Земельная реформа на перепутье

Верховная Рада продлила мораторий на куплю-продажу сельхозземель до 2018 года, что вызвало противоречивые оценки в обществе. Международные кредиторы и экспертное сообщество призывают власти внести ясность, как будут в дальнейшем развиваться земельные отношения в стране.

Верховная Рада продлила мораторий на продажу земель сельхозназначения до 2018 года, обосновав это тем, что отечественное законодательство по-прежнему не готово к внедрению земельного рынка. За соответствующее решение 6 октября проголосовали почти две трети парламентариев, а в конце октября президент Петр Порошенко подписал этот закон без единого замечания.

Ключевой кредитор нашего государства – Международный валютный фонд остался недоволен таким решением.

Одним из условий получения Украиной очередного кредитного транша является разработка оптимальной модели введения рынка земли и принятие соответствующей законодательной базы. При этом Фонд не призывает украинские власти открыть рынок земли «бездумно», ради только факта отмены моратория. Напротив, он советует нашей стране выработать оптимальную модель развития земельных отношений. Это позволит государству превратить землю в доходный актив, который будет стимулировать развитие экономики и приносить государству прибыль, а не лежать «мертвым грузом».

Такой же позиции придерживаются и руководители Стратегической группы советников по поддержке реформ Лешек Бальцерович и Иван Миклош. По их убеждению, продление моратория - плохое решение, поскольку земельный рынок откроет значительный потенциал для экономического роста Украины.

Премьер-министр Владимир Гройсман считает, что решение об отмене моратория должно быть взвешенным и последовательным, депутаты сделали правильный выбор.

«Я уверен в том, что Верховная Рада сделала свой шаг, который абсолютно нормальный, потому что мы понимаем, что на вопросе земельной реформы кто-то хотел сделать много пиара. А это недопустимо. Нужно создать условия, провести консультации и определиться, какую модель рынка земли нужно внедрить, но путем консенсуса, а не противостояния», - заявил Гройсман в ходе очередного заседания правительства.

Долгоиграющий мораторий

Украинские эксперты прогнозируют несколько сценариев, как может в дальнейшем развиваться рынок земли в Украине. Каждый из существующих вариантов имеет свои плюсы и минусы, которые необходимо учитывать.

Первый и наименее оптимистичный вариант - продление моратория на продажу земли в Украине на длительный срок (до 2022 года и более).

Но этот сценарий имеет право на жизнь только в том случае, если государство возьмет на себя обязательство выкупить паи у всех желающих их продать. По предварительным оценкам, таких насчитывается около 1 млн человек. В противном же случае существование моратория в том виде, в котором он есть сейчас, ущемляет конституционные права селян, поскольку лишает их возможности распоряжаться своей собственностью.

Владельцами земельных паев в нашей стране являются почти 7 млн человек, в собственности которых находится порядка 28 млн га. Больше половины из них – пенсионеры, которые получили свои участки в результате реформирования бывших колхозов. В долгосрочной перспективе продление моратория приведет к тому, что количество пайщиков будет сокращаться по вполне естественным причинам. А неформальными наследниками их земель станут органы местного самоуправления, которые будут передавать паи в аренду крупным агрохолдингам. Таким образом, прикрываясь желанием удержать землю в собственности селян, якобы защищая их от массовой скупки паев после открытия рынка, поклонники такой модели способствуют лишь еще большей лендлордизации сельского хозяйства в Украине.

Бытует мнение, что крупные агрокомпании заинтересованы в продлении моратория, поскольку они занимаются теневой скупкой земли по низким ценам. В настоящее время в теневом обороте находится около 4 млн га земли. Только в прошлом году из-за «серых» схем в агросекторе госбюджет потерял более 20 млрд грн.

Промежуточная альтернатива

Еще одной моделью развития земельных отношений в Украине является запуск рынка продажи прав аренды. Речь идет о так называемом эмфитевзисе.

Суть этого механизма заключается примерно в следующем. Владелец участка и фермер заключают долгосрочный договор аренды. За это время фермер может возделывать земельный участок по своему усмотрению с единственным условием – по окончанию срока действия договора собственник (или его наследник) получит свой пай обратно. В случае, если фермер спустя несколько лет передумает или у него закончатся средства, он может передать свое право арендовать участок другому фермеру. При этом владелец земли принимать участие в сделке не будет.

