Василий Антонов: На рынке жилья нас ожидает еще не одна «Элита-Центр»…

Я знаю несколько организаций, которые,  еще не поставив забор, уже продают квартиры, непостроенные гаражи. Снова очень дешево. Но  снова люди несут деньги...

В вышедшем недавно интервью с генеральным директором строительной компании МЖК «Оболонь» Василием Антоновым шла речь о том, почему жилье в столице столь дорого и реально ли снизить его цену. Сегодня мы продолжаем разговор с Василием Антоновым о не менее злободневных проблемах – качестве нашего жилья и надежности тех, кто  строит.

- Василий Иванович, строят сегодня в Киеве немало. По крайней мере, судя по количеству подъемных кранов над городом  и рекламных объявлений по продаже жилья. Насколько, на Ваш взгляд, это современное и качественное жилье?

- В последнее время, безусловно, появляется все больше интересной архитектуры. Но облик города ведь определяется не только тем, что было построено в последние  год-два.

Скажем, меня все время возмущал Харьковский массив. Я считаю, что те  дома, которые строились там во время начала рыночных отношений,  это даже не вчерашний, а позавчерашний день. Я имею в виду не только качество штукатурки и укладки перекрытий – в более широком смысле.

Задумайтесь – центральная трасса, из  аэропорта едут правительственные машины,  делегации, масса людей. Что они видят на Харьковском массиве? Как правило, обыкновенные панельные дома. Там нет архитектуры. Есть коробки. Кроме того, коробки со своими «но».

- Какими именно?

-     Снаружи  вроде бы красивые дома, но это  белый силикатный кирпич,  а сверху – краска.

 - И что ?

 - Недолговечно. Новенькими эти дома выглядят хорошо. Но краску  желательно на силикатный кирпич не наносить. Через 2-3 года она облезет, и мы получим обшарпанные громадины, стоящие вдоль трассы.

Второе. Большая часть, процентов на 80, Харьковский массив застроен панельными домами без утепления. Наша же компания, к примеру, сегодня если и строит индустриальные дома, панельные дома, то, как правило, с наружным утеплением. Я не против панельных домов, но их надо строить с учетом наших зим, чтобы избежать промерзания, появления черных углов, грибка и прочих «удовольствий». 

Харьковский массив закладывался уже в рыночное время, когда появились  деньги, когда можно было подходить творчески  - применять новые технологии, современную архитектуру. Ничего этого не случилось, размах есть, архитектуры и качества – нет.

- Вы строите лучше?

- У нас нет вала. Мы строим немного, но качественно и интересно с архитектурной точки зрения. Мы с самого начала думаем о том, что нужно предоставить нашему  клиенту и инвестору. Он должен зайти в просторный  холл, обязательно, где сидит консьерж,  должны быть хорошие лифты и места общего пользования, то есть транзитные коридоры. Изначально все должно быть из хороших материалов. Естественно, дома вокруг должен быть благоустроен. Помимо детских площадок не просто посажены два кустика и две березки, которые «Зеленстрой» где-то нашел бесплатно. Там должны быть посажены красивые, комовые, деревья. Выкапываются они вместе с грунтом зимой. Такое дерево никогда не погибнет. Поэтому возле наших домов, сданных год-два назад, растут деревья, которым десять-пятнадцать лет. Стоит это недешево, но если взять в общем объеме затрат на строительство дома, это копейки.

Многие строительные фирмы экономят на озеленении, на благоустройстве, закатывая все вокруг дома в асфальт. Я уверен, что это в корне неверно. Это не наш путь.

Помните, Форд создавал свою автомобильную империю,  имея всего лишь семь классов образования, и не имея никакого отношения к автомобилям. Тем не менее,  он ее создал, не знаю как, он это чувствовал, видел, наверное,  в душе у него это было. А когда его дело начали продолжать его сыновья и племянники, которые закончили Оксфорд и Кембридж, они «с успехом» эту империю развалили, по крайней мере,  поставили ее в ряд «одной из».

Мы тоже занялись строительным бизнесом, уже будучи немолодыми, поэтому у нас иное видение рынка, чем у профессионалов. Мы больше смотрим с точки зрения тех, кто будет жить в этих домах, а не тех, кто их строит. Поэтому строим иначе.

- Как именно?

- Я уже упомянул, что мы, к примеру, применяем наружное утепление домов, тогда, как у многие другие фирмы – внутреннее.

- А что это меняет?

- Многое. При наружном утеплении точка росы находится с внешней стороны дома, при внутреннем – соответственно, внутри. Снаружи дома идет холод, с другой стороны – тепло. В зазоре между пенобетоном и кирпичом собирается влага, которая вытекает под паркет хозяина. Это и значит, что строители завели точку росы внутрь. Кроме того, снаружи здания в перекрытие «бьет»  мостик холода, и в квартире обязательно холодный пол. Такие дома весьма проблемны для тех, кто  в них живет.

