«Стоимость жилья в Киеве завышена не строителями… И будет только возрастать…»

«Стоимость жилья в Киеве завышена не строителями… И будет только возрастать…»

Ждать ли в столице изменений «по квартирному вопросу» к лучшему? Руководитель МЖК «Оболонь» Василий Антонов, считает: обольщаться по этому поводу не стоит... Интервью

«Квартирный вопрос» по-прежнему остается проблемой из проблем для большинства наших сограждан. В Киеве острота этой проблемы возрастает многократно. За счастье жить в столице приходится умножать стоимость квадратного метра в энное число раз. В итоге столичный житель со средней зарплатой должен работать на самую скромную «однокомнатку» двадцать-тридцать лет своей жизни. Плюс, после скандала с «Элитой-центр» ясно, что защитить инвестора от «кидка» некому.

Ждать ли в столице изменений «по квартирному вопросу» к лучшему? Руководитель одной из авторитетнейших в столице строительных компаний МЖК «Оболонь» Василий Антонов, считает: обольщаться по этому поводу не стоит. По крайне мере, если ничего не изменится в политике государства и столичной власти…

– Василий Иванович, сегодня купить жилье в столице без проблем могут лишь избранные. Что делать неизбранным? Снизится ли цена жилья в обозримом нами будущем?

– Много говорится о том, что стоимость жилья в Киеве завышена. Согласен. Но проблема в том, что завышена она отнюдь не строителями, или, по крайней мере, не одними строителями, а условиями, в которые они поставлены.

Если бы дело было только в нас, достаточно было бы «разобраться» со «строительной мафией», которая мерещится многим повсюду,  и цены бы пошли вниз. Но когда на эту цену влияет целый комплекс, или если хотите, букет таких факторов – нужно значительно больше…

Скажем, утверждают: реальная себестоимость квадратного метра жилья – 500 – максимум 600 долларов. Те, кто называет такие суммы, считает просто: стоимость стройматериалов плюс рабочая сила. В реальности все сложнее.

– Давайте посчитаем…

– Давайте. Когда мы только начинаем строить дом, еще экскаватор не копнул, еще не забита ни одна свая, а уже цена метра доходит до 50 долларов. Откуда? Каждая строительная компания,  согласно постановлению Киеврады,  должна  обеспечить отчисления в комитет экономики при горсовете. Скажем, мы строим дом в центре, на Горького. Пока мы не  заключили договор с комитетом экономики, пока не  отдали 3 миллиона гривен, мы не начинаем работ. Добавьте сюда долевое участие в работах с  Киевэнерго, теплосетями, прокладку-перекладку кабеля. Отвод земли также обошелся в какую-то сумму? Естественно. Приплюсуйте. И все это, понятно,  накладывается на цену квадратного метра.

Идем дальше. Как минимум 7 % квартир в каждом доме мы должны отдать городу в фонд социального жилья города. Чем ближе к центру, тем эта доля выше, в центре она достигает 12%. Естественно, эти затраты тоже лягут на цену квартир, которые будут проданы. И если   у меня себестоимость метра, учитывая вышеупомянутые затраты, уже достигает, допустим, 700 долларов, после набрасывания на них 12%, она сразу подскакивает почти к 800-м, то есть метр мгновенно дорожает почти на 100 долларов.

– И Вы не видите возможностей для снижения цен? 

– Пока, откровенно говоря, нет. Более того, она может вырасти, причем одним скачком.

– Из-за чего?

– Как известно, столичная власть настойчиво декларирует идею: строители должны значительно больше жилья отдавать в качестве взноса в социальный фонд – минимум 20%. А это означает, что стоимость «квадрата» возрастет уже не на 12, а на 20 % -  ведь покрыть затраты можно лишь за счет увеличения цены оставшихся квартир.

Теперь вспомним, что стройматериалы также отнюдь не дешевеют. Современные технологии при ужесточающейся конкуренции  требуют все больших затрат,  металл, щебень и цемент также непрерывно дорожают, поэтому цена квадратного метра и ползет все выше вверх. И когда я продаю метр за 1200-1400 долларов в доме где-нибудь на Троещине, эти квартиры дадут небольшой плюс или  «ноль», а  на доме в центре города, где потенциальные покупатели готовы платить значительно больше,  заработаю.  То есть, в целом мы сработаем с прибылью. Но она не настолько баснословна, как кажется многим.

– В чем же выход? Можно ли все-таки снизить цену жилья? 

– Можно. Но для этого нужны не декларации, не раздача квартир перед телекамерами с крыльца мэрии. Нужны четкие программы строительства социального жилья и развития города. А этого, увы, нет.

– С чего же должны начинаться эти программы?

– С кардинального изменения схемы выделения земли в Киеве. Это ключевой вопрос. Как должна была бы выделяться земля под строительство? Смотрим по Генплану развития города: что должно появиться в этой точек этого микрорайона? Жилой дом? Супермаркет? Культурный центр? Объявляем тендер, предлагаем всем желающим, вернее строительным фирмам из числа желающих, принять участие в тендере. Выбираем самое выгодное и интересное для города решение – по цене, и по архитектурному решению. Продаем, четко зная, что построен здесь будет именно дом, именно супермаркет, или именно культурный центр.

