Многие украинцы сегодня ищут квартиру для аренды, но самостоятельное заключение договора может таить в себе немало рисков. Президент Союза специалистов недвижимого имущества Украины Лариса Ставинога рассказала УНИАН, можно ли самостоятельно составить договор аренды квартиры, как зафиксировать оплату наличными и что делать, если договор заключает родственник владельца.
- Как составить договор аренды квартиры самостоятельно, чтобы он имел юридическую силу
- Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды квартиры
- Можно ли заключать договор аренды не с собственником, а с его родственниками
- Как составить договор аренды квартиры, если владелец хочет оплату наличными
- Можно ли самостоятельно составить договор аренды квартиры безопасно – какие могут быть "подводные камни"
Как составить договор аренды квартиры самостоятельно, чтобы он имел юридическую силу
По словам Ставиноги, согласно действующему законодательству, договор аренды, заключенный в простой письменной форме, имеет юридическую силу. Но есть так называемые существенные условия договора. В этом договоре обязательно должны быть указаны такие вещи, как предмет договора, срок договора, условия пользования, условия освобождения и передачи объекта, порядок расчетов. И нужно быть юристом, чтобы составить качественный договор аренды.
Она добавила, что в договорах аренды существует много юридических тонкостей, о которых обычно знают только специалисты. Поэтому лучше обращаться к юристам или агентствам недвижимости, чтобы подготовить документ с учетом конкретной ситуации, пожеланий обеих сторон и требований действующего законодательства, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Если говорить о том, какой договор аренды считается действительным, то таким будет любой правильно составленный документ в письменной форме - у нотариуса заверять, говорит Ставинога, его не нужно.
"Часто на этом настаивают сами нотариусы, которые заинтересованы в расширении сферы своих услуг. В то же время, если договор заключается более чем на три года, то согласно действующему законодательству его нужно нотариально удостоверять. Но если договор заключается менее чем на три года, то этого делать не нужно. И это не несет рисков, конечно, в том случае, если договор составлен корректно", - пояснила эксперт.
Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды квартиры
Агент по недвижимости отмечает, что люди без опыта обычно прописывают только базовые вещи: адрес квартиры, стороны договора, срок аренды, способ оплаты и условия выселения. Однако этого недостаточно для полноценной защиты обеих сторон.
Она объясняет, что в договоре аренды квартиры нужно прописать и дополнительные моменты: имеет ли владелец право доступа к жилью во время аренды, разрешена ли субаренда, как действовать в различных непредвиденных ситуациях. Особенно актуально это сейчас, во время военного положения, когда могут возникать нестандартные обстоятельства.
"Например, стоит прописать, что делать, если арендатор внезапно уедет за границу или исчезнет, оставив свои вещи в квартире. Имеет ли он право заводить животных, кто еще будет с ним жить в этой квартире. Какой статус имеет человек, который снимает жилье? Имеет ли он статус ВПЛ? Потому что для них предусмотрены законодательством льготы по аренде. Поэтому очень много моментов нужно учесть", - отметила агент по недвижимости.
Кроме того, нужно обязательно убедиться в том, что вы имеете дело с собственником, установить личность, проверить паспорт, правоустанавливающие документы и вообще факт их наличия. Сверять эту информацию в государственных реестрах и выяснить, нет ли в отношении нее запретов или обременений. Например, если квартира была приобретена в ипотеку и на нее действует договор ипотеки, для заключения такой сделки необходимо получить письменное согласие банка.
Ставинога также отметила, что следует обратить внимание на состав собственников. Если у квартиры несколько совладельцев, например, родители и дети, то договор должны подписать все. А в случае, когда среди владельцев есть несовершеннолетние, дополнительно требуется разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение таким имуществом. И это далеко не весь перечень, отмечает агент по недвижимости.
