Легалайз для риелторов: Чем грозят украинцам новые правила на рынке недвижимости

Народные депутаты разработали законопроект о риелторской деятельности, который коренным образом меняет правила игры на рынке недвижимости. УНИАН разбирался, чего ожидать украинцам в случае принятия документа.

Законопроект о риелторской деятельности уже прошел «аудит» профильного комитета Верховной Рады и рекомендован к принятию. «На сегодняшний день в Украине предоставление риелторских услуг обеспечивается в 90% всех договоров купли-продажи, аренды объектов недвижимости… Несмотря на это, действующее законодательство не содержит специальных норм для регулирования данной сферы… К сожалению, почти во всех случаях предоставления риелтерских услуг функции риелторов не выполняются, благодаря чему тенизируются операции с недвижимым имуществом и, соответственно, доходами населения. Следствием этого является то, что государственный бюджет Украины ежегодно недополучает миллиарды гривен», - говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Другими словами, по мнению депутатов, принятие законопроекта «отбелит» данную сферу и, как следствие, обеспечит увеличение поступлений в казну.

Это далеко не первая попытка детенизировать риелторский рынок. В духе доброй традиции, соответствующие законопроекты появлялись каждый год в любой каденции парламента. Вот только до их принятия дело не доходило никогда. К примеру, в 2016 году инициатором новшеств выступило Минэкономразвития. Согласовать документ попытались с профессиональными риелторскими сообществами, но найти компромисс так и не удалось. В 2019 году Фонд государственного имущества, совместно со специалистами в сфере продажи недвижимости, разработали очередной проект закона о брокерской деятельности, но и он остался «под сукном». И вот теперь новый закон, который кардинально отличается от своих предшественников, хотя это не значит, что он «жизнеспособный».

Риелторы будут проводить паспортизацию объектов / фото УНИАН

«Недвижимые» новшества

Законопроектом предлагается создать единую информационную базу данных об объектах недвижимости, что якобы будет способствовать детенизации рынка риелторских услуг и установлению прозрачных условий деятельности самих риелторов.

Устанавливается само понятие «риелтор» (или «брокер»). Он будет обязан пройти профподготовку, сдать квалификационный экзамен. Получив «добро» на работу, все проаттестованные риелторы будут внесены в «Единый реестр физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риелторской деятельности», держателем которого станет комиссия «Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности» (она и будет главным экзаменатором риелторов).

«Теневиков» ждут штрафы:для пойманных в первый раз - от 500 до 1000 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 8,5 до 17 тысяч гривен) с конфискацией прибыли по сделке, «застуканных» повторно в течение года - от одной до двух тысяч таких минимумов (от 17 до 34 тысяч гривен) с конфискацией.

Все сделки на рынке недвижимости – аренда, продажа, передача под заем, дарственная - будут считаться законными только в том случае, если они будут проводиться с помощью риелторов. Всем договорам будут присваиваться номера, затем они будут вноситься в Единую информационную базу, доступную онлайн. Незарегистрированные в ней сделки попадут в разряд незаконных.

Еще риелторы будут проводить паспортизацию объектов: данные об объекте, как и о его владельце, условия продажи или сдачи в аренду и т.д. Без паспортизации нельзя будет даже прорекламировать объект недвижимости на сайте объявлений. За нарушение правила - штраф свыше 40 тысяч гривен. Вот только непонятно, как в системе онлайн будет обеспечиваться конфиденциальность  информации о сделке с недвижимостью, что прописано в Конституции Украины.

Есть в законопроекте и перечень прав потребителей риелторских услуг: свободно получать доступ через Интернет к информации, обнародованной в Реестре и Единой информационной базе данных, свободно выбирать субъекта риелторской деятельности;получать от него информацию о выполнении условий риелторского договора;требовать расторжения договора в случае невыполнения риелтором условий документа;требовать возмещения вреда, причиненного расторжением договора по вине риелтора;получать от риелтора информацию по операциям с недвижимым имуществом.

