Цены на жилье: до конца года переменная облачность, возможны заморозки...

Рынок недвижимости пережил год кризиса. Выжили не все: застройщики заморозили работы, а дешевые «хрущевки» разошлись как горячие пирожки. Чего ждать до конца года...

Столичный рынок недвижимости пережил год кризиса. Выжили не все: застройщики заморозили работы, а дешевые «хрущевки» разошлись как горячие пирожки. Чего ждать до конца года, оправдаются ли прогнозы пессимистов о второй волне кризиса, или же цена «квадрата» спокойно переживет зиму?.. 

Пик снижения цен на жилье, который пришелся на летние каникулы, отбросил стоимость квартир на пару лет назад. Тем не менее, уже в прошлом остались те времена, когда однокомнатную «хрущевку» на окраине Киева можно было купить за 25-30 тыс. долл.

Начало осени принесло на рынок некую ценовую стабильность, ведь колебания в пределах 0,5-2,5% - обычное дело для устойчивого рынка, не говоря уже о кризисном периоде. У риэлторов появилась надежда на прибавлении клиентов, а застройщики стали активнее рекламировать свои объекты.

Новострой: спекулянт ушел, кто вместо?

По данным застройщиков, 90% строек в Киеве заморожено. Компании, которым удается найти средства, все силы бросают на завершение строительства объектов с высокой степенью готовности. Одни выживают за счет вливания в холдинги, другие закладывают собственные активы. Понятное дело, на инвестиции в дома на стадии котлована уже никто не рассчитывает…

По информации портала «Столичная недвижимость», за год (с сентября 2008 г. по сентябрь 2009 г.) стоимость жилья на «первичке» в долларах снизилась на 31%, а в гривне выросла на 13%. За год количество предложений квартир на первичном рынке жилья Киева уменьшилось на 46%. В частности, предложение квартир эконом-класса снизилось на 58,4%, бизнес-класса – на 37,1%, премиум-класса – на 13,3%.

Если еще в августе цены на жилье в новостроях снизились на 4%, то в сентябре снижение составило всего 0,2%. На сегодня средняя стоимость «квадрата» в новостроях составляет 15 тыс. грн. При этом самый дешевый вариант обойдется в 8 тыс. грн./кв.м, а квартиры в бизнес-классе можно найти за 12 тыс. грн./кв.м. В сентябре на продажу предлагалось 1 215 квартир в 141 недостроенном и сданном в эксплуатацию доме от 67 компаний.

Эксперты утверждают, что по-прежнему спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса, есть покупатели и на премиум-сегмент, а вот бизнес-класс пострадал от кризиса больше всего.

По оценкам директора строительной компании “Контакт-Инвест” Евгения Чернецкого, рентабельность застройщиков за кризисный год снизилась до 15-20%, в то время как до кризиса она достигала 100%. Такая рентабельность не дает возможности осваивать новые площадки, поэтому застройщики предрекают дефицит жилья в новостроях уже через 2-3 года.

По данным Е.Чернецкого, себестоимость строительства жилья на сегодня составляет около 6-8 тыс. грн. Следовательно, ниже этого предела жилье на «первичке» продаваться не может – невыгодно. А те, кто предлагают – очередные «элита-центры», предостерегает руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов. 

По мнению члена президиума Строительной палаты Украины Александра Бондаренко, отныне спросом на первичном рынке будут пользоваться только квартиры в достроенных домах. Он считает, что лет на семь ушли времена инвестирования в новострои на этапах котлована. Кроме того, кризис выдворил с рынка спекулянтов, доля которых в докризисные времена составляла 40-60%, а сейчас она близится к нулю. «Реально люди со спекулятивной целью не вкладывают. Вкладывают с целью сохранить, уберечь от инфляции, избавиться от доллара или гривны. В чистом виде спекулянтов сейчас на рынке недвижимости не наблюдается», - добавил он.

В то же время «самые умные» избавились от «спекулятивных» квартир до кризиса, менее умные – вынуждены выставлять квартиры на рынок аренды либо отставить продажу до  лучших времен.

