Объединение совладельцев многоквартирного дома создается после общего собрания владельцев квартир, на котором проводится голосование по ряду вопросов, касающихся создания и деятельности ОСМД (далее - ОСББ - "об’єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Нюансы создания такого объединения и контроль его деятельности рассказала УНИАН адвокат, партнер Адвокатского объединения LESHCHENKO & PARTNERS Анастасия Блинду.
Сколько квартир нужно для создания ОСББ? Можно ли создать ОСББ в части дома или подъезде?
ОСББ – это объединение совладельцев многоквартирного дома. А многоквартирный дом – это как минимум две или более квартиры. В классическом понимании под понятием "ОСББ" подразумеваются все квартиры, которые есть в многоквартирном доме, в зависимости, в частности, от его размеров и этажности.
Есть такой нюанс в отношении новостроек – для создания ОСББ должны быть зарегистрированы не менее половины квартир. В домах старого жилищного фонда ОСББ может быть создано по решению совладельцев, даже если не все владельцы участвуют в собрании – главное, чтобы была соблюдена процедура и набрано необходимое количество голосов.
В части дома нельзя создать ОСББ. Объединение совладельцев создается на весь дом, потому что оно отвечает за все здание и все коммуникации, которые в нем находятся (кроме тех, к которым имеют доступ только представители определенных компаний, предоставляющих конкретные услуги, например, по электро- или газоснабжению), и придомовую территорию.
Единственное исключение возможно при следующих условиях: если это жилой комплекс, который строится по секциям. Если на каждую секцию есть отдельный технический паспорт, секции имеют отдельные коммуникации, то есть не зависят друг от друга, то в таком случае на каждую из них можно отдельно создать ОСББ.
Если несколько домов, например, два или три объединены одной общей территорией или какими-то коммуникациями, инженерной инфраструктурой, то на практике в таких случаях часто советуют создавать для них общее объединенное ОСББ. В таком случае будет упрощено управление этими домами и территорией.
К примеру, если два-три дома стоят на одном участке, который является коммунальной собственностью, и не будут объединены в одно ОСББ, возникнет проблема с разделением придомовой территории и с тем, в частности, кто и в какой части ее должен убирать, ремонтировать скамейки и так далее. Поэтому лучше создавать объединенное ОСББ на все дома.
В таком случае решения по каждому отдельному дому будут принимать его совладельцы, но в целом ОСББ будет управляться и функционировать как единый механизм.
Сколько стоит создать ОСББ? Какие налоги платит ОСББ? Какие расходы являются обязательными?
Создание ОСББ не является дорогостоящим. Дороже будут стоить сами организационные процессы, предшествующие созданию объединения совладельцев – в частности, иногда для сопровождения процесса привлекают юристов или адвокатов, тратятся средства на отправку уведомлений совладельцам о созыве собрания, печать протоколов, листовок для письменного опроса и т. п.
Если регистрировать ОСББ через ЦНАП, то нужно заплатить только регистрационный сбор, который составляет около тысячи гривен. Если же проводить регистрацию через государственного или частного нотариуса, то придется еще дополнительно заплатить за нотариальные услуги. Стоимость услуг у нотариусов разная, и такая комплексная услуга (с удостоверением подлинности подписей на документах, регистрацией и получением выписки о регистрации) может стоить как 5000 гривен, так и больше.
ОСББ – это неприбыльная организация, поэтому большинство налогов, которые должно платить объединение, касаются заработной платы его сотрудников. То есть ОСББ должны платить с зарплат налоги на доходы, военный сбор и Единый социальный взнос.
ОСББ обычно не является плательщиком НДС, ведь не осуществляет хозяйственной деятельности по поставке товаров или услуг в классическом понимании. Вопрос НДС может возникать только в специфических случаях, если ОСББ фактически осуществляет налогооблагаемые операции, например, занимается импортом каких-либо товаров или услуг. Но обычно такая деятельность объединению не свойственна.
Другие вопросы налогообложения могут возникать в случае, если ОСББ управляет земельным участком, является собственником недвижимого имущества, добывает воду из скважины и т. п.
Как и где регистрируется ОСББ и сколько это занимает времени?
Самое главное для создания ОСББ – желание совладельцев организовать и пройти все процедуры, потому что на самом деле это нелегко. В общем, все начинается с разговоров между совладельцами. Затем должна быть создана инициативная группа, состоящая не менее чем из трех совладельцев жилой или нежилой недвижимости.
