Как отстоять квартиру, отбираемую банком без суда

Банки теперь могут без суда «отобрать» квартиры ипотечных должников. Будут ли они пользоваться этим правом и как в этом случае себя вести…

Должники по ипотечным кредитам могут лишиться квартир без судебных разбирательств. Банки отныне имеют право продавать залоговые квартиры в случае невыплаты кредита по ипотеке без суда, а только лишь по «предостережению об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое содержится в ипотечном договоре и приравнено по правовым последствиями к отдельному договору между должником и кредитором об удовлетворении требований кредитора». Так разъяснило Министерсто юстиции изменения в закон «Об ипотеке». Они вытекают из принятого ВР закона «О предупреждении воздействия мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства».

Воспользуются ли банки предоставленной возможностью? Ожидать ли массового выброса залоговых квартир на рынок, и, как следствие, еще большего снижения цен на вторичное жилье? Ситуацию комментируют банки, юристы, риэлторы, коллекторские компании и правозащитники.

По мнению экспертов, норма закона, которая может вызвать социальный взрыв и лишить жилья массу заемщиков, пролоббирована представителями банковского сектора. Теперь банку не страшны трудоемкие процедуры продажи залогового жилья через аукционы. Куда удобнее реализовывать квартиры самостоятельно, ведь заемщик теперь согласен на то, что банк может продать его квартиру в случае злостного непогашения платежей по кредиту, в чем подписывается под договором.

Правда, банк не сможет продать квартиру, если в случае обращения заемщика в суд о недействительности договора ипотеки, на квартиру будет наложен арест. Но шансы выиграть дело в суде у заемщика сведены на нет, ведь в данном случае действует прямая норма закона. В свою очередь защитники прав потребителей советуют не ждать, когда банк решит продать квартиру, а подать иск сразу, как только почувствовали, что выплачивать кредит больше нет возможности.

Между тем, банки в своих комментариях очень сдержанны. Массово реализовывать квартиры они не собираются, потому что это невыгодно: несмотря на «дешевизну» квартир, покупателя найти тяжело.

Банкиры готовы договариваться мирно

Константин Варнин, заместитель начальника управления развития розничного бизнеса АКБ "Индустриалбанк", комментируя ситуацию,  поясняет, что изъятие и реализация жилой недвижимости для банка является неблагоприятным выходом, точно так же, как и для клиента. Во-первых, стоимость жилья на сегодня меньше, чем при покупке. Следовательно, во многих случаях сумма, полученная от продажи, не возместит задолженность перед банком в полном объёме. Во-вторых, для реализации необходимо потратить много сил и времени. Поэтому банки всегда стараются идти навстречу своим клиентам.

Со своей стороны «Индустриалбанк» предлагает несколько путей решения этой  проблемы. Заёмщику может быть предложен вариант пересмотра графика погашения, возможность предоставления так называемых «кредитных каникул», когда на протяжении установленного срока необходимо будет платить только сумму процентов по кредиту, что позволит облегчить финансовую нагрузку на клиента. Также предлагает реструктуризировать кредит и перевести всю задолженность в иностранной валюте в национальную. При этом заёмщик становится защищенным от риска колебания курсов валют.

Причин возникновения просрочки несколько. Прежде всего - рост курса иностранных валют, ведь большинство заёмщиков оформляли договора именно в иностранной валюте из-за более низкой ставками по сравнению с процентами в гривне. Второй немаловажной причиной является рост издержек каждого из заёмщиков – цены на товары и стоимость услуг выросла, а платежеспособность упала.  В каждом отдельном случае своя причина, но, как отмечают в  «Индустриалбанке», ситуация с просроченными платежами носит скорее индивидуальный, нежели массовый характер, можно сделать вывод  - заёмщики изо всех сил стараются придерживаться графика погашения.

Что еще новенького уготовили нам нормы закона? Банк может принять решение о реализации залогового имущества по истечении одного месяца с момента направления банком письма заемщику с требованием устранить нарушение условий договора (неуплата очередного платежа по кредиту и т.п.). То есть, у заемщика есть 30 дней для того, чтобы погасить просроченную задолженность (или устранить другие возникшие нарушения договора) и, если за этот срок устранение нарушений не произойдет, то банк имеет полное право реализовать квартиру или оформить на нее право собственности. При этом если денежных средств, вырученных от продажи квартиры, не хватит для полного погашения кредита и процентов, то банк может предъявить претензию к заемщику на оставшуюся непогашенную часть долга, в т.ч. обратить «внимание» на другое имущество заемщика. В случае же оформления права собственности на квартиру банк должен произвести полный взаимозачет требований по кредиту, таким образом, он уже не сможет требовать от  заемщика возврата кредита. Поэтому в тех случаях, когда стоимость квартиры не будет полностью покрывать сумму задолженности по кредиту и начисленным процентам, банк, скорее всего, будет  использовать первый способ - т.е. реализацию квартиры другому лицу с направлением средств от реализации на погашение долга по кредиту и процентам. Выгода «на лицо».

