Украинский девелопер Андрей Вавриш: В Украине система государственного контроля в строительной сфере перевернута с ног на голову. Ее нужно лечить

Генеральный директор компании SAGA Development, экс- замдиректора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА Андрей Вавриш рассказал УНИАН о текущей ситуации на украинском строительном рынке, основных проблемах, которые стоят перед девелоперами, и приоритетных реформах, которые необходимо провести действующей власти для преодоления коррупции.

В 2019 году ваша компания SAGA Development вошла в первую пятерку застройщиков по количеству сданных квадратных. За счет чего это стало возможным?

Это завершительный этап работы. Все когда-то начинается и заканчивается. Проекты, начатые ранее, завершены в этом году. Но на следующий год у нас еще более масштабные планы.

Какие проекты вы сдали в этом году?

Chicago Central House на улице Антоновича в Киеве, комплекс на проспекте Лобановского, первый пусковой комплекс из двух домов в RYBALSKY, ЖК Einstein на Златоустовской.

По вашему мнению, как можно обеспечить устойчивость девелоперских компаний к политическим катаклизмам, учитывая их обязательства перед большим количеством частных инвесторов? Спрашиваю в контексте ситуации, сложившейся с компанией «Укрбуд», которая с весны начала останавливать строительство на своих объектах в связи с финансовыми проблемами. В настоящее время из-за этого пострадали около 13 тысяч инвесторов и 40 тысяч людей, которые ожидали заселения…

В девелопменте недвижимости существует всего три роли участников, и каждый должен выполнить свою домашнюю работу.

Государство должно обеспечить понятно работающие механизмы получения разрешений, разработки градостроительной документации, которые регламентируют, кому, где, что и как строить. Должно убрать возможность ручного влияния на застройщиков для того, чтобы каждый из них получал от государства сервисы, а не сталкивался с искусственно созданными барьерами, которые необходимо преодолевать. Это большая часть организационных рисков. Также государство должно выстроить правила, касающиеся функционирования строительного рынка.

Существует такой механизм, как эскроу-счета. Это средства, которые платит покупатель, и до момента, пока на этих счетах не собрана сумма, соответствующая стоимости строительства всего здания, никто никаких средств забирать оттуда не может. Пренебрежение этим механизмом стало основной причиной, которая привела к проблемам «Укрбуда», - существующие механизмы государственного управления позволяют использовать деньги инвесторов в свободном режиме. Это нехорошо для рынка. Рынку нужны правила, которые бы жестко регламентировали работу с недвижимостью.

Помимо государства, в системе участников на строительном рынке, есть муниципалитеты. Вырабатывая градостроительные решения, политику, детальные планы территорий, они должны находить консенсус с жителями и формировать городскую политику застройки, чтобы она была понятна людям, не противоречила их интересам, все было на высоком уровне, и тогда община будет рада развитию города, и будет стараться помочь его скорейшему развитию. В таком случае мы уберем вторую часть рисков – общественного невосприятия объекта, которые превращаются в конфликты вокруг строительных площадок.

И третья сторона – это девелоперы. Они, имея понятные правила и механизмы, будут разрабатывать и заказывать более качественные проекты. То есть, мы будем видеть не тот ряд проектов, которые есть у «Укрбуда» – они, конечно, вызывают много вопросов. Можно было сделать более качественную архитектуру, разработать проектные решения - к сожалению, это не было сделано ранее, потому эти проекты будут достроены в том виде, в котором они есть. При наличии понятных правил и механизмов девелоперы тоже смогут изменить свои аппетиты, подходы при подборе своих партнеров, и мы, в целом, увидим выздоровление рынка.

Как вы думаете, как ситуация с «Укрбудом» отразится на украинском строительном рынке?

Нет причин для паники. Несмотря на проблемы с функционированием этой компании и сообщения прессы о якобы нецелевом использовании средств, если я правильно понимаю ситуацию, у компании достаточно экономических инструментов для того, чтобы в итоге все было хорошо. Все их проекты все равно прибыльны, и они достроятся. Вмешательство государства для компенсации кому-то каких-то убытков не понадобится. Трагедия могла произойти, но не произошла.

