Стройсберкассы: сбережения - в кассы, ипотеку – в массы

Стройсберкассы: сбережения - в кассы, ипотеку – в массы

В Кабмине зародилась идея – создать в Украине систему строительных сберегательных касс. Будем надеяться, что в 2012 году наш госбюджет сможет позволить себе такой эксперимент…

«В недрах» правительства зародилась идея – создать в Украине систему строительных сберегательных касс как дополнительный финансовый инструмент для покупки жилья населением. Разработчик Концепции развития жилищных строительно-сберегательных институтов – Министерство по вопросам ЖКХ – считает, что такой механизм будет востребован людьми со средним заработком и позволит сделать ипотеку массовой. А заодно и поспособствует развертыванию программ по  строительству доступного жилья.

В министерстве считают, что развитие стройсберкасс позволит за 10-15 лет сделать ипотеку массовой, увеличить число жилищных кредитов, предоставляемых не только стройсберкассами, но и банками.

«У нас на сегодня где-то 1,3 млн. людей находятся в системе очереди. Абсолютно понятно, что такая модель, которая сейчас существует, не в состоянии решить эту проблему. Мы имеем неработающий закон о социальном жилье. Почему? Потому что мы не определили источник финансирования. Мы имеем целый ряд государственных программ – и по военнослужащим и т.д., но они так же не дают полной и справедливой картины в решении жилищной проблемы в Украине», - считает министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Алексей Кучеренко.

Заместитель министра по вопросам ЖКХ Ирина Запатрина, курирующая этот проект, объяснила, что он был представлен на рассмотрении правительственного комитета по вопросам экономической политики еще в августе, однако поскольку идея не была воспринята «некоторыми органами исполнительной власти», создана рабочая группа по доработке концепции. Но никаких сроков завершения этой работы в министерстве не называют. В конечном итоге будет подготовлен законопроект, который планируется разработать после утверждения Кабмином концепции.

Хорошо забытое старое

В Министерстве ЖКХ пояснили, что строительно-сберегательные кассы (ССК) – это институты, реализующие контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья. Причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и выполнением плана по накоплению сбережений.

Академик Российской академии наук Виктор Полтерович, специально приглашенный министерством для освоения российского опыта по внедрению стройсберкасс, рассказал, что эти институты работают там, где нет развитого рынка ипотеки, в частности, в странах постсоветского пространства, таких как Словакия, Чехия, Польша. А родиной стройсберкасс принято считать Германию. Там за время существования системы стройсбережений (а это более века) были предоставлены в форме кредитов около 800 млрд. евро и профинансировано 45% приобретаемого жилья (13 млн. квартир).

Логика стройсберкассы напоминает ныне канувшие в лету накопительные строительные кооперативы: сначала ты помогаешь накопить на квартиру другим, а через несколько лет и сам получаешь займ на покупку жилья.

«Типичная» стройсберкасса работает по такой схеме: человек ежегодно в течение 4-5 лет делает вклады в кассу под 2-3% годовых, накапливая определенную сумму. В качестве стимула он ежегодно получает  на свой счет от государства премию в размере 20-30%. В результате за 5 лет участник ССК накапливает 40% стоимости строительства объекта. Еще 40% необходимой на квартиру суммы он берет в кредит у стройсберкассы под 5-6% годовых, и оставшиеся 20% - у коммерческого банка на рыночных условиях», - пояснил В.Полтерович.

При этом источником средств предоставления кредита служат вклады граждан, плата заемщиков за пользование займами, а также государственная премия, которая выплачивается при условии, что вкладчик в течение года положит на свой счёт определённую сумму. А процентные ставки – и на вклад, и на кредит – фиксируются на все время действия контракта. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определённого времени (обычно несколько лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму.

