применяли форму акта №4). Акт составляется комиссией, в которую входит владелец затопленного жилья, представитель управляющей компании или организации и желательно привлечь еще нескольких человек - совладельцев соседних квартир. Владельцу нужно зафиксировать последствия затопления - сделать фотографии и видео, все подробно описать.
В самом акте представитель ЖЭКа, управляющего или ОСМД должен написать свои выводы о причинах инцидента. Он может написать, в частности, что было такое стихийное бедствие, что конструкции дома не выдержали, и поэтому произошло затопление. Владелец затопленной квартиры, в свою очередь, должен написать комментарий в акте и может, к примеру, отметить, что считает виновным в инциденте именно управляющую компанию или организацию, потому что она несет ответственность за обслуживание крыши и не делала там своевременно ремонтные работы и не проверяла состояние кровли, и поэтому она виновата в причиненном ущербе. Акт фиксации - это не окончательное решение, в нем просто фиксируются все обстоятельства инцидента и вписывается позиция сторон. Документ подписывают все участники комиссии, и у владельца пострадавшего жилья должен остаться его экземпляр.
Затем на основании этого акта делается претензия - указывается ориентировочная сумма на восстановление жилья и возмещение другого ущерба. Претензию направляют в ЖЭК, ОСМД или управляющего, чтобы он покрыл расходы.
Если представитель управляющей компании или организации не явился для составления акта или управляющая компания или организация не признают свою вину, или не согласны с размером нанесенного ущерба, тогда можно привлечь частного лицензированного эксперта, который определит размер ущерба и укажет причины затопления.
На основании этого экспертного заключения можно обращаться в суд, чтобы взимать средства с управляющей компании или организации. Но надо учитывать, что такая экспертиза может стоить 10-15 тысяч гривен (стоимость зависит от региона).
Экспертную оценку необязательно делать, это просто одно из доказательств в суде. Лицо может самостоятельно сделать ремонт и сохранить все чеки, а потом обратиться в суд и указать, что вот такую сумму оно уплатило за ремонт жилья. Иногда этого достаточно и нет смысла платить за экспертную оценку. Например, если лицу нанесли ущерб в размере 3-5 тысяч гривен, но он принципиальный и хочет, чтобы ему возместили средства, то тогда может сделать ремонт, сохранить все чеки и использовать их как еще одно доказательство в суде.
Окончил Одесскую национальную академию, магистр права, кандидат юридических наук. Руководитель практики недвижимости и строительства в Юридической консалтинговой компании "Де-Юре". Имеет более 15 лет опыта работы в юридической сфере.