И все же, могут ли остаться «друзьями» банк и заемщик? Как отметил Евгений ДЕМЯНОВ, заместитель директора департамента продуктов и маркетинга для частных клиентов «Райффайзен Банка Аваль», банки заинтересованы в возврате клиентами кредитов, а не в изъятии залога. Наилучшим как для банка, так и для клиента остается поиск компромиссного решения, чтобы заемщик смог и дальше выплачивать кредит за счет временного предоставления «послабления». Кстати, изъятие квартиры будет по договорам, заключенным после 14 января, т.е. после принятия закона.  

Коллекторы к продаже залоговых квартир не привлекались

На сегодняшний день среди «ужастиков» вспоминается не только классика мирового кинопроката, но и великое новшество времени – коллекторы.  Когда речь идет о долгах по кредиту, в нашем случае ипотечному, они вспоминаются в первую очередь. Как отметил Роман Кривошеев, генеральный директор коллекторской компании «ИКСПОИНТ», компания до сегодняшнего момента не участвовала в процессе продажи залоговых квартир. Как правило, коллектор этим не занимается, ведь его основная задача не продать, а возобновить процесс погашения кредита. И банк доволен, и  должник с квартирой. В то же время, «цивилизованная», публичная коллекторская компания может участвовать в процессе продажи залогового имущества, выполняя юридические функции -  сопровождение сделки, составление необходимых документов и т.д.     

Если банки начнут изымать залоговое имущество, им понадобится помощь в этом процессе. В первую очередь – юридическая. Конечно, на первых этапах юротдел  банка  сам будет справляться с оформлением этого процесса, но только до определенного момента, потому что любая ошибка, которая будет допущена  из-за большого количества дел,  может нанести финансовый ущерб банку. Поэтому, скорее всего, в дальнейшем банки будут привлекать коллекторов к работе и с залоговым имуществом.

Между тем, коллекторов во время работы с залоговым имуществом могут ожидать те же трудности, что ожидают и риелторов (неправильное оформление квартиры, подставные владельцы и т.д.). Нужно также учитывать и возможность, а у нас это дело обычное, двояко трактовать многие нормы законодательства, что внесет дополнительные сложности в процесс реализации залоговой недвижимости.

За свои права нужно бороться

Да, законодательство, как известно, «дышло – куда повернешь, туда и вышло». Для того, чтобы защитить свои права, а порой и будущее близких и родных, необходимо четко знать все права и обязанности. Если не получается разобраться самостоятельно, обратимся к юристам.  Как отметила Юлия Курило, адвокат, директор ООО "Юридическая фирма "ЮСТ Украина", само по себе разъяснение Министерства юстиции вообще не является нормативным актом, обязательным к исполнению, в нем излагается просто рекомендация, разъяснение или мнение Министерства.

Поэтому должнику в споре с банком по большому счету нет оснований полагаться всерьез на разъяснение Минюста, как и расстраиваться по этому поводу.

Весь фокус в том, что положения закона «Об ипотеке» о возможности обращения объекта ипотеки в пользу ипотекодержателя на основании отдельного положения в самом ипотечном договоре были предусмотрены еще с момента принятия этого закона в 2003 году. Аналогично там содержалось и положение о том, что оговорка в договоре ипотеки о возможности удовлетворения требований кредитора приравнивается к отдельному договору об удовлетворении его претензий. По сути, изменения в закон «Об ипотеке», внесенные законом «О предупреждении воздействия мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», лишь чуть точнее выразили ранее заложенные в нем положения о возможности кредитора защитить свои интересы.

Проблема в том, что, к сожалению, только сейчас, когда ипотекодержатели стали активно защищать свои интересы, все заемщики стали обращать внимание, на каких условиях были ими заключены договора. Это лишь следствие отсутствия в обществе как таковой культуры получения долгосрочных кредитов и нормальной осведомленности о его преимуществах и недостатках, подчеркивает юрист.

