Квартирный вопрос. Сколько сейчас стоит жилье и что дальше будет с ценами

В Украине продолжает дорожать недвижимость. С начала года квадратный метр, в среднем, набрал в цене 30%. УНИАН разбирался, сколько квартиры стоят сейчас и что будет с ценами дальше.

Цены на недвижимость в Украине, после небольшого замедления в конце лета, снова активно пошли вверх. Как результат, с начала года стоимость квадратного метра выросла, в среднем, на 30% - с 25 тысяч гривен до 32 тысяч. 

На происходящее оказывают влияние несколько факторов. Прежде всего, это рекордное подорожание энергоносителей, что подхлестнуло инфляцию. Вслед за этим повысилась себестоимость строительства, стройматериалов и самих работ. И это - мировой тренд. В Украине ко всему перечисленному добавилась затяжная реформа системы контроля строительства, что может сократить предложение на рынке в будущем, а существующий жилищный фонд относительно ограничен. 

Где, что и почем 

Ценовым рекордсменом традиционно является Киев – рост, в среднем, составил, в зависимости от класса жилья, 20-25%. В столичном тренде идут и другие города-миллионники - Львов, Харьков, Одесса, Днепр (рост, в среднем, составил 15%).   

Аналитики портала Address.ua в комментарии УНИАН отметили, что на первичном рынке недвижимости за год медианная цена выросла почти на 20%. И непрерывный рост стоимости сохранялся на протяжении шести месяцев. Самые востребованные однокомнатные квартиры подорожали на 30,4%, двухкомнатные - на 26,8% (октябрь 2021 к октябрю 2020 года).

"В целом, можно говорить о том, что рост цен на первичную недвижимость в ближайшие месяцы сохранится, это может привести к рекордному с 2017 года удорожанию новых квартир по итогам 2021 года", - считают аналитики.

Что касается вторичного рынка, то за год медианная цена на жилую недвижимость выросла на 11,2%. Однокомнатные квартиры подорожали на 27,7%, двухкомнатные - на 13%. При этом трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры подешевели почти на 30% (октябрь 2021 к октябрю 2020 года).

Самое дорогое жилье - в столице / фото УНИАН

Аналитики подчеркивают, что одной из важных причин роста цен на "вторичке" можно назвать значительное оживление рынка аренды, что скорректировало доходность жилой недвижимости и увеличило привлекательность квартир. Свою лепту внесло и продолжающееся увеличение цен на "первичке". 

"Между тем, в данном сегменте сформировался достаточно выраженный тренд к потере покупателем интереса ко вторичной недвижимости – ликвидность сохраняют только квартиры в недавно построенных домах, а также в историческом и деловом центрах. Спрос на старый жилищный фонд минимален, и на сегодняшний день отсутствуют предпосылки для его увеличения. Основным фактором сдерживания темпов роста цен остается пул менее ликвидных квартир старого жилищного фонда, на который приходится более половины актуального предложения. Однако тенденция к плавному росту цен в ближайшие месяцы, скорее всего, сохранится", - отмечают на портале Address.ua.

Цены не помеха 

Несмотря на дороговизну квадратного метра, желающих приобрести жилье на рынке предостаточно. 

По данным генерального директора АН "Благовест" (г. Киев) Елены Биберовой, в течение октября 2021 года объем инвестиций в недвижимость Киева составил в эквиваленте 37 млн 600 тысяч долларов. И это всего на 6% меньше, чем в сентябре. Большинство экспертов связывают такой "квадратный прецедент" с началом новый волны пандемии и введением жестких карантинных правил.  

В октябре, по данным Биберовой, на столичном рынке наблюдалось следующее: сегмент квартир до 50 тысяч долларов занял долю в 13% от общего количества операций. В этой категории приобретались в основном 1-2-комнатные квартиры. Самым "экономным" вариантом стала 1-комнатная квартира в Дарницком районе столицы площадью 30 кв м за 33,6 тысячи долларов. "Максимум" в 50 тысяч долларов заплатили за 2-комнатную квартиру площадью 47 кв м в Святошинском районе Киева.  

Дорожает недвижимость и в Харькове / фото УНИАН

В сегменте от 50 до 100 тысяч долларов было проведено 39% всех операций. Сделки в старом жилом фонде и в новостройках составили 50/50. Преобладали 2-3-комнатные квартиры. Самой "дешевой" оказалась 2-комнатная квартира площадью 51 кв м в Софиевской Борщаговке. Она "ушла" за 51 тысячу долларов. По самой высокой цене - за 100 тысяч долларов была куплена 2-комнатная квартира площадью 58 кв м на Печерске. 

