Основатель и гендиректор застройщика Edelburg Development Сергей Кучер: Если украинцы в банки деньги не вкладывают, под подушкой боятся хранить, куда они деньги несут? Традиционно, инвестируют в недвижимость

Основатель и генеральный директор компании-застройщика Edelburg Development Сергей Кучер рассказал УНИАН о том, что будут строить девелоперы в ближайшем будущем, каким компаниям следует доверять, и есть ли перспективы привлечь на украинский рынок недвижимости иностранные инвестиции.

Одна из самых, вероятно, обсуждаемых сейчас тем в бизнес-среде – грядущий в 2020 году мировой экономический кризис. По вашим оценкам, как он скажется на украинской экономике в целом и на рынке жилья в частности?

За рубежом и у нас так много говорят о кризисе-2020, что даже если его и не будет, то все скажут, что он был. Я не вижу предпосылок кризиса - ни на мировом уровне, ни в Украине. В Австрии, например, экономика растет ежегодно на 3-5%, в Германии - на 7%.

Что касается украинского рынка жилья, да, у нас сейчас падает покупательская способность. Но нужно учесть следующие факторы: во-первых, население Украины катастрофически не доверяет банкам, банковская система у нас в стране “ложилась” уже несколько раз. Если украинцы в банки деньги не вкладывают, под подушкой боятся хранить, куда они деньги несут? Традиционно, инвестируют в недвижимость. Во-вторых, в нашей ментальности - покупать жилье для себя и детей, в стране не приживается западный подход постоянно жить в арендованных квартирах.

Ряд экспертов заявлял о перенасыщении рынка “первички”.

Мы уже несколько лет читаем и слышим о перенасыщении рынка, тем не менее, новых объектов становится все больше. Если бизнес продолжает вкладывать в жилой сектор, покупатели есть, сделки происходят. 

У застройщиков сложился не самый лучший имидж жадных “злобудовників” с заоблачными прибылями. По вашим оценкам, какова сейчас доходность у компании-застройщика? 

В сегментах эконом-, комфорт-класса девелопер “оборачивает” деньги за счет быстрой продажи квартир, подчеркивает Кучер / УНИАН

Около двадцати процентов годовых, при условии, что в портфеле компании есть объекты разных классов: эконом, комфорт, бизнес. У некоторых крупных компаний, работающих на минимальной марже, думаю, доходность не более пятнадцати процентов годовых. Сейчас заработок на объектах эконом-класса не превышает 50-100 долларов на квадратном метре.

Я строю не только в Украине, но и в Германии, Австрии. Доходность украинских компаний сегодня приближается к европейским показателям - там она составляет 10-15 процентов годовых на вложенный капитал. Но в Германии и Австрии я уделяю бизнесу 2-3 дня в месяц, а в Украине - 12 часов в сутки.

Возвращаясь к теме доходности и финансирования строительства: в Вене жилые объекты на восемьдесят процентов кредитуются банками, двадцать процентов составляет собственный капитал компаний. При этом, процентная ставка по меркам украинского бизнеса смешная - всего 2-3 процента, а доходность именно на вложенный капитал плюс-минус равняется той же самой доходности в Украине.

Время реализации проекта - минимум 2-3 года, конкуренция высокая, соответственно, сегодня не может быть маржа, которая была раньше - 40-50 процентов. Так что утверждения о том, что застройщики получают сверхприбыли - безосновательны, всего лишь общепринятая легенда.

При этом, если в сегментах эконом-, комфорт-класса девелопер “оборачивает” деньги за счет быстрой продажи квартир, то уже в сегменте бизнес-класса ситуация другая, здесь квартиры продаются медленнее. Поэтому девелоперам, работающим с жилыми комплексами этого класса, нужно обеспечивать так называемое финансовое плечо для проекта, то есть до начала проекта закладывать в бизнес-план определенную сумму собственных средств. И с каждым годом финансовое плечо в проект бизнес-класса увеличивается - если кто-то раньше закладывал в бизнес-план плечо 20-30 процентов, то мы еще два года назад понимали: нужно минимум шестьдесят процентов собственных средств от стоимости проекта. А такой подход сегодня могут обеспечить далеко не все украинские девелоперы, компании привыкли строить за деньги инвесторов. Сейчас, когда продажи снизились, проекты без собственных денег компаний попадают в зону риска - времена, когда стояла очередь за квартирами в бизнес-классе, однозначно прошли.