А как и кому сегодня  выделяется земля?

Вот начальник главного управления земельных ресурсов горадминистрации  Анатолий Муховиков заявляет: накладываем мораторий на выделение земельных участков, поскольку земли отведено на семь лет вперед, а ее не застраивают.

Земли, действительно отведено на несколько лет вперед. Но это не значит, что вся эта земля застраивается. К сожалению, в  последние годы в городе был  полный «беспредел» в этом вопросе. Депутаты предыдущего горсовета, используя свой статус,  отводили земли на контролируемые ими фирмы, как говорится, на полную катушку. Поэтому, да, земли отведено много, но где сейчас она? Отнюдь не у строителей. Она гуляет на рынке в свободной  продаже, став предметом спекуляций. Ее продают и перепродают, она переходит из рук в руки, но за это время на ней не вбивается ни одна свая. В течение последних трех-четырех лет я на факс получил лавину таких предложений о продаже участка. Цена колеблется от 500 тысяч  до 10-12 миллионов долларов, понятно, в зависимости от места.

Сравните. Мне для того, чтобы заработать, скажем, 100 тысяч долларов,  надо  построить дом, потратить массу усилий, времени. Здесь же - одна сделка, один-два «отката», и в кармане те же 100 тысяч, или даже  миллион-другой. Стоит подождать, если сразу не дают нужную сумму? И человек ждет своего часа, придерживает землю. Допустим отвел на Троещине пару-тройку гектаров, они еще не ликвидны,  стоят максимум «поллимона». Но уже известно, что через полтора года туда пройдет метро, и  за них уже можно будет выручить два-три «лимона» «зелени». То есть,  можно, ничего не делая, потянуть год-другой.

Понятно, что в конечном итоге, сумма, которую строительная фирма уплатит терпеливому депутату или близким к нему людям,  все равно ляжет на цену жилья, ведь строителям надо ее «отбить». Поэтому, просто наложив мораторий на выделение земли, город ничего не добьется, только резко упадут темпы ввода жилья. Столица даже близко не подступится к тому, чтобы сдать ожидаемый миллион квадратных метров в год.

Первое, что надо сделать для снижения цены жилья – реально изменить систему отведения земли – утвердить Генплан, на каждый участок  объявлять тендер. И по итогам тендера, опять таки, продавать землю тем, кто реально строит жилье  и строит надежно.

– А как это определить, как отсеять подставные фирмы и аферистов?

– При желании – весьма несложно. Скажем, земля должна отводиться  только строительным компаниям, которые уже зарекомендовали себя на киевском рынке. Хочешь землю, пожалуйста, получай. Но покажи, есть ли у тебя лицензия на строительство, продемонстрируй, что ты строил, покажи свои ликвиды, свои возможности освоить обещанный объем работ, свои оборотные средства.

Это сложно? Отнюдь. Но  до сих пор депутаты,  решающие на Киевсовете судьбу самых лакомых столичных «соток» и гектаров, отводили их фирме «Маруся», зная, что эта «Маруся» создана два месяца назад, и не построила даже собачьей будки. Так им было выгодно.

– Но кто может запретить «Марусе» купить землю?

– Все зависит от желания. При желании обеспечить город качественным жильем, можно определить приоритет – землю получат те, кто реально строит. При таких подходах, кстати, у нас не было бы ни «Элиты-центр», ни ее последователей.

– А они есть?

– Увы, я уверен, нас ждет еще не один скандал. Я знаю и сегодня массу примеров по Киеву, когда продаются квартиры в домах, которые еще никто даже не проектировал.

– Но, очевидно, что  для реального снижения цены на жилье недостаточно только лишь навести порядок с выделением земли…

– Недостаточно. В частности, на мой взгляд, нужен более гибкий подход к отчислениям со стороны строительных фирм на развитие городской инфраструктуры. В  центре города, где рентабельность выше, и отчисления  можно было бы повысить, в отдаленных же районах их стоило бы снизить до минимума, с тем, чтобы строителям интересно было возводить дома с относительно невысокой ценой квартир, и тем самым снижать общий уровень цен на рынке.

– А как быть с передачей построенных квартир в фонд социального жилья города? Отменить, чтобы не росла цена? Но как тогда быть тем, кто не сможет никогда в принципе купить квартиру – инвалидами, многодетными семьями…

– Социальное жилье – отдельная тема. Уверен, нельзя обойтись без отчислений «социалки». Но также уверен, что никак нельзя  повышать с 7-12 % эти отчисления до тех же 20 %. Это иллюзия, что проблему можно решить грубым «наездом»: отдайте в два раза больше, и всем хватит. Не хватит. Для того, чтобы эффективно работала схема  предоставления социального жилья, надо одновременно решать две проблемы.

Прежде всего, вместо незатейливой схемы «отдай 7-12%», город должен предложить строителям программы, которые могут вызвать у нас заинтересованность и профессиональный интерес.

– Например?