«Необходимо отметить, что ипотека как способ обеспечения обязательств применяется далеко не в каждом случае, но банки при предоставлении кредитов пользуются ипотекой повсеместно. При этом типовой обязательной формы договора нет, фактически каждый банк сам определяет его условия и содержание. И, конечно, банку гораздо удобнее сразу предусмотреть в условиях ипотечного договора возможность обращения взыскания на предмет ипотеки через процедуру внесудебного урегулирования, чем упрашивать заемщика подписать отдельный договор, после того как возникли проблемы с платежами по кредиту. Несмотря на то, что Минюст считает, что подобная оговорка содержится во всех договорах, по нашему мнению, необходимо учитывать содержание каждого конкретного договора», - отметила эксперт.

Она разъяснила следующее. По поводу оспаривания решения об изъятии жилья необходимо обозначить следующие возможности: во-первых, можно в соответствии со статьей ст. 37 Закона «Об ипотеке» обжаловать действия государственного регистратора о регистрации права собственности за банком, во-вторых, можно обратиться к банку с иском о прекращении действий по обращению взыскания на имущество, в третьих, можно обращаться в суд с иском о признании исполнительной надписи, не подлежащей исполнению. Основаниями к подобным обращениям должны быть неправомерные действия со стороны банка. Например, фактическое отсутствие задолженности, нарушение процедуры обращения взыскания, нарушение прав несовершеннолетних детей и т.д. Варианты защиты нарушенных прав есть, опускать руки не стоит и за свои права бороться нужно! Шансы отстоять собственность тем более велики, если заемщик в курсе всех действий банка, и свои взаимоотношения с ним строит на формальной основе, т.е. ведет переписку.   

Повторимся, «изъятие квартиры» банком у заемщика без его согласия возможно только в случае, когда положения ипотечного договора или отдельного договора об удовлетворении претензий кредитора допускают это. При этом в самом договоре должно быть указано, как именно ипотекодержатель удовлетворит свои интересы за счет предмета ипотеки – путем переоформления на себя права собственности на предмет ипотеки или путем его продажи третьим лицам от своего имени (и за счет вырученной суммы банк погасит задолженность).

Стоимость квартиры банком с заемщиком не обсуждается, если используется переоформление права собственности за банком, поскольку предмет ипотеки в этом случае подлежит оценке профессиональным оценщиком. При этом банк обязан будет компенсировать заемщику превышение 90% стоимости квартиры над размером обеспеченных ипотекой требований банка. В случае же продажи банком квартиры заемщика от своего имени, ее стоимость определяется по договоренности между банком и заемщиком или на основании акта субъекта оценочной деятельности при соблюдении уровня обычных цен. Если это правило не соблюдено банком, то в случае продажи квартиры он обязан компенсировать заемщику разницу между ценой продажи и обычной ценой квартиры.

В случаях, когда договором прямо предусмотрено право банка продать квартиру, он не обязан проводить продажу на публичных торгах, но должен уведомить заемщика-ипотекодателя и всех иных лиц, которые имеют зарегистрированные права или требования на квартиру, о своем намерении сделать это не позже, чем за 30 дней до заключения договора.

Установленных законом критериев для принятия решения об однозначном обращении взыскания на квартиру нет. Каждый банк самостоятельно определяет в договоре период или сумму просрочки, по достижении которой он может начать защиту своих имущественных интересов. В среднем, подобная просрочка должна быть существенной,  примерно 90-120 дней.

Заемщикам рекомендуется еще раз внимательно перечитать условия кредитного и ипотечного договоров, получить консультации у адвоката и не в коем случае не «пропадать». Наоборот, в подавляющем числе случаев при нормальном контакте с банком последний пойдет на встречу заемщику, имея реальные основания полагать, что выданный им кредит будет возвращен, пусть и немного на иных условиях или с задержкой.

Ипотека, дети и закон

Проблема с выселением детей из квартир, находящихся в ипотеке, стоит очень остро. Статья 40 закона «Об ипотеке» предусматривает выселение всех живущих в квартире лиц после того, как на нее было обращено взыскание, но только или добровольно, или на основании решения суда. С другой стороны, в ст. 12 закона «Об основах социальной защищенности бездомных граждан и беспризорных детей» прямо предусмотрено, что совершение любых сделок с жильем не должно нарушать или ограничивать права и интересы детей. Этой нормой, по сути, введена процедура согласования с органом опеки заключении договора ипотеки квартиры, где будут проживать дети. В условиях такого противоречивого законодательства суду очень тяжело будет решать возникший спор, ну а законодателям придется выбирать или вводить полноценный механизм защиты интересов кредитора или отказаться от использования ипотеки жилья для семей с детьми в принципе. И поскольку ситуация слишком спорная, вряд ли банки будут активно выселять должников с детьми, пока не сформируется устойчивая судебная практика.  

