Полгода до запуска рынка земли. Как обезопасить себя от «рейдерских» рисков

В Минюсте напомнили украинцам, что с 1 июля 2021 года в стране заработает рынок земли. И самое время владельцам паев заняться тем, чтобы обезопасить себя от возможного «рейдерства». УНИАН разбирался, как свести к минимуму риски грядущей земельной реформы.

В Министерстве юстиции напомнили украинцам, что с 1 июля 2021 года в нашей стране заработает рынок земель сельскохозяйственного назначения. Соответствующий закон, принятый Верховной Радой в марте 2020 года, был подписан президентом 28 апреля.

Документом предусматривается поэтапная земельная реформа: с 1 июля 2021 года приобретать сельскохозяйственные земли смогут только физлица-граждане Украины с ограничением в 100 гектаров. На втором этапе, с 1 января 2024 года, можно будет приобрести уже до 10 тысяч гектаров, а покупать паи смогут еще и юридические лица.

Читайте такжеВ Минэкономики назвали стоимость гектара после запуска рынка земли

Заместитель министра юстиции по вопросам государственной регистрации Ольга Онищук предупредила, что сейчас владельцам земли стоит позаботиться о надлежащем оформлении документов, чтобы защититься от «регистрационного» рейдерства. Она посоветовала придерживаться «базовых правил имущественной гигиены», чтобы защитить свою землю от нечестных «дельцов»: позаботиться о надлежащем оформлении документов, удостоверяющих право собственности, о присвоении кадастрового номера участку и внесении соответствующих сведений в госреестр. Если вещное право зафиксировано только на бумажных носителях, например, на руках есть государственный акт на землю старого образца и корректные сведения о земельных владениях до сих пор не отражены в Государственном земельном кадастре, то стоит сначала позаботиться о присвоении участку кадастрового номера, а затем - об официализации статуса владельца земли в ГЗК.

«Так называемые государственные акты на землю старого образца действительны, то есть государство их признает. Однако сегодня главным условием для проведения любых юридических сделок с землей является присвоение ему кадастрового номера, а залогом защиты имущества от мошеннических сделок - оцифровка соответствующих сведений: внесение их в ГЗК. Надеемся, что открытие рынка земли в Украине станет мощным импульсом для развития украинской аграрной отрасли и привлечения инвестиций, но отнюдь не для активизации «регистрационного» рейдерства», - цитирует Онищук официальный сайт Минюста.

УНИАН опросил юристов, как встретить открытие рынка земли во всеоружии.

Советы экспертов

Управляющий партнер JN Legal Ян Левитас подчеркивает, что, в соответствии со статьей 125 Земельного кодекса Украины, право собственности на земельный участок возникает с момента его государственной регистрации.

«Учитывая это, очевидно, что для владельцев земли, имеющих государственные акты о праве собственности на участок, выданные до 2013 года, вопрос госрегистрации своих прав является крайне важным и актуальным как с точки зрения юридического оформления, так и для нивелирования предпосылок для противоправных посягательств. В настоящее время зарегистрировать право собственности на землю можно как через субъекты государственной регистрации прав, так и через нотариусов, которые наделены полномочиями госрегистраторов прав на недвижимое имущество, и могут осуществлять госрегистрацию прав на недвижимое имущество и их обременений без совершения нотариального действия в отношении такого имущества», - подчеркнул юрист.

По его словам, владельцам паев необходимо подать определенный пакет документов, с подготовкой которого, как правило, проблем не возникает. Следует только иметь в виду, что в государственных актах, которые выдавались до 2004 года (во всех так называемого красного и зеленого цветов, но за исключением города Киева), не указывался кадастровый номер земельного участка. А его наличие является обязательным условием госрегистрации прав на землю.

Читайте такжеПравительство Украины предусмотрит 500 миллионов гривень на земельную реформу

Нередки случаи, когда земельному участку присвоен кадастровый номер, но данные о нем в Государственном земельном кадастре отсутствуют. В таких случаях следует предварительно пройти процедуру внесения земельного участка в госземельный кадастр, в том числе с присвоением (в случае необходимости) кадастрового номера. Это осуществляется на основании разработанной технической документации по установлению границ земельного участка в натуре (на местности). После следует получить выписку прав на недвижимое имущество из Государственного земельного кадастра.

Адвокат ЮК RIYAKO & PARTNERS Николай Максимов обращает внимание на то, что на сегодня в вопросах защиты права собственности на земельный участок от «рейдерства» стоит придерживаться очень простых правил.