Сегодня застройщики в основном не планируют повышать цены в своих объектах, по крайней мере, до первых признаков улучшения экономики. Это дает основания говорить о возможности незначительных колебаний стоимости жилья. Однако есть еще и внешние факторы – курс доллара и инфляция, которые могут повлечь за собой рост цен уже в 2010 году.

«Я думаю, что рост цен на квартиры будет ожидаться в ближайший год. Он составит 10-15%. Однако систематически цены будут расти, как растет инфляция. Такого роста, как был до кризиса, не ожидается», - считает руководитель риэлторской компании «Юнава-Стар» Артем Юношев.

«Вторичка»: малометражки от 50 тысяч

На вторичном рынке жилья столицы оживление покупательского спроса началось с августа. По разным данным, в августе-сентябре стоимость квартир в столице снизилась на 1-3% в месяц. При этом некоторые компании подали статистику с ростом стоимости «вторички» в третьем квартале до 3%. В то же время, по данным компании SV Development, за год стоимость квартир в старых домах подешевела примерно на 60% в долларах.

Представители агентств недвижимости говорят, что самое дешевое жилье уже раскупили, а сейчас минимальная цена так называемого «неликвида» - гостинок и однокомнатных «хрущевок» на окраинах города – составляет 48-50 тыс. долл.

По данным агентства недвижимости Real Druzi, в сентябре цены на «малометражки» в нежилом состоянии на массивах упали на 3-5%. Такие квартиры приобретались в основном иногородними и «расселенцами». Подешевели также и полнометражные однокомнатные квартиры на Борщаговке, Нивках, Воскресенке, в Старой и Новой Дарнице, на Отрадном. В среднем цены на такие объекты снизились на 2-3%.

В агентстве отметили, что в прошлом месяце в новых домах на массивах приобретались, в основном, однокомнатные квартиры по цене от 75 тыс. долл., двухкомнатные - от 85 тыс. долл., трёхкомнатные - от 100 тыс. долл.

В домах эконом-класса 60-80-х годов застройки приобретались «гостинки», одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры в «хрущёвках» и домах типовой застройки в хорошем жилом состоянии по цене от 48 до 100 тыс. долл. на массивах. Причем в сентябре агентство заключило больше половины таких сделок от общего объема.

Специалисты Real Druzi отмечают, что продавцы по-прежнему готовы уступать при продаже квартир. Торг на полнометражные однокомнатные квартиры на массивах с удобной транспортной развязкой варьировался в пределах 1-2%. При продаже двух- трёхкомнатных квартир эконом-класса продавцы уступали до 5%, квартир бизнес-класса (от 200 тыс. долл.) – до 10%, при срочной продаже объектов бизнес или премиум-класса – до 20 %.

В то же время, в агентстве недвижимости «Благовест» отмечают тенденцию по перемещению спроса из более дешевого сегмента в более дорогой.  «В частности, если на протяжении первого полугодия превалировало количество сделок стоимостью квартир до 100 тыс. долл., то сейчас мы видим изменение в структуре сделок. Если в прошлом полугодии сегмент от 200 до 300 тыс. долл. практически не был представлен на рынке, то сегодня он присутствует, и его увеличение мы фиксируем на уровне 4,2%. Также мы наблюдаем рост сегмента от 100 до 200 тыс. на 5,7%. Очень интересная тенденция прослеживается на протяжении последних трех месяцев: эти 5,7% - мы видим трансформацию более дешевого жилья стоимостью до 100 тыс. долл. в сегмент от 100 до 200 тыс. долл.», - пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Благовест» Ирина Луханина.

Риэлторы хоть и отмечают активизацию спроса на жилье, однако говорить о значительном росте и возвращении рынка к прежним объёмам не приходится, поскольку нынешний спрос формируется людьми, имеющими достаточные для совершения покупки или доплаты сбережения. Вместе с тем, существует еще и категория потенциальных покупателей, занявших выжидательную позицию.

«Многие находятся в ожидании второй волны кризиса и обвала цен на жильё, наступление которого ряд экспертов прогнозировали осенью. Несмотря на то, что цены на жильё в сентябре демонстрировали стабильность, часть людей всё ещё временит с его приобретением. Во многом этому способствует неопределённость дальнейшего развития экономической и политической ситуации», - отметила генеральный директор сети агентств недвижимости Real Druzi Людмила Друзенко. 

