Киевские офисы дешевеют стахановскими темпами...

Киев вошел в тройку лидеров по снижению стоимости аренды офисов в мире. В чем причина и как долго украинская столица по дешевизне офисов будет впереди планеты всей?

По результатам ежегодного глобального исследования международной консалтинговой компании CB Richard Ellis, в списке самых дорогих офисных рынков по-прежнему лидируют Токио, Лондон и Москва. Киевский же рынок офисной недвижимости в лидерах совсем иного списка - наиболее пострадавших от экономического кризиса, уступая первое место Буэнос-Айресу.

По данным компании, общая стоимость аренды (включает арендную плату, местные налоги и операционные затраты) на киевском рынке недвижимости ко второму кварталу 2009 года сократилась на 46% в долларах и на 20% в гривне, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ожидается, что годовое падение стоимости аренды офисов составит не менее 60%...

Дешевле некуда

Данные консалтинговых компаний о стоимости аренды киевских офисов отличаются. Но сомнению не поддается тот факт, что цена за время кризиса практически в два раза упала.

Как отметил руководитель направления офисной недвижимости консалтинговой компании “Украинская торговая гильдия” Владимир Даниленко, за полгода т.г. по сравнению с пиком стоимости аренды офисных помещений столицы (конец сентября - октябрь 2008 года) средняя арендная ставка в долларах снизилась на 54%, то есть, более чем в два раза.

Основная причина того, что Киев опережает европейские столицы по темпам падения аренды офисной недвижимости – очень резкое падение деловой активности на фоне  резкого роста предложения офисов.

«Если у нас ранее был прирост компаний в среднем на 6-7% в год, то сейчас их количество не увеличивается. Если раньше средний годовой прирост киевского офиса средней компании был порядка 20-30%, то только за три месяца кризиса размеры офисов сократились более чем на треть. Это подтверждается запросами, которые наши потенциальные арендаторы выставляют при поиске офисных помещений. Компании, как правило, съезжают из более крупных офисов в более мелкие, из более дорогих – в более дешевые. И эта тенденция продолжится до конца года», - отметил эксперт.

В украинском представительстве международной компании Colliers International также считают, что основной причиной падения стоимости аренды в Украине, равно как и во многих других странах, стало сокращение деловой активности из-за глобального экономического кризиса. «Повсеместно и резко ухудшилась платежеспособность корпоративного сектора, довольно много компаний сократилось в размерах. И, поскольку данные явления носят не частный, а всеобщий характер, то, как и многие другие, рынок коммерческой недвижимости подвергся соответствующей ценовой корректировке», - отметил управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

В то же время консультантов радует тенденция, проявившаяся в апреле-мае т.г. - открытие небольших офисов (площадью 20-30 кв.м) новых компаний и регистрация отечественных юридических лиц, что может быть признаком потепления инвестиционного климата. Между тем, иностранные компании, занимающие львиную долю престижных киевских офисов, «ужимаются» в площадях, но их массового оттока из столицы аналитики пока не наблюдают.

Стоит отметить, что украинская столица уступает европейским по обеспеченности офисными помещениями на душу населения. Если в Киеве на 1 тыс. жителей приходится 210-220 кв.м, то, к примеру, в Варшаве – более 1,5 тыс. кв.м.

«У нас был резкий подъем. Все брали с запасом, офисные помещения были высоко востребованы. У нас ставка росла  потому, что спрос в четыре раза превышал предложение. Это нормальное рыночное явление, когда так сильно галопирует ставка аренды. Теперь у нас наблюдается резкий профицит: сейчас на рынке единовременно находится столько офисов, что, по нашим прогнозам, их хватит на срок больше года. Они пока востребованы слабо. Вот поэтому ставки начали падать с теми же темпами, с которыми росли», - поясняет В.Даниленко.

Дефицит превратился в профицит

Жаль, этого не скажешь о государственном бюджете. В памяти всплывают высказывания о «перегретости» рынка недвижимости в его лучшие времена, что стало не последней причиной нынешнего положения вещей.

В компании Colliers International констатируют, что причины «перегретости» рынка коммерческой недвижимости Украины заключаются в  довольно больших финансовых вливаниях в страну за короткий промежуток времени (2005-2008 гг.) в виде международных кредитов, ПИИ, а также значительном подорожания металлопроката (основная статья экспорта).

«Количество денег в стране увеличилось, кредиты подешевели, начался потребительский бум, рентабельность многих видов бизнеса как бы сама по себе увеличилась. Вполне логично, что, испытывая потребность в расширении на фоне дефицита качественных офисных площадей, арендаторы соглашались на растущие запросы владельцев. В настоящий же момент на смену экономическому росту пришла рецессия. Доходы корпоративного сектора кратно снизились, что привело к необходимости соответствующим образом уменьшать затратную часть, в том числе и расходы на аренду», - считает А.Носаченко.

Между тем, по мнению аналитиков, нынешние ставки аренды офисов более-менее адекватны.

«Поскольку по итогам первого квартала мы видим некоторое оживление на рынке аренды, можно сделать вывод, что арендные ставки, по которым происходят сделки,  более или менее справедливы», - отмечает управляющий директор International.

