Как получить крышу над головой, не имея бизнес-«крыши»

За сколько реально купить квартиру? Где взять деньги на заветную крышу над головой? Возможные ответы мы ищем в беседе с директором финансовой компании “ПримИнвест” Аллой Бородавкой.

За сколько реально купить квартиру? Кто защитит от «кидка»? Где взять деньги на заветную  крышу над головой? Без преувеличения, для большинства наших сограждан сегодня это самые болезненные вопросы. Возможные ответы мы ищем в беседе с директором финансовой компании “ПримИнвест” Аллой Бородавкой.

- Ваша компания принимает от населения средства для строительства жилья. Не лучше ли потенциальному инвестору  прийти сразу в строительную фирму, то есть, не обращаться к вам, посреднику?

- Дело в том, что с 1 января 2004 года вступил в силу закон Украины, согласно которому строительные фирмы не имеют права продавать не введенное в эксплуатацию жилье. Государство посчитало, что необходим механизм, защищающий инвестора от возможных рисков. Таким механизмом являемся мы – финансовые компании, управляющие фондами финансирования строительства.

- В чем это выражается?

- По закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», даже в случаях форс-мажора, мы, как финансовая структура, выступаем на стороне инвестора и защищаем его интересы вплоть до суда. Кроме того, мы работаем под постоянным  жестким контролем государственных органов, включающем ежемесячную, квартальную, годовую отчетность. Годовая отчетность в обязательном порядке должна быть подтверждена проверкой аудитора, который также сертифицируется Госкомиссией по регулированию рынков финансовых услуг. О любых изменениях в работе компании мы должны в течение 10 дней проинформировать комиссию.

Кроме того, в  лицензионных условиях, по которым мы работаем,  прописаны конкретные требования к  персоналу и его обучению, к  финансовым показателям компании, как на момент получения лицензии, так и на протяжении всей ее деятельности. Сотрудники финансовых компаний  должны проходить обучение и быть сертифицированными специалистами. То есть, просто так прийти и начать работать не получится.

Еще одним механизмом защиты инвестора является наличие договора ипотеки. В базе данных нотариуса объект закрепляется за финансовым институтом, и никто кроме него не может продать этот объект.

- Если у клиента изменились планы, как он может поступить с вложенными в строительство средствами?

 - Инвестор может  переуступить свое право собственности на недостроенное жилье, может обменять его  на жилье этажом выше или ниже, или  забрать свои деньги в течение 30 дней. Но мы и неделю не заставляли никого ждать.

Законодательством также предусмотрен вариант создания так называемого Фонда операций с недвижимостью. Сегодня мы думаем,  как запустить такую схему в работу. На протяжении предыдущих двух лет, к сожалению, не было механизмов реализации прибыльных и интересных проектов не только для нас, но и для инвесторов, которые участвовали бы в таком проекте. Схема заключается в том, что если у инвестора не хватает денег на покупку квартиры, он может вложить имеющиеся деньги и тем самым заработать. Механизм абсолютно новый. В Киеве уже зарегистрированы такие структуры, но работающих фондов, которые бы «привлекали деньги с улицы», а не от ограниченного круга лиц, насколько я знаю, пока нет.

Схема интересная и для нас, и для инвестора. Люди вкладывают средства так же, как если бы они разместили их на банковском депозите, но при этом на строительстве они смогут заработать на порядок больше. Компания выпускает сертификаты на реализацию конкретного проекта, далее привлекаются деньги инвесторов, эти деньги вкладываются в строительную компанию, та строит объект, который закрепляется за фондом. Далее объект либо перепродается, либо сдается в аренду, при этом весь доход делится между собственниками сертификатов. По сути, они являются владельцами ценных бумаг, получая при этом дивиденды.

Есть, конечно, пока и неотработанные моменты. Так, законодательство разрешает использовать данную схему под строительство, но при этом не конкретизируется какое именно: это строительство жилых домов, или мы можем также построить завод, эксплуатировать его и получать прибыль. Получается спорная ситуация. Строить можем, а вот эксплуатировать завод, покупать оборудование, как бы нет. Ну, или, допустим, казино или ресторан. Тоже прибыльный бизнес, тоже интересный. Почему бы и не попробовать?

- Предусмотрены ли какие-либо страховые механизмы защиты интересов клиентов?

- Закон довольно четко определяет эти механизмы. Прежде всего, мы обязываем страховаться застройщика, и это контролируем. Страхуем абсолютно все свои строительно-монтажные риски в тех страховых компаниях, которым доверяем. Именно мы устанавливаем, где страховаться застройщику.

- С какими страховыми компаниями вы работаете?