Во-первых, любому земельному участку должен быть присвоен кадастровый номер и такой пай должен быть отображен на сайте - Публичная кадастровая карта Украины. Если этого не произошло, то это - прямой путь к «рейдерству». Во-вторых, чтобы зарегистрировать земельный участок в кадастре, следует обратиться к землеустроительной организации с целью присвоения ему кадастрового номера. Право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это можно проверить у любого частного нотариуса за 200-300 гривен. Просто следует записаться на прием в частной нотариальной конторе, предварительно сообщив, что нужно сделать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, и взять паспорт, код и документы на земельный участок. Нотариус проверит, имеется ли такая регистрация. Если регистрация доступна, то можно быть спокойным, если нет, то стоит с документами на земельный участок посетить ближайший центр предоставления административных услуг с целью подачи заявления на регистрацию права собственности на землю.

В-третьих, следует посещать свой земельный участок почаще. Бывают случаи самовольного захвата земель. Если вы можете несколько лет не посещать участок, то есть существенный риск, что на вашей земле «случайно» может быть построен чей-то дом.

«Простейшее - своевременно предупредить факты рейдерства, чем потом бороться с их последствиями», - резюмировал юрист. 

Руководитель практики «Земельное право и недвижимость», партнер, адвокат АО «Ассирия» Александр Кодолов, считает, что, в связи с много лет действующим мораторием на продажу сельхозземель, в стране, у многих владельцев паев, накопился отложенный спрос на их продажу. Ведь большинство таких земель владельцами не обрабатывается, и они вынуждены сдавать их в аренду за довольно небольшую плату.

«Они бы и рады ее продать, но мораторий им этого не позволял. Таким образом, с июля 2021 ожидается большое количество желающих продать и купить такие земли. В свою очередь, большие обороты данных сделок, отсутствие достаточного опыта у нотариусов по этим вопросам и очереди к нотариусам в районных центрах (где находится большинство таких земель, а нотариусов там не так много) приведет к ошибкам и неполноценным проверкам документов перед оформлением сделки. А это может стать поводом для появления нечестных «дельцов» (рейдеров), у которых будет желание воспользоваться хаосом и «поживиться» на этом», - отметил юрист.

Он предупредил, что «рейдерами» могут стать незнакомые вам лица, но чаще всего ими являются (или им помогают) знакомые - соседи, конкуренты, родственники, контрагенты и так далее, которым известна информация о недостатках в документах, чем они и пользуются в своих корыстных целях. Поэтому лучше не давать никому даже повода в этом направлении. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков такого «регистрационного» рейдерства, юрист также рекомендует проверить все документы, согласно законодательству.

«Но, если вы обнаружили ошибки, не нашли каких-то оригиналов документов, или вообще информацию о своих земельных участках в госреестрах, советую обратиться для решения этих вопросов к юристам (адвокатам по земельным вопросам), чтобы как можно быстрее привести все в порядок и защитить свою землю от возможных нападений со стороны нечестных «дельцов»», - отметил он. 

Адвокат АО «AS Legal» Максим Близинский подчеркивает, что для безопасности необходимо вовремя обеспокоиться о документальном оформлении или проверке своих имущественных прав на земельный участок. По его словам, довольно часто возникают случаи двойной регистрации права аренды сельхозземель.

«Все из-за того, что до 2013 года регистрация договоров аренды земучастков осуществлялась в книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли, поземельной книге в бумажном виде с переносом в систему государственного земельного кадастра. После 2013 года регистрация данных договоров происходит путем внесения данных в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Но законодательно не было предусмотрено «автоматического переноса» сведений о регистрации договоров аренды земельных участков до 2013года из Госреестра земель в Государственный реестр вещных прав на недвижимость. Таким образом, возникает ситуация, когда есть «арендатор» с регистрацией договора аренды до 2013 года, и есть новый «арендатор», также имеющий зарегистрированный договор аренды земучастка, но только уже в Госреестре вещных прав, который используется с 2013 года. Соответственно, возникают судебные тяжбы между «арендаторами», которые могут затянуться на долгий срок», - подчеркнул юрист.

По его совету, если вы хотите приобрести землю, обязательно удостоверьтесь в наличии соответствующих правоустанавливающих документов, подтверждающих право продавца на участок. Обязательно наличие кадастрового номера участка, без которого дальнейшее отчуждение невозможно. Если нет вопросов по наличию права собственности, то обязательно нужно проверить участок на предмет наложенных ограничений и арестов, не имеются ли по участку залоги или решения суда. В противном случае дальнейшее отчуждение пая будет весьма затруднено или даже невозможно.

И главное - чтобы защитить себя от возможных рисков с покупкой земли, лучше обратиться к специалистам для анализа документации на предмет рисков и потенциальных последствий для заинтересованного лица.

Рынок земли заработает всего лишь через шесть месяцев. И к этому нужно как следует приготовиться - заняться всеми вопросами уже сейчас. Потом пенять будет не на кого.

Нана Черная

УНИАН в Google News