Можно ли заключать договор аренды не с собственником, а с его родственниками
По словам эксперта, родственник может заключать договор аренды, если у него есть на то полномочия от владельца. То есть есть доверенность, в которой сказано, что он имеет право заключать договор аренды и получать деньги по этому договору. И эта доверенность должна быть заверена нотариально.
"Но этот документ все же нужно внимательно проверить - в частности, предусмотрено ли в нем право заключать договор аренды. Сейчас многие люди уехали за границу и оставили доверенности родственникам, но часто их никто подробно не читает. Иногда эти родственники пытаются поспешно заключить сделку, предлагая небольшую скидку, чтобы быстрее договориться, а потом выясняются различные неприятные моменты", - добавляет эксперт.
Как составить договор аренды квартиры, если владелец хочет оплату наличными
Ставинога объяснила, как составить договор аренды квартиры, если арендатор будет оплачивать жилье наличными и не знает, как потом доказать, что оплату он действительно произвел. В случае безналичного перевода на карту доказательством будет фискальный чек, а вот если деньги передаются "из рук в руки", арендатор может начать волноваться о своей безопасности.
Агент по недвижимости отмечает, что в таких случаях составляют акт приема денег - это специальный документ, вместе с договором обычно готовят несколько сопроводительных документов. В частности, это акт приема-передачи квартиры, фиксация показателей счетчиков для коммунальных платежей, перечень имущества, которое передается вместе с жильем. Кроме того, можно оформлять отдельный акт о получении денег при каждом расчете.
Такие документы составляют в двух экземплярах: один остается у владельца жилья, другой - у арендатора. Также факт передачи денег может быть зафиксирован распиской - ее собственноручно пишет человек, получающий средства. В случае аренды жилья расписку оформляет владелец квартиры: он указывает, что получил от арендатора определенную сумму за конкретный период проживания. Документ составляется в одном экземпляре и передается арендатору в качестве подтверждения оплаты.
В то же время, говорит специалист, существуют отдельные случаи, предусмотренные законодательством. Например, нерезиденты Украины не могут самостоятельно сдавать недвижимость в аренду. Для этого они должны пользоваться услугами юридических лиц или физических лиц-предпринимателей. В такой ситуации компания заключает договор аренды с владельцем-нерезидентом, а затем оформляет договор субаренды с арендатором и уплачивает соответствующие налоги.
Можно ли самостоятельно составить договор аренды квартиры безопасно - какие могут быть "подводные камни"
Ставинога поделилась опытом своей практики относительно того, можно ли самостоятельно составить договор аренды квартиры, и как могут обманывать владельцы жилья или арендаторы. Она сказала так:
"В моей практике не встречалось, чтобы владельцы обманывали. В моей практике встречаются случаи, когда, наоборот, арендаторы обманывают владельцев. Часто арендаторы не сообщают, что планируют жить вместе с семьей, детьми или домашними животными. И может быть, против этого никто не возражал бы, однако такие вещи нужно обсуждать заранее. Бывают случаи, когда люди арендуют квартиру, а затем передают ее другим лицам без ведома владельца. Иногда продают мебель или технику, которая есть в квартире, забирают деньги и исчезают".
По словам агента, люди часто относятся к чужому имуществу менее бережно, чем к собственному, говорит эксперт. В результате, когда арендаторы съезжают, оставленные средства за аренду иногда даже не покрывают расходы на ремонт.
"Например, недавно две девушки арендовали квартиру и после стирки сушили мокрое белье, просто развешивая его на мебели. Поскольку современная мебель почти вся из ДСП, он впитывает влагу и покрытия отклеиваются", - рассказывает риелтор.
Что касается арендодателей, то в случаях, когда люди обращаются к специалистам, обычно проводится проверка документов, поэтому серьезных проблем со стороны владельцев в таких ситуациях обычно не возникает.
Сертифицированный специалист, президент Союза специалистов недвижимого имущества Украины (СФНУ) и директор ООО «ГЕРМЕС РИЕЛТИ ГРУП»/АН «REALTERRA» в Киеве.