Рынок, конечно же, застыл в ожидании. Он все это время наблюдал за тем, как будет развиваться ситуация. Всех бросало то вправо, то влево от всевозможных новостных пушек. Но, с другой стороны, все складывается в нормальную дорожную карту. Поэтому беды нет, «зрада» не случилась.

Это произошло также за счет того, что «Киевгорстрой» взял на себя обязательства достроить замороженные объекты «Укрбуда»? Хватит ли у него ресурсов на это?

В том числе. Если бы не было экономического обоснования достраивать эти объекты, то «Киевгорстрой» бы их не взял. Я думаю, там хватает экономики даже что-то заработать.

В целом, темпы строительства в Украине снижаются. По некоторым данным, по сравнению с прошлым годом, они снизились почти на тридцать процентов. С чем это связано?

Не могу подтвердить такое снижение. От периода к периоду существуют какие-то колебания. Думаю, в следующем году мы выйдем на те же показатели, что и в этом. Рынок очень конкурентный. Регулируется он спросом. Паритет спроса и предложения постоянно присутствует. Кроме того, на рынке практически нет банковского финансирования, заемных средств и ипотеки и, соответственно, рынок охлажден до невозможности. Как только появятся более дешевые ипотечные кредиты в пределах десяти процентов, это резко разогреет возможность привлекать дополнительные средства для покупателей и, значит, сделает жилье более доступным.

В 2019 году Украина заняла 30-е место в рейтинге Doing Business по показателю «получение разрешений на строительство». Учитывая, что раньше мы занимали 140-ю позицию, это значительный прогресс. Благодаря чему это стало возможным? Ведь, по данным многих участников рынка, в нашем государстве по-прежнему существуют большие проблемы с получением разрешительной документации…

Есть у меня анекдот про эту ситуацию: «Жить стало так хорошо, что дышать уже скоро будет нечем».

Но, если серьезно, основная проблема с разрешительной документацией сводится к тому, что мы все эти годы находились в переходном состоянии от советской системы градостроительства, проектирования и планирования к системе рыночной экономики. И большое количество нормативов, порядков, каких-то ведомственных инструкций друг с другом не гармонизированы.

Например, для того, чтобы получить отметку высотности «Украэроруха», нужно пройти пять организаций. Почему? Почему у всех их может быть разное отношение? Как и исходя из чего они считают, если у них нет технических данных? То есть, коридоры, где и какая должна быть высотность, могут быть разработаны в одном документе, и все архитекторы и девелоперы пользовались бы этой информацией. Но нет.

Вы не поверите, но вертолетная площадка, которая находится в Киеве на Парковой дороге, тоже считается отдельным аэродромом, и у них тоже необходимо получить разрешение на то, что вы будете строить где-то в каком-то месте. Не было ни одного вертолета, который бы туда сел и оттуда взлетел, но абсолютно каждая организация должна получить у них согласование по высотности застройки в любой части города. Это же бред. Точно так же нужно получить согласование аэропорта «Жуляны», завода «Антонов», Минобороны.

И таких конфликтующих инструкций настолько много, что постоянно действует ручное жонглирование. У нас была смешная ситуация, когда мы отдавали документацию в Минкультуры - они должны были рассматривать, как объект вписывается в окружающую среду, - и получили замечание, что у нас не очень точно и не полностью собраны условия на подключение к сетям. Мы понимаем, что в Украине система государственного контроля в строительной сфере перевернута с ног на голову. Ее нужно лечить. Если ее долечить в течение трех-пяти месяцев, поверьте, исчезнет 95 процентов уголовных дел, криков про незаконные застройки, потому что это абсолютно надуманные ситуации. И, что самое главное, люди перестанут воспринимать систему разрешительной документации как враждебное явление, а будут понимать, что это государственный сервис, в котором ты собираешь свои проектные материалы, документы, с которым взаимодействуешь через цифровые порталы, и это не сложно. К примеру, мы раз за разом должны доказывать, что мы – владельцы земли, но зачем, если есть государственный реестр, из которого можно автоматически получить информацию. Кому это надо? Таких надуманных и искусственных преград множество.