Выходит, что у стройсберкассы практически те же условия, что и у банка, только в первом случае проценты на сбережения начисляются гораздо ниже, чем по банковскому вкладу. И забрать их можно только через несколько лет. Правда, и кредит выдается под совсем нерыночные проценты. Но все тот же залог и необходимость стабильного дохода для постоянных накоплений присутствуют.

В.Полтерович считает, что создание стройсберкасс имеет смысл только в тех странах, где процент по банковским вкладам выше инфляции. Тогда более низкий процент по вкладам в стройсберкассах не будет обесценивать деньги вкладчика.  Видели ли вы в Украине предложения от банков по депозитам со ставками, выше инфляции?..

Что для немца хорошо, русскому – «смерть»?

Видимо, так же дело обстоит и в России, где механизм стройсберкасс еще не запущен. В хронике событий на сайте Госдумы можно проследить, что законопроект «О строительных сберегательных кассах» вносился на рассмотрение парламента несколько раз и только в марте 2008 года он был принят в первом чтении, после чего рассмотрение документа было перенесено на неопределенно долго.

В России предполагается, что ССК осуществляют свою деятельность как специализированный банк, в котором можно накопить 50% суммы, необходимой для покупки квартиры, ремонта, первичного ипотечного взноса, доплаты за обмен на большую жилую площадь. При этом на эту сумму начисляются 2-3% годовых, а также государство выплачивает каждому вкладчику годовую премию в размере 20%  накопленных средств (но не более 14 тыс. рублей (по нынешнему курсу около 500 долл). А максимальную сумму пополнения вклада на одного человека предлагается ограничить 70 тыс. рублями (около 2,5 тыс. долл.) в год. Когда на счету вкладчика накапливается 50%  требуемой ему суммы, он получает кредит от ССК под 5-6% годовых. При этом в систему ССК включаются все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей, жилищные сертификаты для военнослужащих, субсидии.

Исходя из расчетов, что к 2012-2013 году общее число вкладчиков составит около 500 тысяч человек и, учитывая максимальную сумму пополнения, расходы государства составят 7 млрд. рублей (245 млн. долл., или 2 млрд. грн.) в год.

Банкам – заемщика, населению - жилье

Какие же выгоды сулят стройсберкассы потенциальному заемщику и чем немецкая модель отличается от американской, потерпевшей крах и ставшей «мультипликатором» кризиса? По мнению В.Полтеровича, преимущества стройсберкасс по сравнению с банком заключаются в том, что первые создают банкам надежных заемщиков, формируя их кредитную историю (участник ССК прилежно платит взносы в течение 5 лет), а также создают стимулы для накопления – через государственное премирование. Кроме того, процентные ставки для получения кредита у стройсберкасс ниже бынковских. Участвовать в ССК могут люди со средним доходом, в то время как в банке могут взять кредиты заемщики, официальный ежемесячный доход которых достигает 20 тыс. грн. в месяц.

По подсчетам российских экспертов, если в России ипотечным кредитованием могут воспользоваться только те, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тыс. рублей, то для получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20 тыс. рублей. При этом предполагается, что стройсберкассы охватят 25-30% населения, в то время как ипотека - только 7%.

Академик считает, что параллельно с созданием ССК необходимо развивать программы строительства дешевого жилья. Он предлагает создать в регионах муниципальных девелоперов, которые бы подчинялись местным органам власти и были освобождены от нагрузок на землю и инфраструктуру. Тогда жилье, построенное такими застройщиками, было бы, как минимум, в два раза дешевле, что позволило бы наряду с увеличением стройсберкасс наращивать объемы строительства жилья.

Что нам стоит банк построить…

В то время, как наши северные соседи еще не испробовали на себе альтернативный американской модели механизм стройсберкасс, у отечественных экспертов идея создания ССК вызвала не столько энтузиазм, сколько сомнения.