Риелторские услуги могут оказаться непропорционально дорогими / фото УНИАН

«За» и «против»

Юрист судебной практики ЮКК «Де-Юре»Владислав Мартынчук отмечает, что депутаты планируют ограничить свободное занятие риелтерской деятельностью, организовать ведение перечня лиц, имеющих право ее осуществлять, а также установить контроль данной сферы. Причем, расходы в связи с реализацией данных реформ ложатся на плечи самих риелтеров. За их счет будет вестись деятельность органов риелтерского самоуправления и поддерживаться работа реестров и баз данных, предусмотренных законопроектом.

«На практике это означает повышение себестоимости риелторских услуг, что, в свою очередь, повлечет за собой рост их стоимости. Соответственно, цены для потребителей вырастут. При этом следует учитывать, что законопроектом предполагается фактически введение риелторской монополии на оказание услуг в связи с заключением договоров в сфере недвижимости, в том числе ее аренды и продажи. Иными словами, изменения, предложенные законопроектом, приведут к снижению конкуренции в сфере риелторских услуг, что также вполне вероятно негативно скажется на формировании цены для потребителей», - отметил юрист.

По его мнению, есть также риск, что, по крайней мере для части потребителей, риелторские услуги могут оказаться непропорционально дорогими. Это, в свою очередь, может привести к возникновению спроса на «нелицензированных» риелтеров.

«Соответственно, часть бизнеса, в ответ на нововведения, возможно, еще глубже уйдет в тень, несмотря на значительные штрафы и усиление контроля со стороны государства. Как результат, приятие законопроекта в текущем виде может привести к достижению результата прямо противоположного его цели. Считаю, что введение риелторской монополии, при предшествующем отсутствии контроля отрасли, является слишком радикальным шагом. Такие изменения должны быть последовательными и ожидаемыми, чтобы рынок мог гибко под них адаптироваться. До введения риелторской монополии, если она так необходима для государства, следует организовать структуру деятельности риелтеров, наладить систему и обеспечить ее функционирование. Кроме того, следует также предусмотреть льготные условия получения статуса риелтера для лиц, осуществляющих такую деятельность до момента принятия закона. Это позволит плавно перейти к введению риелторской монополии без ущерба для рынка», - подчеркнул юрист.

В настоящее время в Украине, как и в большинстве стран постсоветского пространства, а также, например, в Испании, законодательно квалификационные требования к специалистам на рынке недвижимости не определены. В то же время, как отмечает управляющий партнер ЮК JN LegalЯн Левитас, в США, Нидерландах, Бельгии и еще ряде стран ЕС этот вид деятельности является лицензионным. Он отмечает, что парламентарии предлагают фактически исключить возможность продавать или арендовать недвижимость без заключения риелторского договора. Но в этом есть как положительные, так и отрицательные моменты.

«Среди положительных можно выделить большую защищенность граждан при проведении операций с недвижимостью. В то же время, следует понимать, что нововведение будет ограничивать права граждан самостоятельно распоряжаться своей собственностью, да еще под угрозой возможного привлечения к ответственности. Кроме того, фактически ставится вопрос о монополизации данного рынка, а также установления определенных квалификационных требований к риелторам, регламентация механизмов реализации и обеспечения выполнения ими своих функций и полномочий, в том числе в части первичного финансового мониторинга. Все это, несомненно, не будет способствовать удешевлению риелторских услуг. Таким образом, данный законопроект является важным шагом для детенизации рынка, но, в то же время, несет риски его монополизации и увеличения стоимости проведения операций с недвижимостью», - подытожил эксперт.

Как проявят себя расписанные народными депутатами новшества, станет понятно, если закон будет принят парламентом. Но пока рисков в документе слишком много, чтобы назвать это прогрессивной реформой.

Нана Черная

УНИАН в Google News