Андрей Вавриш рассказал о положительных изменениях в отрасли / фото УНИАН

Достаточно полгода хорошей работы по вычистке бюрократических неувязок, и мы получим разительно отличающуюся систему государственного контроля за строительной деятельностью. И это как раз очень большой возможный плюс к либерализации всего рынка.

Эта работа уже идет?

Да, просто раньше ситуация выглядела так: формально в рейтингах мы побеждаем весь мир, а по факту – работать было невозможно. Сейчас меняются правила игры.

Как вы оцениваете коммуникацию с новой властью?

Не коммуницирую. Для этого есть депутатский корпус, какие-то ассоциации, комитеты. Они этими делами занимаются. Вся наша коммуникация заключается в том, что мы отправляем наших сотрудников в приемную разрешительного центра отдать документы или получить оттуда какие-то разрешительные бумаги.

Если говорить об анонсированных законодательных инициативах, можете ли вы сказать, какие из них считаете приоритетными, и как они отразятся на рынке?

Ну вот закон о столице – если он будет принят, это будет огромная новация, задача которой сформулировать другой формат взаимоотношений между общиной, муниципалитетом, участниками рынка, как активными субъектами градостроительного развития.

Сложно прогнозировать, к какой конечной редакции они придут, но мне кажется, что новаций в этом документе много. Одна из тех, которые пытаются реализовать, заключается в следующем. К примеру, у вас есть земельный участок, и написано, что он идет под эксплуатацию и обслуживание административного комплекса. В какой-то момент приняли детальный план территории, и решили, что у вас тут будет не административный комплекс, а торгово-офисный центр. Но если у вас есть договор на аренду земли, вы по нему платите, зачем вам повторно идти на сессию, переголосовывать конкретно этот договор земли, уговаривать депутатов что-то делать, если у вас есть договор, и вы понятный субъект. То есть, такая либерализация, когда убирают ненужные дополнительные процедуры, уже очень хорошее явление. Если таких пять-семь новаций будет принято, мы займемся не тем, чтобы обслуживать с огромными потугами местную бюрократию, а созданием хороших проектов, и это будет большой и качественный рывок.

По вашему мнению, каких реформ больше всего ждет рынок?

Больше честности и логичности – необходимо навести порядок во взаимоисключающих документах. Больше алгоритмирования. Больше понятных и четко сформулированных правил, они должны быть изложены в программных документах, и ими все должны пользоваться. И больше простоты. Это то, что хочется от государства. Это принципиально изменит суть взаимоотношений на рынке.

Как вы оцениваете ситуацию с коррупцией в строительной сфере?

Коррупция - это результат неадекватно функционирующей системы. Я уверен в том, что ее уровень будет непрерывно снижаться не вместе с лозунгами о том, что «эти руки ничего не крали», или наклейкой на двери «стоп коррупция». Эти явления будут искореняться, когда в механизме действия системы исчезнет возможность ручного управления принятыми решениями, и все будет максимально алгоритмировано, исчезнет возможность морочить голову. Чем больше мы будем уменьшать неадекватное влияние на подобные процессы, тем больше коррупция будет уходить в прошлое. Плюс, государство должно как санитар леса чистить эти проявления.

Какие основные источники коррупции вы видите? Насколько коррумпированы государственные контролирующие органы, в частности Госархстройинспекция?

После перевыборов президента ситуация в ГАСКе (Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля – УНИАН), очевидно, меняется. Но не могу этого сказать по поводу всех органов, которые выдают соответствующие бумаги.

А с какими структурами возникают проблемы?

Думаю, городскому главе надо более активно наводить порядок в своих авгиевых конюшнях.