Реализация этого сценария может способствовать незначительной «оттепели» во всех сегментах земельного рынка, но не будет иметь глобального реформаторского эффекта. В наибольшем выигрыше от введения такого механизма будут снова-таки агрохолдинги. Для селян ситуация изменится незначительно – они по-прежнему не почувствуют себя полноценными хозяевами своего пая, но смогут получать незначительный доход от каждой его перепродажи. Налоговые поступления в госбюджет в таком случае также вырастут незначительно.

Инициатива внедрения рынка прав аренды земли нашла отображение в законопроекте №4010а «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования правового регулирования пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)». Данный законопроект призван усовершенствовать механизм эмфитевзиса, который существует в Украине уже давно. Так, авторы документа предлагают отчислять собственнику земельного участка определенный процент от сделок между фермерами, получившими право им распоряжаться. При этом договор эмфитевзиса будет заключаться на срок до 50 лет.

Народный депутат, президент Украинской аграрной конфедерации Леонид Козаченко в ходе круглого стола в рамках проекта «УНИАН-АГРО» сообщил, что многие депутаты профильного комитета Рады поддерживают этот законопроект и всячески продвигают его. Однако у Козаченко документ вызывает опасения. Он считает, что срок аренды в 50 лет – является фактической продажей участка, при этом собственник лишается права распоряжаться своей собственностью. «То есть, любая иностранная компания, юридическое или физическое лицо может приобрести на 50 лет плодовитую украинскую землю. Это беспокоит», - сказал депутат.

Козаченко: Механизм эмфитевзиса приведет к обезземеливанию селян / Фото УНИАН

Также Козаченко напомнил, что не так давно ряд украинских СМИ опубликовали письмо за подписью академика Валерия Гейца и более десяти других профессоров Национальной академии наук, которые утверждали, что механизм эмфитевзиса приведет к обезземеливанию селян-владельцев земельных участков и ущемлению их прав. Этот механизм создает предпосылки для концентрации земель в собственности агрохолдингов в сверхкрупных размерах.

Кроме того, ряд экспертов высказывает опасения, что механизм эмфитевзиса открывает возможность российским банкам присваивать украинские земли, что в условиях военных действий может обернуться катастрофой для нашего государства.

Между тем, авторы этой инициативы категорически не согласны с замечаниями в свой адрес. Они утверждают, что те, кто критикуют, «мало разбираются в вопросах земельных отношений».

С другой стороны, законопроект действительно не заставляет всех селян без разбора использовать механизм эмфитевзиса. Он лишь создает правовые основы для этого шага, который является совершенно добровольным.

На сегодняшний день украинские землевладельцы уже заключили более 20 тыс. договоров эмфитевзиса, что свидетельствует о том, что, несмотря на опасения экспертов, данный механизм является достаточно востребованным среди населения.

Перспективы поэтапного открытия рынка

Третьим и самым желаемым вариантом развития земельных отношений в нашей стране является отмена моратория на куплю-продажу земель сельхозназначения и полная либерализация земельного рынка. Согласно экспертным прогнозам, только за первые пару лет экономический эффект от появления земельного рынка составит около 7-8 млрд долл.

Однако многие эксперты полагают, что ценные украинские земли необходимо на законодательном уровне оградить от иностранцев и крупных компаний. И противники открытия рынка также считают, что если позволить собственникам свободно распоряжаться своими паями при действующем законодательстве, то всю украинскую землю за бесценок скупят олигархи и иностранные компании. Это, в свою очередь, приведет к растрате главного государственного ресурса и обезземеливанию селян. А поэтому ограничение для иностранцев и агрохолдингов призвано предотвратить такой негативный сценарий.

В то же время аналитики интернет-платформы EasyBusiness не согласны с тем, что введение таких ограничений будет способствовать большему экономическому росту государства. В своем исследовании они проанализировали опыт разных стран и пришли к выводу, что закрытие рынка для иностранцев приведет к сокращению спроса и, как следствие, цена на землю и поступления в бюджет будут ниже.

Эксперты рассмотрели несколько возможных моделей дальнейшего развития событий. Первая из них – рынок, при котором иностранные инвесторы будут лишены возможности покупать украинские земли. Такой сценарий, по оценкам EasyBusiness, приведет к тому, что общий экономический эффект к 2025 году составит около 42 млрд долл. Ежегодный прирост цены на участок будет около 5-10%. Аналогичная модель рынка существует в Хорватии.