Мы же в последние пять лет применяем только новую технологию, одевая в теплый кожух свои дома.

В строительстве нет мелочей. Заказывая проект дома, мы, к примеру, требуем от архитекторов обязательно предусмотреть  место для кондиционеров, потому что дом может быть красивым, а навесят его кондиционерами в разных местах,  и он уже не тот.

Кроме того, сейчас надо думать о жилье совершенно нового типа, где у каждого дома должна быть своя инфраструктура. В Москве, к примеру, в некоторых домах уже появились помещения с холодильниками. Для чего? Для верхней одежды, иначе говоря, холодильники для шуб на лето. Ведь в таких домах живут люди небедные. А когда шубы больше всего портятся? Летом. Моль, пересыхание. Поэтому хозяйка должна иметь возможность сохранить шубу, не выходя из дома. Я уж не говорю, что в таком доме должен быть магазин, парикмахерская, небольшое кафе, сауна, небольшой конференц-зал, доставка продуктов…  Тут же на первом этаже - в химчистку сдать, вечером забрать. Тут же хозяйка оставила список, попросила закупить продукты. А для этого надо первые этажи отдавать под сферу услуг…

- Вы строите такие дома?

- Строим. Заказываем проекты у самых разных мастерских и самых разных архитекторов – от всем хорошо известного Сергея Бабушкина, до молодых, амбициозных и перспективных мастеров.  При этом можем с гордостью сказать, что наши дома можно рассматривать как визитную карточку столицы – они необычны, стильны и комфортны. Их отличишь сразу. Скажем, вскоре на въезде  с правого на левый берег Днепра, у самого Московского моста появится жилищно-офисный комплекс, непохожий на все другие. Два дома, в 24 и 25 этажей, где будут жить и работать люди, где будет все – от ресторана до боулинг-клуба, террас с видами на Днепр, придадут еще и неповторимый облик этому району – они будут возвышаться над ним в виде парусника.

         При этом мы всегда уверены в качестве нашей работы.

- На чем зиждется эта уверенность?

- На квалификации наших людей, и на эффективной структуре компании.

- Начнем с людей…

-   Получилось у нас  потому что, мы  не знали,  как это сложно. Поэтому не боялись. Да, качество не всегда давалось. И не удивительно: едва ли не самая ругаемая профессия у нас  - это строитель. Строители с советского времени не привыкли к качеству. Пришли  молодые специалисты,  а им не у кого было учиться.  Искали  людей, которых можно перевоспитать и заставить качественно работать. На создание коллектива потребовался целый год,  и еще столько же, чтобы этот коллектив отшлифовать.

- А какова структура Вашей компании?

 - Помимо службы заказчика, которая у нас немногочисленна, создали строительно-монтажное управление, отделочное, монолитно-каркасное предприятия. Мы отводим землю, заказываем проект, сами строим, выполняя генподрядные функции и функции субподрядчика. У нас предприятие с вертикальным интегрированием. И я уверен, что будущее в строительстве именно за такими компаниями – вертикально-интегрированными, с полным циклом работ.

- Почему?

- Теоретически, конечно, можно строить,  даже имея небольшую фирмочку со штатом в десяток-другой человек. Заказали проект, наняли со стороны строительную организацию. Но чем это чревато? В такой фирме люди, как говорится,  не контролируют процесс. Они не знают цену строителей, которых наняли, не уверены выполнят ли те  в сроки и  качественно работы.

- Вы инвестируете собственные средства?

 - Как правило, это смешанный вариант. Наши оборотные средства и деньги инвесторов. Поскольку уже есть имидж, те же будущие жильцы не боятся вкладывать средства в наш дом даже на этапе, когда только роется котлован.

 - Василий Иванович, как говорится, с этого места, пожалуйста, поподробней.    Какую форму привлечения средств застройщиков вы применяете, и как гарантируете инвесторам то, что их средства не испарятся вместе с вами, как испарилась пресловутая «Элита-Центр»?

 - А здесь ничего не надо изобретать. Начиная с 2004 года, действует Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Согласно этому закону привлекать средства населения можно лишь через специальные Фонды финансирования строительства (ФФС), или Фонды операций с недвижимостью (ФОН), которые создаются банками или финансовыми учреждениями. Сейчас если мой инвестор приходит и платит деньги, допустим 100 тысяч долларов, мне причитается только 90 тысяч, остальная сумма остается в ФФС.   Я должен построить дом, отдать жильцам жилье,  и только потом забрать эти 10%. Не хватило у меня средств, если, допустим, резко взмыли цены на стройматериалы? Это мои проблемы. Я могу взять кредит, зная, что мне вернут эти 10%, но должен достроить дом, для того, чтобы эти 10% у фонда забрать. И заберу я их только тогда, когда все жильцы получат  акты на право собственности квартир. Если, скажем,  я строю десять домов, мне инвестировали в  них  400 млн. грн.,  то  40 млн. грн. лежат на счету. Хорошая страховка?