- Страхуем объекты в  разных компаниях, всего это 6-7 компаний. По каждому объекту проводим своего рода тендер среди 3-4 страховщиков, выигрывает, конечно,  та компания, которая предложит наиболее приемлемые условия. Но еще не было ни одного страхового случая. Ели что-то случится, все деньги прейдут к нам, и мы, в крайнем случае, сможем нанять другого застройщика, чтобы удовлетворить потребности клиента в недвижимости.

- Кто сегодня может позволить себе купить квартиру в новостройках?

- Компании есть что предложить клиенту с любым уровнем достатка. Прежде всего, цена жилья зависит от района, где оно строится. Так, есть и VIP-жилье в центре, и есть жилье на Троещине для людей с небольшими заработками. При этом в одном и том же районе есть дома с большими квартирами, которые,  соответственно,  требуют больше вложений, а есть и  так называемые «малометражки». (Но это не значит, что кухня там всего 5 квадратных метров). Качество, которое на сегодня предлагают застройщики, - на высоком уровне. Это слова самих клиентов.

Сейчас строители стараются не просто что-то построить, а строить качественно и интересно. Так, МЖК «Оболонь» одной из первых начала применять технологию термофасада, благодаря чему дом долгое время сохраняет как функциональные характеристики (экономия тепла, звукоизоляция), так и эстетические.

- Предлагает ли компания эксклюзивные квартиры, ведь иногда людям хотелось бы получить что-то нестандартное? И кто претендует на такую экслюзивность – знаменитости, олигархи?

- Эксклюзивных квартир как таковых нет. Но качество постройки однокомнатной квартиры и семикомнатной двухуровневой одинаково высокое.

Иногда наши клиенты даже бывают приятно удивлены. После введения объекта строительства в эксплуатацию производятся окончательные расчеты по данным БТИ. Если площадь увеличилась, инвесторы доплачивают разницу, если уменьшилась - мы возвращаем разницу. Доплачивают молча, те же, кому мы возвращаем деньги, испытывают  просто шок. Они не ожидают, что в наше время кто-то может что-то вернуть.

- Как вы можете влиять на качество жилья, которое обеспечивают строители?

- Согласно лицензионным условиям, у нас есть так называемый  оперативный резерв - 10 % от суммы, оплаченной инвестором. Эти средства перечисляются застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. Это наш страховой резерв, можно его так назвать. Если инвестор чем-то не удовлетворен, этими деньгами мы можем влиять на застройщика. Но сегодня строительные компании, в случае если есть какие-то недоделки при строительных работах, устраняют их быстро. Все решается в спокойном рабочем режиме.

- Какие ваши прогнозы по поводу цен на столичную недвижимость?

- Думаю, рост цен может приостановиться. Но вряд ли можно рассчитывать на удешевление жилья. Скажем, сейчас рассматривается вопрос о том, что земля будет продаваться на аукционах, а это на порядок увеличит цену. Сегодня в Киеве строят на арендованной земле. Застройщик платит арендную плату, она высокая, но на нее можно адекватно реагировать.

- Изменилось ли отношение клиентов к компании после случая с «Элита-Центр»?

- После «Элиты» клиенты начали смотреть лицензии, разрешительную документацию на строительство. Но людей этот случай остановил не надолго. Сегодня лицензию спрашивают крайне редко. В данном случае, главное -  имидж застройщика. Если компания строит более десяти лет, вряд ли она в один момент возьмет и исчезнет. Выгодней развиваться дальше, нежели собрать деньги за два-три дома и исчезнуть с ними. Поскольку финансовые компании молодые, пока больше приходится работать под имиджем строительных компаний.

- Как долго работает на рынке Ваша компания? Какие цели ставит перед собой?

- Мы стартовали в 2004 году. Образовались практически сразу после вступления в силу закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». В основном работаем с жильем, немного – со строительством нежилых помещений. Сейчас возводим сразу восемь объектов. Работаем с двумя застройщиками - это МЖК «Оболонь» и «Оболоньжитлобуд». В октябре создали филиал в Северодонецке, где компания будет сотрудничать с МЖК «Мрия». Северодонецк подключится, посмотрим, как там к нашей схеме будут относиться.

- На какие результаты рассчитывает компания в регионах?

- В небольшом городе, каким является Северодонецк вообще сложно строить из-за низкой покупательной способности населения. Но ведь там люди также нуждаются в жилье. Надо искать резервы, апробировать все возможные механизмы. Мы рассчитываем, что с Северодонецка начнется наше движение в регионы, и оно будет успешным.

Интервью вел Алексей Савченко