Чем, по вашему мнению, вызвано падение продаж на первичном рынке недвижимости?

Я думаю, тут есть комплекс причин: это связано и с колебаниями курса доллара к гривне, и с сезонностью, и с политической ситуацией. Хотя с приходом нового президента и нового состава Верховной Рады ожидания в обществе довольно оптимистичны.

И падение сделок, и строительство преимущественно за деньги инвесторов наверняка станут причиной появления новых долгостроев/недостроев...

Конечно, недострои и долгострои будут появляться. У нас же была тенденция, когда в девелоперский бизнес приходили, имея двести тысяч долларов, ставили забор и начинали продавать на этапе котлована.

Но сегодня покупатель все больше предпочитает отдавать деньги девелоперу за квартиры на завершительном этапе строительства. Поэтому девелоперы, которые не будут иметь большого финансового плеча, возможности обеспечивать проекты собственными деньгами, вымрут.

В итоге, думаю, на рынке останется два типа девелоперских компаний - с сильным брендом и отличной репутацией, а также те, у которых есть возможность обеспечивать проекты собственными деньгами и таким образом снижать риски недостроя.

Но незавершенные объекты и долгострои в конечном итоге достроятся. Найдутся компании, которые смогут, при условии экономической выгоды, договориться с существующими инвесторами и завершить проект.

Что бы вы могли в таком случае порекомендовать покупателям недвижимости?

Рекомендую покупателям очень внимательно относиться к дешевым предложениям: если рядом объекты аналогичного класса стоят дороже на 200-300 долларов, а ваш привлекает ценой, задумайтесь, откуда такая подозрительная щедрость?

Вспомните об “Элита-Центре”. Люди покупали квартиры по 200 долларов за квадратный метр при себестоимости строительства в то время – 250 долларов за квадрат, их не насторожила такая ситуация. (В 2006 году правоохранители выкрыли масштабную аферу группы компаний «Элита-Центр», представители которой брали у потенциальных покупателей деньги якобы на строительство жилья. В результате пострадали более 1700 граждан, общая сумма, которую получили мошенники, оценивается в около 400 миллионов гривень – УНИАН)

Но ведь существуют зарубежные практики, когда государство защищает инвестора. Некоторые эксперты высказали инициативу запретить продажи квартир до завершения строительства. Насколько они применимы в Украине?

В Германии работает очень простая и понятная система: девелопер на этапе строительства может продавать квартиры, хоть со стопроцентной оплатой, но сумма идет на специальный счет, независимый от девелопера. И уже из этих средств, согласно этапу строительства, деньги перечисляются на счет застройщика: вырыл котлован - на счет пришло, например, пятнадцать процентов средств, забил сваи - еще десять процентов и так далее. Такой подход гарантирует, что девелопер не заберет все деньги, необходимые для завершения объекта.

Это работающий и правильный инструмент, но если сейчас внедрить его в Украине, в городе останется четыре девелопера.

Бизнес из каких стран сегодня интересуется Украиной?

Сегодня я вижу со стороны иностранных предпринимателей большое оживление. Интерес к украинскому рынку недвижимости проявляют американцы, израильтяне, поляки. Турция и Азербайджан активизировались.

А вот Западная Европа пока выжидает. Мы плотно общаемся с банковскими и финансовыми кругами в Германии и Австрии, пока бизнес этих стран не настроен идти в Украину.

Израиль заинтересован в покупке жилья под дальнейшую сдачу в аренду. Сейчас у них депозитная ставка менее одного процента, доходность даже 5-6 процентов для них уже очень интересна, а сейчас на киевском рынке доходность с арендного жилья – 10 процентов.

А какие перспективы у наших компаний, желающий строить за рубежом? Какие сложности и особенности их ожидают?