- Вам приходилось ею пользоваться?

- Нет, но я всегда знаю, что у меня есть запас.  Эти 10% мне душу греют. По большому счету это прибыль моего предприятия. Я заинтересован сдать дом госкомиссии, выдать документы, чтобы получить эти 10%.

Кроме того, у меня очень большие обязательства перед ФФС. Он должен мне деньги перечислить пропорционально выполнению работ. Если я выполнил работ на 3 миллиона, он не может  «загнать» мне 10 миллионов. Фонд финансирования строительства оформляется как юридическое лицо. Это своего рода маленький банк. Люди вносят в него деньги, и именно с ФФС заключают договор.  Мы – уже генподрядчик.

- Но где гарантия, что вы не создадите вместе с каким-нибудь банком карманный ФФС, чтобы «кинуть» инвесторов?

- Я не создам, но абсолютной гарантии, согласен, нет. Но тут уже дольщик должен сам приложить некоторые усилия, чтобы быть уверенным «на все сто».

 Он должен получить максимум информации о том, кто строит его дом. Должен узнать, арендуется офис,  или нет. Узнать,  сколько эта организация построила домов и как построила. Я любому дольщику разрешу посмотреть мои бухгалтерские документы. Он увидит мои обороты, выяснит,  есть ли у меня недвижимость. Скажем, если я не построю дом,   у «МЖК «Оболонь» есть что взять - магазины,   сауны, офисы, другая недвижимость.   Я не испарюсь, как «Элита»…

- Иными словами, Вы считаете, что такая форма, как ФФС гарантирует надежность, если инвестор будет внимательным…

 - Да, и если при этом он не будет соблазняться бесплатным, или почти бесплатным сыром. Последний бывает только в определенном, наверное, известном вам месте. В случае с «Элитой» сыграл, кроме прочего, роль именно этот фактор: люди повелись на «дешевизну». Цена квадратного метра там была существенно занижена, но это многих не остановило.  Там оказалось много наших чиновников, они обрадовались, очевидно,  подумали,  что им за какие-то заслуги еще больше сбросили цену,  и с удовольствием брали ни одну, а 2-3 квартиры в надежде заработать, перепродать. При этом они даже не интересовались, какова себестоимость дома,  почему  они мало берут,  каждый думал,  что ему оказываются определенные льготы.

 - Вы считаете, после «Элиты» люди не будут соблазняться дешевым сыром?

- Не уверен. Многое говорит о том, что впереди нас ждет еще не одна «Элита-Центр». Может,  не такого большого масштаба. Но я вижу, этого не миновать. Увы, люди не научены этим горьким опытом. Я знаю несколько организаций, которые,  еще не поставив забор, уже продают квартиры, непостроенные гаражи. Снова очень дешево. Но  снова люди несут деньги в фирмы, которые не имеют даже мало-мальски солидного офиса, и от которых завтра и след простынет. Я спрашивал у одних таких «ребят»: вы продаете гаражи, а вы хотя бы заказали проект? Нет, но у нас предпроектные работы. А номер гаража вы указали? Нет. А люди покупаются на это.  В том числе и на Оболони. Я знаю, что уже продается жилье, где нет ни забора, ничего. И неизвестно, будет ли что-то там  строиться. Тем не менее,  ЭТО  продается.

-  В таком случае, как ЭТОГО избежать?

- Для начала законодательно закрепить: если организация не получила разрешительные документы на строительство дома - ордер, все необходимые бумаги - она не имеет право привлекать деньги инвесторов.

- Но не создадим ли мы этим дополнительные преграды для тех, кто хотел бы заняться строительным бизнесом?

- Для тех, у кого это желание серьезно, нет.

Строить необходимо. Вы знаете, что во времена великой депрессии Америка начала с того, что взялась строить небоскребы. Сегодня согласитесь, дела у них не так уж плохи.

Будут не хуже и у нас. Считайте наши, «оболонские»,  небоскребы. Сегодня  вы увидите их уже не только в Киеве. Мы продвигаемся в регионы, осваиваем крупные города. В ближайшее время разворачиваем коттеджное строительство.

А зимой – выкапываем деревья, чтобы летом было что садить.

Вел разговор Александр Калиниченко