По ее инициативе созывается учредительное собрание, на котором решаются все вопросы, в частности: создание ОСББ, утверждение Устава, избрание правления ОСББ, ревизионной комиссии, избрание председателя объединения, определение тарифа на управление многоквартирным домом.
Не позднее чем за 10 дней до учредительного собрания всем совладельцам направляется или вручается лично письмо с повесткой дня. Во время собрания решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% владельцев квартир. Если проголосовало меньшее количество лиц, тогда законодательством предусмотрено еще 45 дней для того, чтобы провести письменный опрос совладельцев, которые не голосовали.
Если на учредительном собрании поддержаны основные вопросы, необходимые для создания ОСББ, тогда бланки с результатами голосования и другие необходимые документы (заявление о государственной регистрации; протокол учредительного собрания и письменные листы опроса; устав ОСББ в двух экземплярах; реестр совладельцев; решение об избрании руководящих органов) подаются нотариусу или через ЦНАП для регистрации ОСББ. Сама регистрация ОСББ обычно занимает один рабочий день.
Может ли быть председателем ОСББ не владелец квартиры в этом доме?
Существует единственный запрет – в ревизионной комиссии должны быть только совладельцы дома. А правление ОСББ может быть создано из числа лиц, которые не являются владельцами квартир в доме. В частности, и председатель может не быть совладельцем.
На самом деле, на практике есть много моментов, когда ОСББ не могут создать, потому что владельцы квартир готовы платить за содержание дома, но председателем никто не хочет быть. Поэтому в таких случаях даже советуют брать на работу людей, которые являются профессионалами и смогут эффективно управлять многоквартирными домами.
Кто назначает зарплату председателю ОСББ и как определяется ее размер?
Зарплата назначается решением общего собрания совладельцев. Размер зарплаты председателя ОСББ определяют сами совладельцы. А исполнителем решений, принятых на общем собрании, выступает правление ОСББ.
Каковы обязанности бухгалтера в ОСББ и обязательно ли иметь его в штате?
Законом не предусмотрено, что в штате ОСББ обязательно должен быть бухгалтер. Но я бы советовала иметь его в штате, потому что для работы ОСББ нужно обеспечить правильное ведение бухгалтерского учета, в частности, контролировать своевременную уплату налогов, подавать отчетность.
Если возникнут какие-то ошибки, могут быть штрафные санкции, поэтому я считаю, что в ОСББ должность бухгалтера не помешает. Но, если председатель правления способен справиться с функциями бухгалтера, то он может эти должности совмещать.
Кто может проверить финансовую деятельность ОСББ?
В рамках ОСББ проверять ее финансовую деятельность может ревизионная комиссия. Именно эта комиссия выполняет функции финансово-хозяйственного контроля. Еще совладельцы могут проверить финансовую сторону работы объединения, обратившись в Госпродпотребслужбу. После обращения эта служба может инициировать проверку финансовой деятельности ОСББ.
Совладельцы могут инициировать перед ревизионной комиссией проверку относительно того, куда расходовались средства, и запросить подтверждающие документы. Совладельцы также могут написать обращение на имя председателя ОСББ для получения интересующей их информации и копий документов.
В Госпродпотребслужбу можно написать обращение с просьбой проверить деятельность ОСББ, если услуги не предоставляются надлежащим образом. Такое обращение можно отправить по почте, электронной почте или передать лично. К нему нужно приложить, в частности, документы, подтверждающие право собственности на квартиру в доме, в котором создано объединение совладельцев, и указать на возможные нарушения.
Госпродпотребслужба может инициировать проверку, и в случае выявления нарушений выносятся предписания для их устранения.
За что конкретно отвечает ОСББ: ремонты, коммунальные услуги, аварийные ситуации?
ОСББ, в первую очередь, отвечает за все, что находится у него на балансе (например, сам дом, коммуникации и придомовая территория), и действует по смете, утвержденной на год.
В первую очередь объединение выполняет те услуги, для выполнения которых жители их выбрали, в частности: уборка, текущие, аварийные и капитальные ремонты коммуникаций, которые находятся в домах. Исключение – газовые коммуникации. Обычно их обслуживанием и ремонтом занимаются именно соответствующие газовые службы.
Специализируется на решении гражданских, хозяйственных и административных споров. Имеет глубокую экспертизу по делам о защите права собственности, обжаловании решений и бездействия органов власти, спорах, связанных с прохождением публичной службы, а также в диффамационных процессах.