Как вы, как градостроитель, оцениваете генеральный план Киева, презентованный мэром Виталием Кличко 16 декабря?

Этот генплан начал разрабатываться в 2008 году, он так и назывался – генеральный план до 2025 года. То есть, это проект до 2025 года. Это проект, который разрабатывается на пятнадцать лет вперед. Учитывая, что он разрабатывается уже одиннадцать лет, в принципе можно было бы сказать, что это потрясающий рекорд, вряд ли кто-то смог его побороть на территории бывшего СНГ. С другой стороны, там остались самые критичные ошибки, которые негативно влияют на город. Но если в ходе начавшейся дискуссии разработчики будут прислушиваться к замечаниям, беды можно будет избежать.

Игра в автомобилецентричный город – это ошибка. Этот тренд, который сейчас описывают в Генплане, существовал в Европе сорок лет назад. Тридцать лет назад там поняли, что от этого надо бежать. Двадцать лет назад повторение этих ошибок уже звучало как вершина непрофессионализма. А у нас, в 2019 году, в презентации Генплана звучит, что мы строим дорожную сеть для удобного перемещения по городу индивидуальным автомобилем. Но приоритет необходимо отдать для удобного перемещения пешехода, велосипедиста, потом для общественного транспорта и только потом для индивидуального транспорта! То есть, неправильно расставлены приоритеты. И это не просто мина замедленного действия, это огромная проблема. Но исправить это можно, если чиновники вовремя опомнятся.

Может вы можете привести еще какие-то проблемы в представленном документе?

Я не видел последней редакции. Но генплан – это экспертный документ, к нему нельзя подходить общими лозунгами, его нельзя оценивать просто как «хорошо» или «плохо». Сейчас мы его изучаем, и разработчик говорит, что они готовы учитывать качественные рекомендации. Мы обладаем достаточной экспертизой и знаниями, чтобы сформулировать наборы рекомендаций, чтобы можно было исправить документ.

Как вы считаете, какой должна быть городская политика в отношении застройки, чтобы максимально учитывать интересы общины, застройщиков и города?

Не изобрету велосипед, потому что политика территориального развития четко сформулирована в базовых документах. Например, в Лейпцигской хартии развития городов – которую мы, кстати, не ратифицировали, а стоило бы – выписан свод правил, каким образом добиться устойчивого развития в интересах человека. Есть программа ООН – семнадцать целей устойчивого развития городов. В этих документах четко описаны базовые принципы, каким должен быть город, а механизмы достижения целей достаточно простые, отраслевые. Например, с памятниками нужно делать это, это и это. С общественным транспортом – это. Наборы правил понятны. Они должны быть сформулированы в нашей стране, и тогда они будут выполняться в течении следующих лет.

Например, действующий генплан подразумевал, что прирост населения Киева будет происходить за счет прилегающих к городу территорий. Вот его приняли в 2002 году, и уже семнадцать лет развивается Ирпень, Буча, Вишневое и остальные пункты, зато в центре Киева сохранили все промышленные территории. Вот мы с вами живем в городе былой славы с коммунистической индустриальной экономикой. Мы платим за эту инфраструктуру и продолжаем тратить большие деньги на освоение новых территорий вместо того, чтобы застраивать те, которые пустуют внутри города. Вы не поверите, найти склад дешевле, чем где-то на Подоле, невозможно. Я уже молчу об экологической ситуации и других проблемах.

"Ипотека в Украине может появиться за неделю", - Андрей Вавриш / фото УНИАН

Мы в принципе не используем потенциал города, и это главный момент, который необходимо учесть в генеральном плане – вывести в оборот для качественного редевелопмента огромные объемы земель, которые требуют выноса бывших промышленных территорий.

Хватает ли политической воли для того, чтобы учесть эти замечания?

Не знаю, насколько хватит экспертной трезвости, не могу оценить. Ведь множество решений в городе принято не во имя логики, а вопреки. С другой стороны, я оптимист, и верю, что все получится.