Эксперты рынка не делают радикальных прогнозов: до конца года предполагается колебание стоимости жилья на «вторичке» в пределах 1,5-2%.

Аренда жилья – сделки растут

На рынке аренды – также оживление, начавшееся со второй  половины августа за счет пополнения студенческой братии. Он больше, чем другие сегменты, реагирует на валютные колебания: стоит курсу доллара подскочить, как растут цены в гривне и резко уменьшается количество желающих снять квартиру.

По данным компании SV Development, за год стоимость аренды жилья в Киеве снизилась на 50%. На сегодня средняя арендная ставка в столице составляет 435 долл. за квартиру в месяц.

Эксперты отмечают, что в сентябре существенных изменений в стоимости арендных ставок в долларах в сегменте «эконом» и «бизнес» не происходило.

По данным АН Real Druzi, средняя стоимость аренды недорогих однокомнатных квартир на массивах составляла 2500-3000 грн., двухкомнатных - 3500-4500 грн., трёхкомнатных – 4000-5500 грн. в месяц.

Жильё класса бизнес в сентябре предлагалось к аренде за 450-600 долл. за однокомнатные, 600-700 долл. за двухкомнатные, 750-1000 долл. за трёхкомнатные.

Несколько повысилась заявленная стоимость аренды однокомнатных квартир бизнес-класса на массивах Осокорки, Позняки, Оболонь и Соломенка. Такие квартиры предлагались в среднем по цене 550 долл. в месяц. Тогда как в центре объекты бизнес-класса не подорожали.

В сегменте элитного жилья заявленная стоимость однокомнатных квартир в сентябре в среднем составляла 1000 долл., двухкомнатных – 2000 долл., трёхкомнатных – 2800-3500 долл. в месяц.

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются недорогие одно- и двухкомнатные квартиры на массивах в пешеходной доступности до станции метро или с удобной транспортной развязкой в жилом состоянии, а также жильё бизнес-класса. В сегменте аренды элитных квартир количество сделок было незначительным.

В агентстве отметили, что многие арендодатели предоставляли клиентам скидки в пределах 5-10%. В среднем, размер скидки составлял 150-250 грн. для квартир эконом-сегмента и 25-50 долл. для более качественного жилья бизнес-класса.

По информации АН Park Lane, в третьем квартале 2009 года количество сделок по аренде жилой недвижимости Киева практически достигло показателя аналогичного периода 2008 года, и составила около 1500 сделок. При этом в третьем квартале 2009 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, уровень капиталовложений в рынок аренды снизился в два раза и составил 1,67 млн. долл.

По прогнозам Г.Мельниковой, до конца года сохранится спрос на квартиры стоимостью от 500 до 1500 долларов. При этом возможно увеличение количества сделок на 20%. Это она связывает с возобновлением активности в банковской и страховой сферах и возвращением кадров в эти отрасли из регионов. 

Прогнозировать изменение стоимости квартир даже на краткосрочный период – все равно, что предсказывать погоду. Эксперты твердят о неустойчивости валютного курса, инфляции, отсутствии ипотечного кредитования и снижении платежеспособного спроса. Застройщики, в основной своей массе снизившие цены на объекты в начале кризиса, до конца года не собираются корректировать их в любую сторону. Риэлторы же, заинтересованные в притоке клиентов, говорят об оживлении рынка и осторожно прогнозируют небольшой рост – в пределах 10%. И те, и другие надеются на приток покупателей, у которых есть сбережения. Но, во-первых, вкладчиков, размеры депозитов которых позволяют купить квартиру, недостаточно для того, чтобы повлиять на рост стоимости квартир. Во-вторых, предложение жилья (как продажи, так и аренды) все еще превышает спрос и, по законам рынка, является предпосылкой для падения цен. Правда, от валютных скачков и инфляции никуда не деться. Однако хочется верить, что от кризиса будет хоть какая-то польза и «перегретость» рынка как ветром сдует…

Зинаида Блок (УНИАН)

УНИАН в Google News