Министр регионального развития и строительства Василий Куйбида, комментируя инициативу коллеги, отметил, что идея, в общем-то, не нова. «У нас похожие механизмы действовали с середины 90-х годов. Это - аналог строительного банка. Я бы со своей стороны только поддержал все, что может работать на рынке, какие-то новые финансовые инструменты. Нужно обдумать это с разных сторон, чтобы он действительно заработал», - сказал он. Министр считает, что нынешнее время – не самое подходящее для внедрения новых финансовых схем. «Заработает ли она у нас сейчас? Есть веские сомнения», - добавил он.

Застройщики тоже не верят, что создание стройсберкасс сможет открыть «ипотечный сезон» в Украине. По мнению первого вице-президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Василия Можара, такой метод инвестирования активно применялся в Беларуси. «На первых этапах, когда мы формировали свою программу строительства через фонды финансирования строительства за средства населения, то они пошли путем создания строительно-накопительных касс. Но при высокой инфляции эта система не работает. При инфляции в 3-4% эта система работает очень эффективно. При инфляции больше 10% - средства обесцениваются постоянно и они не являются эффективными», - добавил он.

В.Можар отметил, что приветствует любые механизмы привлечения средств в строительство и восстановление платежеспособного спроса на жилье. «Но я не верю в то, что это будет успешная программа. Если бы она была успешной, то она бы уже реализовывалась на территории Украины, России. Не пошли эти программы – ни там, ни здесь. В Беларуси она пошла только потому, что там была государственная поддержка фондов, некоторые средства там брошены для того, чтобы сформировать накопительные фонды. Мне кажется, что сегодня они не нашли активного развития», - считает эксперт.

Такого же мнения придерживается исполнительный директор финансово-консультационной компании «КредитСвит» Любовь Слободенюк. Она считает, что в нынешних условиях система стройсберкасс не сможет быть запущена, основная проблема – отсутствие государственных средств для стимулирования накоплений участниками ССК. В других же странах такой инструмент работает именно благодаря государственной поддержке.

В то же время юрист юридической компании «ЮСТ Украина» Алексей Рогачев считает хорошей идеей создание строительных сберегательных касс, поскольку имеет смысл вводить любой механизм, который обеспечит свободный поток финансов. Однако для реализации такой схемы нужны отдельные законодательные механизмы. Он отметил, что с точки зрения законотворчества воплощение в жизнь такого механизма - работа не одного дня. Ведь после разработки концепции необходимо изучить международный опыт,  как минимум, трех-четырех стран, а затем разработать сам законопроект. Да и законопроектом дело не ограничится, поскольку, по всей видимости, потребуется вносить изменения в Гражданский и Хозяйственный кодексы, а также создавать множество подзаконных актов.

По оценкам юриста, разработка законопроекта займет 1,5 года, процесс его принятия парламентом – еще полгода. При этом А.Рогачев предполагает, что в случае его принятия, закон вступит в силу не сразу, поскольку игрокам рынка нужно время, чтобы подготовиться к нововведениям. В итоге с момента разработки документа до момента его внедрения может пройти 2-3 года. «Если считать от сегодняшнего дня, то в 2012 году закон может быть принят», - предполагает он.

В то же, по мнению юриста, грех не воспользоваться кризисом, чтобы тщательно и основательно подготовить необходимые документы, отладить схему на практике.

Никто не берется делать прогнозы, приживется ли новая-старая идея даже на таком неразвитом ипотечном рынке, как наш. Безусловно, попытку сделать можно и кризис дает нам время хорошенько подготовиться, поскольку для того, чтобы стройсберкассы работали, нужны устойчивые цены на жилье. С другой стороны, важно, чтобы эта попытка не вылилась в очередную строительную пирамиду, ведь в результате пострадать может гораздо больше людей - схема будет интересна людям, которые не могут воспользоваться ипотечными кредитами, а таких у нас большинство. Еще одна немаловажная деталь – не нужно документально подтверждать свой доход. Осталось только надеяться, что в 2012 году наш госбюджет сможет позволить себе такой эксперимент…

Зинаида Блок (УНИАН)

Если вы заметили ошибку, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter