Земля "чужим" не достанется

Госагентство земельных ресурсов обнародовало законопроект об обороте сельхозземель. Вслед за принятием документа должен быть снят мораторий на продажу земли. Несмотря на то, что закон является основополагающим на рынке, он «сырой», популистский, плодящий коррупцию, считают эксперты.

Украина готовится к внедрению земельной реформы, которая подразумевает снятие моратория на продажу земли. Процесс должен стартовать в текущем году, согласно Национальному плану действий. Основа для реализации задуманного властью уже есть - принят закон о Государственном земельном кадастре, определен порядок проведения земельных торгов по принципу аукционов, создан Государственный земельный банк (правда, по мнению экспертов, он не сможет начать эффективную работу в ближайшие годы из-за нехватки средств в бюджете).

Кроме того, фактически разблокирован процесс купли-продажи земель несельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, упрощены процедуры определения границ населенных пунктов, регистрации и удостоверения прав собственности. Хотя юристы неоднократно заявляли о «несогласованностях» в перечисленных документах, они уже в действии. Осталось только принять закон об обороте сельскохозяйственной земли, который и подразумевает снятия моратория на ее продажу, продленного до 1 января 2016 года. Таким образом, пока запрещается внесение права на земельный пай в уставные капиталы хозобществ.

Между тем, с учетом того, что действующее табу – чисто политическое решение, «серый рынок земли» процветает. И если новые законы будут непрозрачными, то перспектива для крестьян вырисовывается отнюдь не радужная. Абстрагируясь от уже работающих решений, массу вопросов вызывает главный на сегодня документ сельхозсферы - обнародованный Государственным агентством земельных ресурсов законопроект об обороте земли.

Согласно документу, приобретать сельхозземлю могут исключительно граждане Украины, в течение трех лет проживающие в местности, на территории которой продается земельный участок. Кроме украинцев, покупателями сельхозземли могут быть государство в лице органов исполнительной власти; территориальные общины в лице сельских, поселковых, городских советов и Государственный земельный банк. Юридических лиц в списке тех, кто имеет право на покупку земли, нет. То есть, агрохолдинги ограничены в данном вопросе.

Продавать землю могут государство, органы местного самоуправления, Государственный земельный банк. Также продавцами могут быть граждане и юрлица, которые зарегистрировались на официальном веб-портале центрального органа исполнительной власти. При этом продать сельхозземлю смогут и другие лица, которые приобрели в собственность земельные участки до вступления в силу этого закона.

Право собственности на земучастки сельхозназначения, которые не были отчуждены в установленный срок, принудительно прекращается в судебном порядке по иску центрального органа исполнительной власти (что, в принципе, подразумевает решение Фемиды, которая никогда не «обижает» власть).

В частной собственности граждан Украины могут находиться земельные участки общей площадью до 100 гектаров. Причем разрешение на приобретение земучастка можно получить только от Госземагентства.

Срок аренды земельного участка увеличен с 5 до 7 лет. Ее стоимость определена нижней планкой в 3% от нормативной денежной оценки. Размер ставки земельного налога для пашни хотят увеличить в 10 раз - до 1% с гектара от нормативной оценки земли. А для сельхозугодий, в течение двух лет использовавшихся не по целевому назначению, ставка налога будет применяться с повышающим коэффициентом в 1,5, который ежегодно будет увеличиваться на 20%.

Предусмотрено и перераспределение доходов от земельного налога: если на сегодня  плата администрируется в местные бюджеты, то хотят 50% направлять в спецфонд госбюджета.

Вот, в принципе, и все основополагающие нормы закона об обороте земли, которые конкретно ничем не отличаются от положений его предшественника, который не удалось «продвинуть» в Верховной Раде (законопроект N9001-д, автор – «регионал» Григорий Калетник). Вероятно, корректировку «черновика» власть считает оптимальной, хотя,  эксперты другого мнения.

Так, специалист департамента рынков капитала инвестиционной компании Pro Capital Investment Алина Леуская отмечает, что норма, обязывающая получать разрешение от Госземагенства на приобретение земельного участка «развяжет руки» коррупционерам.

«Главное в новом законопроекте Государственного агентства земельных ресурсов то, что он оставляет право государству определять, кто из физических лиц может приобретать участки. Предусмотрено не только ограничение на покупку земли - не более 100 га для одного физлица, но и получение обязательного разрешения Госземагентства на приобретение участка. Таким образом, открывается широкое поле возможностей для коррупционной деятельности чиновников», - подчеркивает эксперт.

Она также считает недостаточным увеличение срока аренды земли с 5 до 7 лет, целесообразней его продлить до 10 лет. Кроме того, по ее мнению, негативно скажется на аграрной отрасли страны и запрет покупки земель сельхозназначения для иностранцев и международных организаций.