– Например, мне говорят: выделяем тебе три-четыре  площадки и освобождаем от сборов на развитие инфраструктуры. Но, смотри, Антонов, и запоминай: из трех-четырех домов, допустим, по 100 квартир,  один дом ты отдаешь городу бесплатно, а остальные  - продавай как хочешь.

Что это дает? Скажем, строим на Харьковском массиве. Здесь все коммуникации, которые обеспечивают массив ( водоканал, электросеть и так далее), и на которые  мы, строители,  «сбрасываемся»  через комитет экономики, уже преимущественно проложены – за счет городского бюджета. Поэтому не берите с нас дважды. В Москве уже, кстати, не берут. Они подводят всю инфраструктуру, сети тянут сами, а строитель просто возводит коробку, отделывает ее. И это выгодно Москве. И было бы выгодно Киеву. Потому что нам  строителям  предъявляют определенные условия – мы тебе сети подтянули, ты строишь, ты зарабатываешь деньги, а взамен отдаешь нам социальное жилье. И это приемлемо  для нас и для города.

Я бы  закончил эти три-четыре дома, один отдал, и это, скорее всего, было бы   не 100, а 150-200 квартир – такие дома более рациональны, особенно, на жилмассивах, отдаленных от центра. Если учесть, что в Киеве сегодня работает полтора десятка крупных строительных компаний, город получил бы в год не менее 2000 квартир, тогда как при обычной схеме эта цифра составит 300-400 квартир.

Конечно, эта схема непростая, надо будет садиться за стол переговоров с городскими властями, просчитывать все выгоды-невыгоды. Но она будет работать. Административным же путем мы никогда не решим этот вопрос. Строителей загонят в теневой бизнес, или просто развалят строительные компании.

Поэтому я уверен, вместо механического поднятия планки до 20-30% по социальному жилью, надо внедрить гибкие программы вроде той, о которой я говорил.

Мое предложение не подходит? В таком случае, почему бы не создать в городе специальную комиссию по реализации программы социального жилья, не включить в эту комиссию грамотных управленцев, толковых финансистов и нас, строителей? Общими усилиями мы бы вышли на такие программы, не сомневаюсь.

 При этом, я вам скажу, мы участвовали бы в таких программах даже при минимальной или «нолевой» рентабельности. Почему? Наши строители будут задействованы, они будут получать заработную плату, я не потеряю квалифицированных специалистов. Помимо этого, есть и чисто психологический  фактор – нам будет приятно, что мы делаем что-то для города, в котором живем. Не все ведь решают только деньги.

– А  насколько эффективно используются сейчас фонды, которые формируются от отданных строителями городу  «социальных» взносов?

– Это уже вторая составляющая проблемы социального жилья – эффективность использования городом этого фонда. Сегодня мы отдает городу 7-12 квартир из каждых ста. И что, очередь, в которой стоят многодетные семьи, инвалиды и ветераны,  рассасывается? Только увеличивается. Потому что все мы видим, кто въезжает в эти квартиры. Я прохожу мимо сданного нами дома, и вижу, на каких машинах, в каком антураже подъезжают те, кому город выделил отданные нами квартиры. Прокурорские и милицейские бонзы,  чиновники различных ведомств, бизнесмены не последней руки…  Это  они нуждаются в социальном жилье?

Понятно, что все мы свыклись с всеобщей  коррупцией, взятками. Но не до такой же степени… Если мы и дальше будем строить, а потом отдавать жилье таким «нуждающимся», никакие повышения норм отчислений жилья городу не помогут. Для начала надо реально изменить систему выдачи жилья, отсечь от нее на пушечный выстрел взяточников, а уже потом винить во всех бедах «строительную мафию».

Кроме того, я уверен, что строители вообще не должны рассчитываться с городом деньгами.

– Тогда чем же?

– Деньгами. Оцените наши квадратные метры по рыночным ценам и мы перечислим эти деньги.

– Что это меняет?

– Прежде всего, мы избежим ненужных социальных проблем, порождаемых социальным расслоением. Ведь если мы действительно искореним коррупцию, и будем передавать жилье тем, кто в нем по-настоящему нуждается – то есть, малоимущим, инвалидам,  многодетным семьям, эти люди поселятся рядом с теми, кто реально смог купить себе достаточно дорогое жилье. И каждый день, человек, возвращающийся с работы на метро или автобусе, будет видеть подъезжающие к дому «Лексусы» или «Мерседесы», а его дети будут завидовать соседским детям, у которых есть все. Выиграет ли кто-то от этого?

Получив же от нас, строителей, живые деньги, город сможет построить жилье для льготников компактно и там, где посчитает необходимым.

Кстати, почему социальное жилье непременно должно стоиться только в пределах столицы? Если выйти за черту города Киева, допустим - Вишневое, Борисполь, можно строить целые микрорайоны социального жилья. И вполне современного жилья – где будут просторные комнаты, кухни по 10-12 метров, уютные холлы, помещения для консьержей.

– Значит, что-то можно реально изменить?

– Мы изменяем. И готовы делиться своим опытом с теми, кто также стремится к этому.

Беседовал Александр Калиниченко

 

Если вы заметили ошибку, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter