Ипотека: оставь надежды, всяк сюда входящий?

Снижение цен на жилье дало толчок банкам для более активного продвижения ипотечных продуктов. Означает ли это, что ипотека – массовая и доступная - возвращается?..

После затяжного периода «молчания» банкиры решили положить конец неведению украинцев по поводу ипотечных программ: замелькали биг-борды и рекламные ролики,  а количество банков, работающих по ипотеке, вернулось на уровень начала кризиса. Причем в октябре число таких финучреждений растет на плюс один в неделю. Уже восемь финучреждений предлагают ипотеку для покупки квартир на вторичном рынке и четыре – на первичном. Означает ли это, что ипотека – массовая и доступная - возвращается?

Как пояснил финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг» Александр Седых, «в последнее время мы отмечаем, что крупные банки потихоньку начинают восстанавливать кредитование и предлагать ипотечные программы, т.к. привлекать только депозиты - убыточно для банка».

Проблемные кредиты могут достичь предела

Новость радует, но что на деле происходит с ипотечным портфелем банков? По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), за первое полугодие т.г. общий ипотечный портфель банков сократился на 6,79% (на 7 млрд. 178 млн. грн.) и составил 100 млрд. 400 млн. грн.

По данным НБУ, на 1 октября 2008 года объем проблемных ипотечных кредитов составлял 749 млн. грн., или 0,9% общего ипотечного портфеля банков. А на 1 апреля 2009 года проблемная ипотечная задолженность выросла до 1 млрд. 926 млн. грн., или на 1,8% общего ипотечного портфеля.

«Портфель (ипотечный), если быть объективным, пока показывает неплохую амортизацию», - считает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей Пилипец. По прогнозам эксперта, до конца года доля проблемных ипотечных кредитов будет расти.

При этом банки, по словам А.Пилипца, называют критическим положение, когда доля проблемных кредитов в общем портфеле достигнет 30%. Однако, «по западной практике расчета, уже свыше 5% дефолтов – существенная проблема».

«Мы ожидаем рост проблемной ипотечной задолженности в связи с тем, что свыше 78% ипотечных кредитов – порядка 78 млрд. грн. - выдано в иностранной валюте. При такой девальвации гривни и нестабильности курса заемщики испытывают проблемы с погашением», - добавил он А.Пилипец.

Отметим, западные эксперты, к примеру, квалифицируют как проблемные все кредиты в Украине, выданные в иностранной валюте.  

А.Пилипец считает возможным достижение критической доли проблемных кредитов в общем портфеле банков, если не будут приняты меры по защите банковских интересов.

«Общий объем проблемных кредитов - 51 млрд. грн. Если учесть, что доля ипотеки в общем кредитном портфеле составляет 14%, то можно предположить, что объем проблемных кредитов составляет 6,5 млрд. грн.», - предполагает он.

Ставку привязывают к курсу доллара

Сегодня банки в борьбе за клиента делают ставки не только на упавшие цены на жилье, но и пытаются искать новые источники стимулирования. По данным экспертов, многие банки с иностранным капиталом использовали механизм привязки к плавающей ставке. Принцип заключается в том, что к лондонской долгосрочной ставке межбанка Libor привязывается определенная маржа. Если ставка понижается, процентную ставку по ипотеке пересматривают.

"Но в сегодняшней экономической ситуации говорить о каких-то снижениях ставок невозможно. Ниже, чем инфляция в стране, банк все равно кредитовать не будет. Иначе он будет заниматься раздачей денег и субсидированием. А инфляции у нас в этом году ниже 20% точно не будет», - уверен А.Пилипец.

Несмотря на то, что колебания Libor не очень значительные, риск при плавающей ставке выше, чем при фиксированной, поскольку непонятно, как она будет меняться.

По мнению А.Седых, намного прогнозируемей стандартная ставка. «Учитывая, что спрос низкий и возможность получить кредит небольшая, то у меня есть сомнения, что такие программы (с плавающей ставкой – ред.) будут эффективными», - добавил он.

По данным экспертов, на сегодня реальная процентная ставка ипотечного кредита в национальной валюте в среднем составляет 26% годовых, а на начало этого года она составляла 18-19% для первичного рынка и около 24% - для «вторички».

Между тем, как отметил А.Седых, сегодня банки предлагают программы, по условиям которых процентная ставка в гривне может быть небольшая, однако есть ежемесячная комиссия, привязанная к изменению курса доллара. То есть, на протяжении всего срока кредитования ставка не меняется (а мы помним, что не так давно банки увеличивали в одностороннем порядке ставки по действующим договорам), но сумма выплаты может увеличиваться пропорционально изменению курса доллара за счет комиссии...

Банки «не замечают» черную зарплату

Ни для кого не секрет: условия кредитования нынче такие, что делают ипотеку невыгодной. Зачастую то, что предлагают банки, выглядит так: очень большой взнос (до 50%), ставки порой достигают 30%. Помимо этого, срок кредитования небольшой, в некоторых банках – 4 года и меньше. Ограничения Нацбанка по поводу валютного кредитования сделали свое дело: сейчас физлиц кредитуют в национальной валюте.

Выходит, несмотря на падение стоимости квартир, платеж по кредиту не всякий потянет. Кроме того, заемщику необходимо доказать стабильность своих доходов. При этом сегодня банк учитывает только официальные доходы. А зарплату «в конвертах» он и рассматривать не будет.

«Если учесть, что 60% экономики находится в тени, возникает вопрос: где брать справку о доходах?», - задается вопросом А.Пилипец. По словам эксперта, банк сейчас не рассматривает даже обеспечение (залог квартиры), потому что он не может вернуть этот залог. Также не берутся во внимание дополнительные активы – машина, дача, депозит. «Банк завален всем этим добром. Единственное, что интересует банк – ваш доход и стабильность, подтвердить которые можно справкой о доходах», - подчеркнул он.

Если раньше созаемщиком или поручителем по ипотеке могло выступать какое-то юридическое или физическое лицо, то сейчас в большинстве случаев созаемщиками могут выступать только родственники с хорошими доходами.

А.Седых отмечает, что условия ипотеки, когда банк кредитует покупку квартир в конкретном строящемся объекте (т.н. партнерские программы), не настолько жесткие, как в большинстве случаев, поскольку зачастую банк и застройщик взаимосвязаны. «Если банк выдавал кредиты этому лицу, то ему невыгодно, чтобы компания обанкротилась или у нее были проблемы. Поэтому есть предложения с выгодными ставками (16-17%) в то время, как на вторичном рынке кредитуют и под 30%», - подчеркнул он.

По данным «Простобанк Консалтинга», покупку квартир в конкретных домах на первичном рынке кредитуют четыре банка, один из которых - по совместной программе с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ).

По оценкам А.Пилипца, для покупки через ипотеку однокомнатной квартиры стоимостью 50 тыс. долл. (415 тыс. грн.) с 30% первоначальным взносом под 26% годовых (со всеми комиссиями) в гривне на 10 лет официальный ежемесячный доход заемщика должен составлять около 20 тыс. грн. (ежемесячный аннуитетный платеж - 6,8 тыс. грн., размер кредита – 290 тыс. грн.).

Немного в Украине найдется предприятий, где платят такую официальную зарплату. Выходит, сколько ипотечные программы не рекламируй, клиентов у банков не прибавится…

«Есть три составляющие ипотечного кредитования: массовость, долгосрочность и доступность. Сейчас ни одной из этих составляющих нет», - подчеркнул эксперт.

Хотя банки и декларируют срок кредитования до 20 лет, средний срок «жизни» кредита – 4,5 года. Учитывая процентные ставки и первоначальный взнос – такие «блага» доступны единицам. Спрос на жилье колоссальный, но только не платежеспособный. Все ожидают дальнейшего падения стоимости квадратного метра и хотя бы частичного возобновления нормального кредитования…

Рецепты восстановления

А.Пилипец считает, что восстановить ипотеку помогут только серьезные государственные реформы. У банков выросло количество проблемных кредитов в портфелях. Под эти проблемные кредиты они должны сформировать резервы, которые полностью съедают их прибыль и источники финансирования ипотеки. Длинных ресурсов в Украине сейчас нет.

Никаких «фишек», по которым можно было бы определить, что ипотека вот-вот восстановится, эксперты не называют. В первую очередь, говорят, что нужно создать в Украине правовое поле для банков и заемщиков, чтобы у банкиров не возникало желание не выдавать депозиты, а у заемщиков не возникало желание не платить, закрепив за ними жесткую ответственность. Затем следует провести масштабные реформы, в том числе пенсионную, с целью мобилизовать колоссальные миллиарды государственных и негосударственных пенсионных фондов, запустить их в реальный сектор экономики. Чтобы средства пенсионных фондов как институциональных инвесторов вложить в ипотечные ценные бумаги, что и делается на западе.

По мнению А.Пилипца, инвестиции  пенсионных фондов в ипотеку могли бы дать свои результаты. Ведь на западе «это дает пенсионным фондам налоговые льготы, сохраняет их деньги от инфляции, а банки получают мощный инвестиционный ресурс».

«Невозможно финансировать ипотеку за счет краткосрочных депозитов. У нас эти риски будут всегда», - считает эксперт.

С ипотекой как в поговорке: «Висит груша – нельзя скушать». То есть, вроде она и есть, но взять кредит могут единицы. А тот, кто способен им воспользоваться, в нем не нуждается. При этом время сейчас нестабильное: доверие к банкам «вылетело в трубу» (все помнят, когда банки своевольничали со ставками в действующих договорах), да и за свой доход даже в среднесрочной перспективе никто не может поручиться. Выходит, что не увидим мы массовую и доступную ипотеку еще очень долго. Но надежда теплится в душе: ипотеке быть, ведь ничего лучше пока не придумали. Прогнозируют, что первые признаки восстановления ипотеки появятся не раньше, чем через два-три года…

Илья Лимонов (УНИАН)

УНИАН в Google News