Принудительное изымание недвижимого и движимого имущества, которое выступает предметом ипотеки или закладной, возможно только на основании решения суда.
Об этом говорится в распространенном сегодня разъяснении Министерства юстиции Украины.
“Принудить должника осуществлять действия, направленные на отчуждение предмета ипотеки или закладной, не вправе никто иной, чем суд”, - говорится в разъяснении.
Министерство юстиции напоминает, что отношения по внесудебному урегулированию вопроса об обращении изымания на предмет ипотеки регулируются Законом Украины “Об ипотеке”.
Таким образом, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником (ипотекодателем) основного обязательства кредитор (ипотекодержатель) может удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения изымания на предмет ипотеки. Обращение изымания на основании договора осуществляется согласно замечанию об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое содержится в ипотечном договоре, а также отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении изымания на предмет ипотеки.
Минюст отмечает, что именно через условия договора заложено поведение должника, которое имеет право требовать кредитор от должника. В случае отклонения должником от поведения, установленного договором, кредитор, руководствуясь фактом возникновения этих обстоятельств, может требовать от должника выполнения его обязанности путями, предусмотренными договором.
В то же время, согласно разъяснению Минюста, должник в случае нарушения им взятого обязательства имеет возможность выполнить договор, правовым последствием которого является прекращение договора, или заключить отдельный договор между кредитором и должником об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению, что свидетельствует о согласии должника на обращение изымания на предмет ипотеки (следует отметить, что должник в этом случае не несет расходов, которые бы он понес в случае принудительного изымания, в частности, по уплате государственной пошлины, исполнительного сбора).
Однако, если должник не соглашается действовать таким образом, воля должника для кредитора выражается путем невыполнения или выполнения с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение) договора. Поэтому законодатель в случае наступления указанных событий предлагает должнику и кредитору решить их спор через институт правосудия, то есть через суд.
Таким образом, ненадлежащее выполнение условий договора (то есть нарушение договора) одной из сторон является лишь основанием для обращения в суд с иском о принудительном выполнении стороной взятых на себя обязательств.
В то же время Минюст подчеркивает, что в связи с нынешней ситуацией в стране каждый случай неудовлетворения требований является индивидуальным, и только суд как орган, призванный осуществлять защиту гарантированных Конституцией Украины и законами прав и интересов, может исследовать и установить правомерность или неправомерность действий сторон. Единого подхода ко всем должникам не может быть.
Как свидетельствует практика, сегодня почти каждый ипотечный договор содержит предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя в случае невыполнения договора, которое заключается в удовлетворении путем обращения изымания на предмет ипотеки, а этот договор является основанием для государственной регистрации права собственности на предмет ипотеки за кредитором.
Но кредитор не является субъектом принудительного изымания (статья 2 Закона Украины “Об исполнительном производстве“) и не может принудить должника, вопреки его воле, к определенному поведению. Это предостережение в ипотечном договоре возможно реализовать только путем заключения отдельного договора между кредитором и должником, и именно этим договором можно урегулировать их отношения по поводу предмета ипотеки.