Следующий сценарий – разрешить иностранцам покупать отечественные земли, при этом сохранить государственное регулирование в части допустимых объемов скупаемых земель или цен реализации. Экономический эффект от такой модели, по мнению экспертов, составит порядка 60 млрд долл. При этом цена на участок ежегодно будет расти на 10-15%. Такой тип рынка функционирует в Польше, Венгрии, Румынии, Дании и Франции.

Последнюю модель - полностью отрытый тип рынка без каких-либо ограничений - аналитики выделяют как самую эффективную. Прирост ВВП от реализации такого сценария к 2025 году составит около 100 млрд долл. Цены на землю будут расти максимально быстрыми темпами – 10-25% ежегодно. Такая модель функционирует в США, Великобритании, Ирландии и Нидерландах, и она, по мнению экспертов EasyBusiness, является наиболее желательной для Украины.

Не разделяет опасения о массовой скупке украинских земельных участков иностранцами и сопредседатель Стратегической группы советников по вопросам реформ при Кабинете министров Иван Миклош. Наоборот, в качестве примера обратного он приводит опыт родной Словакии.

Миклош не разделяет опасения о массовой скупке украинских земель иностранцами / Фото УНИАН

«В Словакии на 10 лет был введен мораторий, который два года назад отменили – и ничего не произошло. Только 5-7% земель находятся в собственности иностранцев, – сказал он, добавив, что ежегодный экономический эффект от открытия рынка земли в нашей стране составит около 1,5 млрд долл. - По оценкам Всемирного банка, у вас огромный потенциал. Если рынок земли будет открыт, то ежегодный экономический эффект для Украины составит около 1,5 млрд долл. в форме дополнительных инвестиций, доходов собственников земли и так далее».

Законодательные инициативы

Даже если бы Верховная Рада не приняла решение о продлении моратория, украинские селяне все равно не смогли бы свободно распоряжаться своими паями. Дело в том, что в Земельном кодексе прописано условие, гласящее, что пока в нашей стране не будет принят закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, рынок не будет открыт.

По мнению главы Аграрной партии Украины Виталия Скоцика, проведение земельной реформы необходимо осуществлять постепенно и поэтапно. Сначала он предлагает внедрять новые нормы регулирования земельных отношений в нескольких областях, а затем уже распространять их по всей Украине. После чего на референдуме должно быть принято окончательное решение о целесообразности отмены моратория в общенациональном масштабе.

Во время круглого стола в рамках проекта «УНИАН-АГРО» Скоцик сообщил, что Аграрная партия работает над созданием пакета законопроектов по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения. При этом он отметил, что данный пакет должен быть комплексным, поскольку нормативное урегулирование отдельных инструментов неэффективно.

«Земельное законодательство в Украине - в зачаточном состоянии. И когда на этом фоне предлагают развивать инструмент эмфитевзиса либо продвигают идею торговли правами аренды - это попытки ввести дикий, непрозрачный рынок земли. Малые и средние фермерские хозяйства получат от таких изменений головную боль и убытки. А наживаться на таком рынке будут крупные транснациональные корпорации. Не говоря о том, что перепродажа прав аренды - это еще одна готовая схема для рейдеров, которые сейчас активизировались. Хорошо, что нам удалось добиться продления моратория, выиграть время для подготовки полноценного пакета земельного законодательства. Но с такой работой министерства и депутатов не верю, что они предложат за это время цивилизованное решение. Поэтому Аграрная партия собрала экспертную группу, чтобы отработать комплексный пакет законодательства и вынести его на общественное обсуждение», – сказал Скоцик.

Скоцик: Земельное законодательство в Украине - в зачаточном состоянии / Фото УНИАН

Только после принятия этих законопроектов, по мнению Скоцика, может начаться поэтапный процесс перехода на совершенно новую модель земельных отношений, от которой в выигрыше будут и собственники, и бизнес, и государство.

По словам директора департамента землеустройства, использования и охраны земель Госгеокадастра Александра Краснолуцкого, земельный кадастр Украины уже содержит практически всю необходимую информацию обо всех участках сельскохозяйственных земель в Украине и готов к открытию рынка. Исключение составляет лишь часть земель, по которым никто еще не вступил в право наследования и невостребованные земельные паи, но «это не такой высокий процент, который мог бы влиять на вопрос».

Надежда Бурбела (УНИАН)

УНИАН в Google News