Центральный деловой район (ЦДР) играет важную роль для бизнес-деятельности и экономического развития города. Наличие удобной транспортной инфраструктуры, а также обеспечение развлекательной, торговой и других функций позволяет им стать эпицентром жизни для всех горожан. 

Ранее деловым центром выступали привычные рынки, вокруг которых формировались города. Сегодня их считают предшественниками классических ЦДР. Зачастую бизнес-активность аккумулируется в исторической части, как в Киеве. Другие распространенные модели - когда деловой район находится за пределами урбанизированного центра (Бухарест) или же их несколько (Сингапур и Нью-Йорк). 

К слову, часто в городах США кварталы небоскребов изначально возводили в историческом центре. Одной из предпосылок стало получение максимальной рентабельности объекта, чему способствовало активное развитие строительных технологий.

Урбанизация приводит к активному разрастанию городов

А вот в городах с малоэтажной застройкой в историческом центре деловые районы могут выносить за его пределы. К примеру, ЦДР Парижа переходит в ближайший пригород, где разместился один из самых масштабных бизнес-кварталов Европы — Дефанс. Здесь в многофункциональных зданиях сосредоточились офисы более 3500 компаний. Несмотря на большой поток людей, налаженная транспортная инфраструктура до пандемии обеспечивала ежедневное передвижение более 170 тысяч человек.

Урбанизация приводит к активному разрастанию городов. Со временем площадь деловых кварталов увеличивается — офисными объектами застраиваются локации, граничащие с центральной частью. Далее, по мере того, как свободные территории в центре заканчиваются, под застройку используют отдаленные точки — заброшенные промышленные зоны. Так, в Лондоне, на старой портовой территории площадью 420 гектаров, возвели второй финансовый центр. Местоположение, наполнение объектами для бизнеса и отдыха, транспортная инфраструктура Канэри-Уорф соответствуют параметрам делового центра. Сегодня он конкурирует с главным районом города — лондонским Сити. 

Также бизнес-кварталы возводят на окраинах города, где есть большая площадь под застройку и расширенное транспортное сообщение. Они включают в себя комплекс объектов, которые, помимо офисной, сочетают функции складской и промышленной недвижимости. 

Таким образом, в городе создается несколько "центров притяжения". Это делает нагрузку на дороги более равномерной, улучшает локальную инфраструктуру и создает рабочие места.

Периодически о децентрализации говорят, как о возможности снизить маятниковую миграцию и сбалансировать город

В Киеве границы ЦДР были обозначены еще в середине 2000-х. Тогда условно выделили и несколько субрынков, самый заметный из которых — Подол. Но за последние пятнадцать лет границы делового центра успели значительно устареть: его площадь выросла ввиду активного развития прилегающих улиц. Сегодня ЦДР и близлежащие территории характеризуются высокой концентрацией коммерческих объектов и, как следствие, проблемой пробок. 

Периодически о децентрализации говорят, как о возможности снизить маятниковую миграцию и сбалансировать город. В частности, в проекте Генплана столицы предлагается создать деловые центры на Левобережье, где сейчас преобладают спальные районы, и жилищно-общественный центр в промзоне Теличка. Но при этом нужно учитывать, что рентабельность офисных центров на левом берегу Киева в ближайшее время будет ниже, чем в центральной части города.

Отмечу, что, в свое время, в Киеве уже планировали строить деловой центр на Рыбальском острове. Проект Kyiv City не реализовали в связи с экономическим кризисом. Также существенно усложнил работу над ним перенос с территории существующих бизнесов и других структур. 

Помимо Рыбальского, рассматривались другие локации, к примеру, Позняки. Однако с уменьшением спроса на офисы в 2014-м, проект отложили. Сегодня за этими локациями закрепился формат жилой застройки.

Сегодня из-за пандемии COVID-19 в мире отмечается тренд к децентрализации офисной недвижимости

Развитие полноценного делового центра на Теличке — проект длительностью от 20 лет, успех которого, по большей мере, зависит от политической составляющей. Для его реализации важно решить все вопросы, начиная с переселения бизнеса, работающего на территории промзоны, привлечения инвестиций, и заканчивая развитием системы общественного транспорта. В осуществлении похожего проекта по созданию финансового центра в Лондоне, о котором упоминается выше, большую роль сыграло партнерство власти и инвесторов.

Сегодня из-за пандемии COVID-19 в мире отмечается тренд к децентрализации офисной недвижимости. Речь идет о крупных деловых кварталах в пригородах — бизнес-парках. По оценке экспертов, они могут стать востребованными, в частности, в США ввиду необходимости социального дистанцирования. В Украине классических бизнес-парков с размещением на периферии пока нет.

Также в мире отмечается тенденция развития коворкингов с расположением ближе к жилым районам. Люди все меньше хотят тратить время на дорогу. Так, по информации Statista, 73% участников глобального опроса, проведенного в январе этого года, выступают за гибридный формат работы после пандемии. 

Такие настроения отмечают и в Украине. На отечественном рынке встречаются проекты, в которых развитие коворкингов запланировано в рамках жилых комплексов. 

Децентрализация — тренд, который наряду с ориентированными на человека деловыми районами, стал актуальным во время пандемии

За офисом все больше закрепляется роль места для социального взаимодействия и объединения. Преобразовываются и сами ЦДР. В частности, в США и Европе отмечается трансформация классических ЦДР в человекоцентричную среду с 15-20-минутным доступом к основным объектам, зеленым зонам и публичным пространствам.

К слову, еще в 2013 году в Штатах отмечали развитие многофункциональных ЦДР. В рамках этого несколько десятков офисных зданий перестраивали в новые комплексы, переплетая коммерческую и жилую функции.

Децентрализация — тренд, который наряду с ориентированными на человека деловыми районами, стал актуальным во время пандемии. Его реализация становится все более вероятной, в частности, с ростом популярности принципов сбалансированной жизни. Города постоянно трансформируются, начиная с центра и заканчивая освоением более отдаленных зон. А деловые кварталы за чертой ЦДР с удобной транспортной инфраструктурой могут дать новый виток для формирования комфортных городов, в том числе и украинских.

Назар Бенч, владелец инвестиционно-строительной компании "Феникс Групп"