«Исключение из списка покупателей иностранцев и международных организаций лишает Украину значительного притока инвестиций. Ведь многие западные инвесторы видят большие перспективы в аграрном секторе Украины и готовы вкладывать деньги в проекты этой сферы», - убеждена Леуская.

Корпоративный директор группы «Росток-холдинг» Андрей Шваб также убежден, что чем больше вводится ограничений на оборот земли, тем больше шансов разрастись у коррупции – «процедуры продажи и переоформления земли нужно упрощать».

Что касается запрета владения землей юрлицами, то данная позиция, по мнению эксперта, - популистская, так сказать, «замыливание глаз простым людям».

«Во-первых, агрохолдинги и так не станут бегать и скупать землю, поскольку это требует значительных вложений при тех объемах, которые используются ими, а тем более при прогнозируемых ценах - дешевле арендовать. Следовательно, землю будут скупать те, кто намерен перепродавать ее в будущем путем различных схем. В очень редких случаях землю будут покупать фермеры - вряд ли у них найдутся необходимые денежные средства.  

Во-вторых, агрохолдинги нацелены получать прибыль от обрабатывания земли, что подразумевает внедрение новых технологий. В связи с этим они вкладывают в землю инвестиции. Если ставить агрохолдинги в неравные условия по сравнению с другими субъектами землевладения, то объемы инвестиций, с учетом рисков, естественно, будут значительно меньшими и направленными на быструю окупаемость. Как показывает практика, ни государство, ни Земельный банк, ни физическое лицо не в состоянии вкладывать в землю сопоставимые с агрохолдингами объемы средств. Как результат -  земля будет простаивать необработанной, а значит - пострадает экономика страны, но при этом наживутся местные чиновники, чьи родственники будут скупать землю для каждого члена семьи.

В-третьих, большинство агрохолдингов - компании, созданные в Украине. Иностранный бизнес не рискует входить в нашу страну, учитывая сложность ведения бизнеса, в том числе из-за коррупции. Поэтому мы сами себя обманываем запретами иностранцам продавать землю», - подчеркнул Шваб.

Глава ассоциации «Виноградари и виноделы Украины» Сергей Михайлечко уверен, что принятие законопроекта повлечет за собой упадок виноградарской и винодельческой отраслей Украины.

«Принятие законопроекта в представленной редакции приведет к дальнейшему регрессу в виноградарской отрасли Украины, повышению уровня рисков и непривлекательности в инвестиционном плане», - считает он.

По словам Михайлечко, фиксированное ограничение площади, которая может принадлежать физическому лицу, на уровне 100 га может спровоцировать нарушение целостности виноградников.

«Основа отечественного виноградарства – средне- и крупнотоварные хозяйства с виноградниками площадью от 500 га. Они связаны по рукам и ногам сотнями договоров аренды земли и находятся, по сути, на пороховой бочке, поскольку любой из них может быть расторгнут, а, соответственно, нарушится целостность виноградника», - отметил эксперт.

Вызвал критику со стороны эксперта и срок аренды. «Что такое для виноградаря 7 лет, которые в Госкомземе считают оптимальным периодом для аренды? 7 лет – время, когда молодой виноградник дает свой второй урожай и выходит на полноценное качественное промышленное плодоношение. Смоделируем ситуацию: в виноградник вложены сотни тысяч гривень, а через 7лет, когда он начинает приносить доход, владелец земли решает расторгнуть договор, то есть, сводит на нет все усилия виноградаря. Единственный вывод, который мы можем сделать относительно проекта закона, - документ пресекает любые возможности для виноградаря использовать землю в качестве реального эффективного актива», - подчеркнул Михайлечко.

Сходятся эксперты и во мнении относительно распределения сборов – опять и без того пустые местные бюджеты хотят «подчистить». Негодование вызывает и арендная плата, при расчете которой не учитывается объем урожая, то есть, есть он или нет – неважно.

Таким образом, на обсуждение представлен «сырой» документ, который, тем не менее,  призван в корне изменить отношения на рынке земли. Поэтому, в каком виде он будет принят, зависит от умения власти прислушиваться к мнению экспертов и специалистов. Хотя, по сути, пока в действии мораторий на продажу земли, ее – национальное достояние Украины – давно «распределили». Нет среди крупных держателей паев, так или иначе,  неполитических ни юр, ни физлиц. Отсюда и понятно, кем лоббируются все законодательные нормы. Как результат – имея природные данные быть в мире агространой номер один, Украина продолжает спасать от вымирания сугубо прибыльную отрасль – сельскохозяйственную.

Елена Быстрицкая (УНИАН)

УНИАН в Google News