Другая тема, которую мы уже частично затронули – ипотека. Как скоро она может появиться в Украине?

Может появиться за неделю. Для этого нужно, во-первых, поменять критерии возможных заемщиков, потому что они сейчас очень консервативны. Настолько консервативны, что у нас нет людей, соответствующих им. А второе – это кредитные ставки и, соответственно, условия и объемы рефинансирования. Это то, что регулирует Национальный банк. Сейчас государство, по большому счету, «стрижет» эти деньги и забирает их на всевозможные ОВГЗ, а эти средства должны быть в экономике, влиять на рост ВВП, и ипотека – это один из таких инструментов.

С появлением этого инструмента вырастет доступность жилья. Гораздо большее количество семей смогут себе позволить купить недвижимость.

По вашему мнению, стоит ли ожидать в ближайшее время повышения темпов строительства и сдачи объектов в эксплуатацию?

Паритет спроса и предложения: если будет больше спроса, будет больше предложения. И наоборот, если не будет больше спроса, предложение тоже сократится. Это очень саморегулируемая вещь. Допустим, есть у человека разрешение, но, если нет спроса на рынке, он строить не начнет. Вопрос темпов строительства – это работа экономического блока правительства. Нужно создавать предпосылки, чтобы рынок мог функционировать.

Есть ли эти предпосылки сейчас?

Над ними работают. Насколько я знаю, правительство пытается разработать программы развития жилищного рынка.

Давайте напоследок вернемся к вашей компании. Расскажите о дальнейших планах компании SAGA Development…

Мы готовимся сдать в следующем году 170 тысяч квадратных метров построенной нами недвижимости.

Какие у вас планы по дальнейшему строительству ЖК «Рыбальский»?

Мы хотим до нового года закончить сбор необходимых нам документов, чтобы в январе начать еще два дома, и ко второй половине года – ближе к осени – еще два. То есть, мы в следующем году начинаем строительство еще четырех домов, набираем темпы и хотим за три года закончить этот проект.

А что касается проекта по реновации Киевского речного порта?

Этот проект называется «Новый Подол». Его реализация стартует в январе. Он предусматривает реновацию территории речного порта вдоль улицы Набережно-Луговой от Рыбальского моста до судоремонтного завода в современный район у воды. Общая площадь участка составит более тринадцати гектаров.

Вдоль загруженной трафиком улицу Набережно-Луговой будут офисные и торговые помещения, а жилые будут внутри кварталов. Мы планируем создать культурный центр, школы и детские сады, спортивные площадки, рестораны с видом на гавань, гостиницы, общедоступное публичное пространство на набережной. Сейчас на территории порта есть несколько грузовых кранов – мы их сохраним как арт-объекты.

Какие еще интересные проекты вы намерены реализовать в ближайшем будущем?

Планируем запускать очень крупный, амбициозный и абсолютно знаковый проект – реконструкцию «Киевпроекта». Я уверен, что это будет лучшее из того, что делалось за годы независимости. Мы планируем каждый объект делать так. Этот проект будет делаться дольше, чем один год. Мы сейчас начинаем, реконструкция займет два или три года.

В нем инновационно будет все: и уровень технологий, и сама по себе концепция, каким он должен быть. Мы считаем, что это место силы, из которого начиналось и проистекало все интеллектуальное, что есть в городе Киеве. Послевоенный Киев был построен именно с этого места. Это мозг города. Это место сейчас регрессирует, но мы разработали программы и планы, дорабатываем функциональное наполнение, и хотим сделать такой объект, в котором каждый успешный украинец или компания захочет иметь свой шоурум или представительский офис. Это будет место, где будут собираться самые успешные, талантливые украинцы.

Проектом также предусмотрено создание огромного зимнего сада на большой части кровли, такого в Украине вообще нет. Мы работаем над этой концепцией, это будет большой вызов.

Надежда Бурбела

УНИАН в Google News