Гендиректор торгово-офисного центра Gulliver Александр Никитин

Гендиректор ТРЦ Gulliver: К нам заходят мировые ритейлеры. Все ждут стабильности.

13:45, 08 августа 2014
11 мин. 63

Рынок коммерческой недвижимости Украины переживает не лучшие времена. Арендаторы теряют товарообороты, что вынудило владельцев ТРЦ снизить арендные ставки. Как результат, многие девелоперы переносят открытие новых объектов до стабилизации ситуации. О реалиях и перспективах рынка УНИАН рассказал гендиректор торгово-офисного центра Gulliver Александр Никитин.

- Эксперты утверждают, что в столичных ТРЦ наблюдается отток арендаторов. Причем появление свободных площадей характерно даже для наиболее успешных торговых центров. Насколько в действительности велика данная проблема?

- Вакантность действительно растет. К примеру, в нашем ТРЦ на момент открытия она была на уровне 5%. А на конец июля по торговой галерее показатель вырос вдвое - до 10%. Однако, у нас ситуация некритическая. В некоторых, устаревших ТРЦ доля пустующих площадей достигает 50%. Кроме того, многие объекты, которые были заявлены к открытию на 2014 год, перенесли сроки ввода в эксплуатацию на 2015-ый. Но к нам потребитель идет. Мы помогаем тем арендаторам, у которых сейчас временные трудности, и считаем – они будут успешными, когда ситуация в стране наладится. Мы встречаемся с ними, обсуждаем маркетинговые мероприятия, скидки. Поэтому уверен, что у нас не будет критичной вакантности.

- Помогают ли скидки удержать арендаторов и какой размер скидок в вашем ТРЦ?

- Снижение арендных ставок – коммерческая тайна, я не могу это озвучивать. И, честно говоря, не хочется кого-то обижать. Ведь когда мы предоставляем большую скидку, то понимаем, что данного оператора есть какая-то проблема (в маркетинговой политике, финансового характера). Если  нужна очень большая скидка, то, вероятно, есть какая-то проблема с тем, что предлагает рынку оператор. В общем, речь идет о неэффективности бизнеса. И это не только претензии к арендатору – изменилась ситуация на рынке, изменилась структура спроса. Ряд товарных категорий потеряли спрос на 60-80%, и наоборот появились товарные категории лидеры. Не все операторы ритейла могут гибко реагировать и подстраиваться под ситуацию, у ряда брендов существует четкое позиционирование. Поэтому это - очень тонкий вопрос. Здесь нет общего единого принципа - с каждым ведется отдельный разговор и вырабатывается индивидуальная программа выхода из сложившейся ситуации.

- Будут ли открыты новые ТРЦ в следующем году, с учетом экономической ситуации в стране?

- Я считаю, что запланированные на 2015 год объекты будут открываться. Столичный рынок сейчас хоть и в не самом лучшем состоянии, но зарубежные ритейлеры ждут стабилизации ситуации, чтобы зайти на него. Зарубежные инвесторы  массово хлынут на наш рынок.

- Не каждый сейчас смотрит в ближайшее будущее с таким оптимизмом. Откуда у вас такая уверенность?

- Из-за того, что даже сейчас крупные европейские сети садятся за стол переговоров и готовы заходить в Украину и инвестировать. Особенно активно после досрочных президентских выборов. У нас уже есть список ритейлеров, готовых арендовать помещения. Причем с конкретикой: где стать, на какой площади, обсуждены договоры, условия. Более того, многие операторы уже завезли товар и оборудование для открытия магазина, все планы уже согласованы в хэд-офисах. Приведу один простой пример: в Киеве на тысячу жителей приходится всего около 356 кв. м торговой недвижимости, тогда как в таких восточноевропейских городах как Варшава - 700, а в некоторых и 800 кв. м. Поэтому перспективы развития рынка торговой недвижимости у нас очень большие.