Тему об ипотечных договорах продолжил Роман Марченко, адвокат, старший партнер ЮФ «Ілляшев та Партнери». По его словам, Уточненная редакция закона является основанием для банков реализовывать права по ипотеке, а для БТИ и нотариусов - регистрировать эти права без согласия заемщика. Логика в этом есть – ведь свое согласие заемщик один раз дал, подписав договор ипотеки. Договор, который на основании ипотеки подпишет банк, и будет являться новым правоустанавливающим документом для покупателя.

Сроки невыплат по кредиту, по истечении которых банк может принять решение о продаже квартиры, устанавливаются  в договоре. В принципе, если банк к этому жестко относится, он может на следующий день после просрочки, начинать минимально-необходимую переписку с заемщиком.

Ранее единственной реально существовавшей процедурой была оценка залогового имущества и выставление его на аукцион на основании исполнительной надписи нотариуса или судебного решения через исполнительную службу. Теперь банк может его реализовать самостоятельно, действуя от имени заемщика. Это быстрее, но и открывает новые возможности злоупотреблений: эпицентр коррупции перемещается от исполнительной службы к банковским служащим.

К примеру, квартира стоит 100 тыс. долл. Оценщик оценивает ее в 60 тысяч, за которые банк и переоформляет ее «своей» фирме. Фирма продает имущество за реальные 100 тыс. и 40 тыс. долларов делится между всеми участниками схемы. Зачем теперь нужен госисполнитель?

В то же время решение банка о продаже  залоговой квартиры сопряжено с некоторыми трудностями. С одной стороны, сейчас квартиру по рыночной цене продать нереально. С другой стороны – у банка по-прежнему остается должник, но теперь «голый». Еще одно препятствие – риск того, что человек будет обжаловать продажу и будет «биться» с банком до последнего за свою квартиру. Следующий риск: квартира продана за 60 тыс. долл., а кредит - 100 тыс. долл. То есть, у банка появляются проблемы с резервированием - оставшаяся сумма кредита не обеспечивается залогом. Банку это невыгодно с точки зрения текущей деятельности.

Конечно, банк не сможет продать квартиру, если в случае обращения заемщика в суд, например, с иском о недействительности договора ипотеки, на квартиру будет наложен арест – этот, а так же иные способы (перепланировка, прописанные дети и т.п.) будут активно использоваться в войнах заемщиков против банков.

Риэлторы: массового выброса залоговых квартир не будет

Что ожидается на рынке недвижимости с учетом нововведений? Как отметил Игорь Однопозов, первый вице-президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины,  особого выброса квартир на рынок не будет, и поэтому эта ситуация никак не отразится на стоимости жилья. Достаточно других оснований для ее плавного снижения.

Банкам не выгодно продавать имущество на спаде рынка. Это не принесет банку достаточных дивидентов. Во-вторых, это сопряжено с большими сложностями, потому что людей нужно выселять из квартир. Без решения суда, без исполнительной службы это будет сделать очень сложно. От этого будут только нарастать социальные протесты. По его мнению, это работать не будет, потому что банки будут решать вопросы в индвидуальном порядке.

Во многом с ним согласен Олег Жук, директор агентства недвижимости “Алекс Консалт”: «Я уверен, что это не очень правильно с этической точки зрения, потому что банк по логике вещей не имеет права принимать решение о продаже залогового имущества. Когда начался кризис, очень многие банки в одностороннем порядке пересмотрели условия кредитования, проценты – это уже нарушение сделок, за которые банки никто даже не пожурил.

Однозначно, реализация залоговых квартир повлияет на снижение стоимости жилья, если будет массовый выброс жилья на рынок. Банки сами себе готовят ловушку. Реально спрос находится в сегменте жилья стоимостью до 50 тыс. долл. Новые квартиры площадью 70-100 кв.м, под которые в основном брались кредиты, на сегодня на рынке невостребованные. Они будут понижаться в цене. И если это произойдет массово, уровень цен может упасть до 600-700 долл. за квадратный метр по Киеву.  Сегодня единицы случаев продаж залоговых квартир банками. Все-таки стороны в большинстве случаев пытаются договориться мирно».

И так, мнение специалистов понятно - чувствуете, что назревают проблемы с погашением ипотечного кредита, подавайте в суд о признании договора недействительным, а потом уже не платите. Потому что из-за спора в суде банки не смогут нотариально провести взыскание. В результате, даже если Вы проигрываете, происходит разрыв договора. Банки могут требовать возврата долга, но не квартиры. Квартира остается за Вами… Долг, конечно, выплатить придется, но при этом, из квартиры Вас не выселят...

Зинаида Блок (УНИАН)

УНИАН в Google News