Ценовая категория от 100 до 250 тысяч долларов заняла долю в 41% от всех операций. Преобладали 2-3-комнатные квартиры в центральных районах столицы. 80% спроса пришлось на квартиры в новых домах. 

Ценовая категория от 250 тысяч долларов заняла долю в 7% от общего объема сделок. Самый дорогой объект, проданный в октябре, - квартира площадью 147 кв м в Оболонском районе за 610 тысяч долларов. 

"На рынке купли-продажи недвижимости наблюдается стабильный спрос. Интерес покупателей переместился в ценовые сегменты 50-100 и 100-250 тысяч долларов, которые в октябре "перетянули" часть сделок из более доступного ценового сегмента. Наибольший спрос – на квартиры в новых домах", - подчеркнула Елена Биберова. 

Купить и сдать

Генеральный директор АН "Park Lane" Виктория Барабаш отмечает, что за последний год инвестирование в первичный рынок недвижимости с целью последующей сдачи в аренду значительно выросло. 

Одним из важных факторов, которые определяют выбор инвесторов в пользу квартир в новостройках для последующей сдачи в аренду, – это цена. 

Во-первых, к моменту ввода в эксплуатацию дома, стоимость недвижимости вырастет на 20-30%. И это хороший показатель годового процента прироста прибыли в рамках 2-3 лет. 

Во-вторых, если куплен ликвидный объект, то его можно затем выгодно сдавать. Это стало причиной того, что за последний год количество запросов на подбор квартир в новостройках с целью сдачи в аренду в Киеве выросло на 10-15%.

Инвестиции в "первичку" с начала года выросли / фото УНИАН

"Спрос на аренду квартир в новых жилых комплексах - самый высокий в процентном соотношении среди общего числа запросов. Порядка 70% арендаторов рассматривают исключительно новые дома. Высокий спрос провоцирует и рост предложения. Поэтому квартиры в комфортных для проживания новостройках быстро раскупают и затем они пополняют качественное предложение квартир для аренды", – отметила Барабаш.

По ее словам, покупают для сдачи в аренду однокомнатные квартиры площадью 40-50 кв м, двухкомнатные – 65-70 кв м, трехкомнатные – 70-85 кв м. Наибольшая популярность у квартир с хорошими видовыми характеристиками, что затем может влиять на арендные ставки, особенно если речь идет о квартирах высокого ценового сегмента.

Эксперт также подчеркнула, что период возврата инвестиций зависит от класса недвижимости. На наиболее востребованные у арендаторов квартиры арендные ставки на 15-20% выше, чем на аналогичные по характеристикам объекты в менее популярных жилых комплексах. Поэтому от правильного выбора объекта зависит последующий доход. 

В среднем, окупаемость квартир составляет 8-12 лет в зависимости от объекта и затем ежегодная прибыль будет в среднем 10%. При этом недвижимость считается низкорискованным инвестиционным инструментом, поэтому популярна среди тех, кто хочет сохранить и приумножить свой капитал. 

Надейся на лучшее, но готовься к худшему

Эксперты прогнозируют дальнейший рост стоимости жилья. Хотя предпосылки для его сдерживания есть. По крайней мере, так считают в Нацбанке. Регулятор уверяет, что после прохождения пика в сентябре-октябре на уровне 11% инфляция начнет замедляться, и в конце 2021 года составит 9,6%.

"Эффекты переноса нынешнего укрепления гривни на потребительские цены и высокий урожай развернут инфляционную динамику в конце 2021 года. Как следствие, инфляция замедлится до 9,6% в декабре 2021 года и вернется к среднесрочной цели Национального банка в 5% в конце 2022 года", - говорится в сообщении НБУ.

Правда, этот положительный прогноз как-то не сочетается с результатом расчета индекса ожиданий деловой активности, проведенным Национальным банком. 

Надежды на снижение цен пока нет / фото УНИАН, Александр Давыдов

Так, предприятия всех секторов экономики прогнозируют дальнейшее подорожание собственной продукции и услуг на фоне повышения промышленной инфляции и, соответственно, высоких ожиданий по росту цен на сырье и материалы.

В обзоре регулятора говорится, что строительные предприятия "наиболее тщательно оценили перспективы своей деятельности, при этом они улучшили оценки объемов выполненных строительных работ и новых заказов. В то же время, они сдержаннее прогнозируют рост объемов закупки сырья и материалов на фоне очень высоких ожиданий повышения цен поставщиками и стоимости услуг подрядчиков".

Говоря проще, особой надежды на снижение стоимости цен на жилье нет. Решение – покупать квартиру сейчас, или подождать лучших времен – остается за вами.

Нана Черная

УНИАН в Google News