- Если в следующем году заявленные ТРЦ выйдут на рынок, то общая торговая площадь в столице существенно вырастет, особенно с учетом ТРЦ Respublika на 135 тыс. кв. м. Насколько это усилит конкуренцию на рынке?

- Конкуренция на рынке и сейчас высока, но нас открытие больших, региональных торговых центров не пугает. Ведь мы не являемся конкурентами для них, потому что это фактически торговые центры за городом. В основном они посещаются 2 дня в неделю – в субботу и воскресенье. У нас же наоборот - посещаемость в будние дни выше, чем в выходные. Только в воскресенье она снижается на 15-20%. Таким образом, наше преимущество в том, что ритейлер получает 7 рабочих дней в неделю, а не 2. У ТРЦ Gulliver уникальное месторасположение – в самом центре столицы. Рядом прекрасная транспортная развязка – станция метро Дворец Спорта в нескольких шагах от нас, и еще 2 станции совсем рядом. Это обеспечивает нам посетителей 7 дней в неделю. Могу с уверенностью сказать, что такого расположения как у ТРЦ Gulliver нет и не будет в ближайшее время ни у одного торгового центра в Киеве.

- До недавнего времени лучшим месторасположением для торговых точек считался район Майдана Незалежности и Крещатик…

- Теперь нет. Крещатик, как самая дорогая локация для стрит-ритейла, перестала ею быть. И это вполне логично после нескольких лет рисковой ситуации, когда твой магазин, в который вложены миллионы долларов, может быть заблокирован на неопределенное время. То есть, эта зона теперь оценивается как высоко рисковая. Осенне-зимние события на Майдане очень сильно повлияли на привлекательность этой локации. Впрочем, происходящее в стране отразились на всех, на нас в том числе.

- Как именно отразилось?

- Дело в том, что ТРЦ выходи на плановые показатели через год после его торжественного открытия. У нас, к сожалению, не получился год нормальной работы. Мы открылись в октябре, а уже в ноябре в Киеве начались массовые протесты. А за первый год в 2 раза должна была вырасти посещаемость, товарообороты арендаторов и другие показатели. За этот период, как правило, происходит много сложных процессов. Решаются вопросы, где наиболее эффективно должен разместиться тот или иной арендатор, как правильно себя позиционировать на рынке, изучается аудитория ТРЦ, отклонения в маркетинговой стратегии и планах, которые закладываются в бизнес-проект в процессе его инициализации, и уже по факту – после открытия. Полностью изучается ситуация о том, кто идет в ТРЦ, чего ждет потребитель, что он хочет купить. Исходя из этих отклонений, формируется уже новая концепция – обновленная и уточненная, где правильно раскладывается tenant mix – расположение арендаторов в пространстве по этажам, внутри этажа и так далее. Именно этим мы уже начали заниматься, и будем реализовывать в ближайшее время.

- То есть, вы намерены сменить часть арендаторов?

- Это - плановая ротация арендаторов. В любых проектах, в частности, на стадии концепции девелопер может делать некоторые ошибки с позиционированием или с количеством тех или иных товаров или ценовых групп товаров в ТРЦ. То есть - допускает ошибки в планировании тех потребительских потоков, которые есть или реально будут в торговом центре. На это влияют разные факторы. К примеру, период строительства торгового центра всегда достаточно длинный. А динамика развития потребительского рынка очень высокая. Новые товары появляются, старые исчезают, а договора об аренде подписываются заранее – за 2 года до открытия ТРЦ. Поэтому нормальная ситуация, когда часть арендаторов, 20%, меняется в течение первого года после открытия.

- Когда вы поняли, что пул арендаторов необходимо корректировать?

- После нескольких месяцев с момента открытия нами была поставлена цель изучить  фактическую структуру спроса. После получения результатов маркетинговых исследований - в феврале - был составлен план реконцепции ТРЦ. Однако реально только сейчас, из-за тех трагических событий, которые происходили в Киеве, мы активно начинаем его реализовывать. Цель такова – правильно сформировать структуру предложения внутри ТРЦ,  исходя из нужд потребителя.