Превышение арендных ставок офисов Киева в 2-3 раза по сравнению с европейскими городами происходило еще и потому, что в украинской столице был низкий уровень насыщенности офисных помещений при высоком дефиците. Сегодня мы наблюдаем все тот же низкий уровень насыщенности, но уже при профиците.

В «УТГ» «перегретость» объясняют банальными законами рынка: чем меньше предложение и выше спрос, тем выше цена. «И она росла бы до того момента, пока бы не наступило насыщение, либо не был преодолен какой-то психологический барьер рентабельности, при котором снимать офис было бы невыгодно. Если бы не кризис, стоимость аренды продолжала бы расти. Например, как в Москве, но уже не такими темпами. И это все шло к тому, что в один момент была бы достигнута точка равновесия. К сожалению, глобальный экономический кризис внес свои коррективы в развитие рынка», - отметил В.Даниленко.

А для того, чтобы рост арендных ставок прекратился,  в 2008 году в Киеве необходимо было построить 400-450 тыс. кв. м вместо 100 тыс. кв. м. «Но этого не произошло, и с каждым годом дефицит накапливался. Сейчас мы видим, что на рынке в среднем потребление составляет 5-6 тыс. кв. м офисных площадей в год, а общий ресурс – порядка 90 тыс. кв. м. Если потребление возрастет хотя бы в два раза, чтобы объем вакантных площадей снизился до 8-10% с нынешних 15%, арендная ставка восстановится до удобоваримой», - добавил он.

По данным киевской компании «Траектория», спрос на офисный сегмент рынка не упал, просто значительно снизилась покупательская способность приобретать (арендовать) объекты недвижимости.

В компании отметили, что реальное количество сделок в данном сегменте рынка снизилось более чем в 3-5 раз, по сравнению с июнем 2008 года. «На 20 схожих помещений сегодня не более 2-3 потенциальных покупателей, которые имеют деньги, что бы рассчитаться с продавцом. Также на эти 20 помещений есть 3-5 покупателей, которые готовы рассматривать поэтапные выплаты за помещение, либо аренду с правом выкупа, либо рассрочку (кредит) между покупателем и продавцом», - подчеркивают в компании.

В «Траектории» считают, что наиболее интересны сегодня офисы метражом 40-150 кв.м стоимостью до 1500 долл./кв.м. «Зачастую покупатель сегодня требует соответствие офисного помещения следующим параметрам: фасадность, отдельный вход, офисный ремонт, пусть не дорогой, но что бы в офисе после покупки уже можно было работать, кабинетную систему или свободную планировку для монтажа возможных перегородок на свой вкус, также хорошую транспортную развязку, парковку, наличие мини-АТС, выделенную линию Интернета. Предпочтительней сегодня для покупателей следующие районы: Шевченковский р-н, в частности пр-т Победы (р-н КПИ, Шулявки), Артема, Лукьяновка, Голосеевский р-н: ул. Горького, ул. Красноармейская, Печерский район –  бул. Леси Украинки и др.», - уточнили в компании.

При этом практически 90% всех сделок проходит в долларах США и евро. На рассрочку готовы идти продавцы, прежде всего, незаложенных объектов. «Но смело можно отметить тот факт, что более 50% продавцов сегодня предлагают покупателям кредит на покупку своих помещений. Популярный срок такого кредита либо до года, либо до 5 лет. Но минимальный первый взнос продавцы обычно требует не менее 30% стоимости объекта», - отметили аналитики компании «Траектория».

Арендные ставки испугались вакантности

В результате резкого сокращения занимаемых арендаторами площадей на рынке повысился уровень вакантности, что впервые за много лет повлекло за собой снижение арендных ставок.

По данным Colliers International, заполняемость офисных площадей, с учётом ввода в эксплуатацию новых офисных зданий, составляет порядка 80% (уровень вакантности составляет около 20%, а это порядка 200 тыс. кв.м во всех классах офисной недвижимости Киева). 

При этом прежний уровень вакантности на столичном рынке в период с 2005 до середины 2008 года составлял до 2%, что в принципе не является «стандартной» рыночной ситуацией, а скорее искажением рынка в сторону абсолютного доминирования на нем  владельцев помещений. Тогда как на более развитых рынках, даже в условиях экономического «бума», уровень незанятых площадей находился в пределах 5-15%.

В.Даниленко отмечает, что на «пике» рынка (октябрь 2008) вакантность составляла 4%. При таких условиях рынок будет «перегреваться».

Низкая вакантность офисных помещений столицы на протяжении 2005-2007 гг. способствовала стабильному росту арендных ставок, которые ежегодно росли на 20-50%. В то же время, за первое полугодие 2008 года стоимость аренды в лучших офисах Киева выросла на 30%.

По данным Colliers International, базовые арендные ставки на офисные помещения достигли своего пика в третьем квартале 2008 г., увеличившись на 15–20% по сравнению с началом года. Тогда помещения класса «А» обходились арендаторам в 70–85 долл. за кв. м в месяц, класса «В» - 55–65 долл., класса «С» -  25–30 долл. В октябре цены стабилизировались, а в течение ноября-декабря уменьшились более чем на 30%.