В бизнесе за рубежом в первую очередь важны надежный локальный партнер и собственное представительство, офис. Вести бизнес на расстоянии и в одиночку не получится. Да, на Западе нет коррупции, но бизнес-среда довольно консервативна в отношении чужаков.

Плюс, сегодня очень ужесточились требования к чистоте происхождения инвестируемых средств. Украинской компании необходимо будет показать источник происхождения денег и банку, и местной налоговой службе. Оптимизировать налоги, как это происходит у нас, не получится, платить налоги придется честно и в полном объеме.

И напоследок: нас до сих пор воспринимают как выходцев из СССР, наш бизнес и деньги ассоциируется с нечестными способами заработка. 

Мы изначально выходили на немецкий рынок с надежным локальным партнером, у нас директор - немец, европейцы ассоциируют наши объекты с Германией, они не покупают украинскую недвижимость, они покупают немецкую. Для успешного бизнеса это очень важно. 

Но если удалось создать успешный бизнес в ЕС, доверие западных финансовых учреждений, банков растет. В перспективе эти банки и фонды придут к нам, откроют офисы, это только вопрос времени. А с нашей компанией уже выстроены надежные доверительные отношения, мы получаем регулярное финансирование в Германии и Австрии. Я строил долгосрочную стратегию, понимая, что, придя на наш рынок, в первую очередь, работать будут с теми компаниями, которых знают и доверяют.

Вы много строите в Германии и Австрии. Какие новые форматы, технологии на фоне меняющегося потребителя, образа жизни в городах, могут быть актуальны у нас? Как будет развиваться городское пространство?

Сразу акцентирую по жилому рынку: у нас инвестор и потребитель гораздо более избалованны, чем в Европе.

Если говорить о технологиях, то в странах ЕС они широко применяются в первую очередь, в коммерческой недвижимости - офисной, торговой и так далее.

О развитии городов: скажу о Киеве. Думаю, наша столица будет развиваться по примеру Стамбула. Это - город автомобильных пробок, которые там есть даже в 3-4 часа ночи. В Стамбуле поэтому развивается многофункциональная застройка, создаются кварталы, объекты по принципу “город в городе” - с жилой, торговой, офисной, образовательной и прочими функциями.

Думаю, что развитие многофункциональных объектов весьма перспективно в Киеве. Полагаю, больше всего будет востребовано два типа жилья - это закрытые кварталы и многофункциональные комплексы с сильной офисной и торговой составляющей. Последние, скорее всего, будут реализовываться ближе к центру города, в центральных районах.

Сегодня очень развито партнерство девелоперов в реализации одного проекта. Откуда возник этот тренд, чем он хорош для бизнеса, для покупателя?

Давайте не будем питать иллюзий: если в одном проекте объединяются несколько девелоперов, это говорит о том, что одна компания не в состоянии по каким-либо причинам реализовать проект самостоятельно.

Поэтому несколько девелоперов объединились, чтобы минимизировать собственные риски. А для покупателя очевидный плюс - гарантия того, что объект завершат.

Но это, отнюдь, не тренд, а вынужденные меры в сложившихся обстоятельствах. При этом, вести совместно проект нескольким крупным компаниям со сложившимся видением, лидерскими амбициями очень непросто, а часто и некомфортно.

Как в дальнейшем будет развиваться компания Edelburg Development? Что планируете в краткосрочной перспективе?

Мы развиваемся, пришло время дифференцировать портфель компании.  Сейчас у нас в основном жилые объекты в бизнес-сегменте. Но мы начали проекты в комфорт- и эконом-классе. Реализовали в городе Вишневое (Киевская область – УНИАН) районный торговый центр Cherry Mall.

Зашли на рынок офисной недвижимости - два проекта стартовали, по нескольким готовимся к старту.

Планируем реализовать проекты многофункциональных жилых комплексов, где запроектированы офисы, апартаменты. Сейчас как раз ведем переговоры с израильскими партнерами по такому проекту.

Надежда Бурбела

УНИАН в Google News