- С чего планируете начать?

- Первое, что мы сделаем, так это немного поменяем планировку торгового центра, чтобы разместить еще несколько очень важных «якорей» – магазинов площадью от 1,5 до 2,5 тыс. кв. м. Второе – уже проведены переговоры и приняты инвестиционные планы - у нас откроется очень интересная детская зона. Она будет состоять из двух очередей. Первая - площадью 1,2 тыс. кв. м, вторая – около 1,7 тыс. кв. м. Пока не хочу раскрывать подробностей - будет некий сюрприз для киевлян и гостей столицы. Но подчеркну - это будет необычная детская зона, что важно для нас. Ведь конкуренция среди торговых центров за потребителя очень жесткая. Торговый центр находится в условиях, когда в принципе пул арендаторов примерно одинаков везде – одни и те же бренды. И крайне важно создать что-то очень интересное. Кроме того, в этом году мы планируем сделать реконцепцию фуд-корта – это будет практически новое открытие. Мы изучили и составили для себя рейтинг потребительских предпочтений по ресторанам нашей целевой аудитории. Хотим собрать тот пул арендаторов-ресторанов, которые не просто пользуются спросом у киевлян, а ими любимы.

- Какие ритейлеры появятся в ТРЦ?

- Могу сказать об открытии магазинов Arber, Hash denim boutique, Kimberli. Другие пока разглашать не могу. Но в основном это будут сетевые операторы, мы не работаем с сомнительными арендаторами. Если мы делаем реконцепцию всего торгового центра, то должны выбрать для себя самых лучших, самые известные марки производителей. В бизнесе все просто - нужно быть сильным, умным и тогда ты получишь максимальный результат. Если ты не соответствуешь спросу потребителя – хоть с нулевой арендой ставкой ты не сможешь заработать на зарплату продавцам. Если тебе нечего предложить – за тебя никто гривней не проголосует. Вот и все. Сетевые операторы - профессионалы, которые знают что делать, что продавать. У них есть опыт и возможность быстро подстраиваться под изменения спроса.

- Относительно развлекательной части ТРЦ – она нуждается в реконцепции?

- Нет. Я искренне уверен, что данная часть нашего комплекса – одна из лучших в Киеве. К примеру, кинотеатр «Оскар» стал очень популярным не только среди рядовых жителей столицы, но и  столичных знаменитостей. Есть такое расхожее мнение, что придя в кинотеатр «Оскар» в Gulliver можно сидеть рядом с какой-нибудь звездой и это - действительность. Не каждый кинотеатр в Киеве может похвастаться таким количеством до премьерных показов и количеством звезд, которые нас посещают. Удачно дополняет развлекательную зону ультрасовременный боулинг на 24 дорожки с отдельно выделенными VIP-зонами, баром и караоке. В августе открывается фитнесс-клуб «Sky fitness» с современным оборудованием, бассейном, саунами и прекрасным видом на город «с высоты птичьего полета». Нам удалось достичь синергии между торгово-развлекательной частью комплекса и его бизнес-центром. Она состоит в том, что ТРЦ получает поток бизнес-центра, а бизнес-центр и все его работники -  дополнительный сервис. Очень много арендаторов офисных помещений пришло именно после открытия торгово-развлекательной части комплекса. Сотрудникам компаний удобно, когда рядом с работой находится ТРЦ. То есть, компании арендуют здесь офисы с учетом того,  что их сотрудники меньше тратят времени на организацию своего быта, досуга. Благодаря этому вакантность нашей офисной части очень быстро сокращается.

Владимир Самойлов

Если вы заметили ошибку, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
загрузка...

Нравится ли Вам сайт?
Оставьте свое мнение

Соглашаюсь
Мы используем cookies