По состоянию на май т.г.,  арендные ставки класса «А» составляют 30-35 долл., класса «В» -  20-30 долл., класса «С» - 12-20 долл.

«То есть, ставки снизились на 55-60%. При этом важно не упускать из виду тот факт, что даже на своём текущем уровне арендные ставки в Киеве соответствуют средним арендным ставкам многих стран центральной, восточной и западной Европы», - уточнил А.Носаченко. 

При этом существующий на сегодня уровень арендных ставок соответствует тому, на котором рынок находился на протяжении почти пяти лет до начала «бума» (с 2002 по 2005 год включительно).

Согласно УТГ-индексу, средняя ставка аренды офисных помещений класса «А» и «В» составляет около 40 долл./кв.м в месяц. В офисах класса «А» заявленные арендные ставки могут колебаться в пределах 40-55 долл., хотя цена сделки может быть и ниже. В объектах класса «В» стоимость аренды составляет 20-40 долл.

«Тут разрыв большой, некоторые пытаются еще держать марку, чем завышают средние цифры (около 34 долл.). Актуальная ставка аренды для бизнес-центров класса «В» составляет 25 долл.», - считает В.Даниленко.

Арендодатель сегодня вынужден идти на уступки, скидка при заключении сделки может достигать 20%.

Аналитики компании «Траектория» в мае т.г. отметили активизацию сделок по аренде офисных помещений (37% общего объема операций на рынке коммерческой недвижимости), в то время как продажа офисов составила 18%.

Средняя стоимость продажи офисных помещений в мае составила 1 864,36 долл., что на 4% ниже апрельских цен. Незначительный рост цен - до 3% наблюдался в центре столицы и Голосеевском районе в зоне высокой деловой активности – до 7%. Наибольшее снижение цен было в Оболонском (-9,75%), Святошинском (-11,7%), Соломенском (-6,05%) и Дарницком (-5,99%) районах.

По данным «Траектории», средняя стоимость «квадрата» офисных помещений в центре столицы в мае составила 5 020 долл., в Голосеевском – 1 630,33 долл., Дарницком – 1 006,33 долл., Деснянском – 998,33 долл., Днепровском – 1 025 долл., Оболонском – 1 372,33 долл., Печерском – 2 574 долл., Подольском – 1 694,67 долл., Святошинском – 1 437,33 долл., Соломенском – 1 237 долл., Шевченковском – 2 512,67 долл. районах города.

В компании отметили, что цена реализации объектов офисной недвижимости в среднем по Киеву по всем сегментам снизилась на 40-50%, а в некоторых случаях стоимость объектов упала в два раза.

По данным экспертов, на сегодня рентабельность при сдаче в аренду офисных площадей класса «В» не превышает 30%, снизившись в два раза по сравнению с пиковыми временами (октябрь 2008 г.). А во многих проектах ситуация может доходить до того, что ставка аренды покрывает расходы, но не приносит прибыль.

Ввод офисов сократится на треть

Из соображений снижения рентабельности, а также из-за отсутствия средств девелоперы не будут спешить достраивать замороженные объекты, за исключением находящихся на финальной стадии бизнес-центров, считают эксперты. По их мнению, на сегодня в Киеве заморожено до 80% строящихся офисных центров.

Если в прошлом году в столице было введено около 100 тыс. кв. м офисных помещений, то в этом году ожидается ввод около 70 тыс. кв.м, то есть, объемы строительства офисов упадут на треть. Между тем, ранее планировалось к вводу в 2009 году около 200 тыс. кв.м бизнес-центров.

По данным эксперта «УТГ», за пять месяцев т.г. в столице было введено порядка 18 тыс. кв.м офисных площадей, или 3-4 объекта. Однако и этим площадям, скорее всего, предстоит пустовать. Ведь при постоянном годовом предложении офисных площадей Киева в 90 тыс. кв.м потребление не превышает 5-7 тыс. кв.м.

Разумеется, первые признаки восстановления будут наблюдаться не на рынке недвижимости, а в банковской сфере. В свою очередь восстановление кредитования повлияет на экономическую активность. Первым сигналом подъема рынка для арендодателей станет то, что начнут расти в размерах офисы, и число компаний, зарегистрированных в Киеве и ведущих реальную экономическую деятельность, будет увеличиваться.

«Это даст основания компаниям, которые сейчас арендуют мелкие площади, расширяться. И начнется игра наоборот: вымывание существующего и более-менее устоявшегося сегодня баланса спроса и предложения на уровне профицита в 90 тыс. кв.м. Когда вакантность снизится до уровня 10%, это станет предпосылкой для роста арендных ставок. Дальше это сыграет на то, что вернутся инвестиции в проекты и появится нормальный прирост качественных площадей, которые сейчас заморожены», - считает В.Даниленко.

По мнению аналитиков рынка, этап восстановления не будет быстрым. В компании CB Richard Ellis считают, что постепенное снижение объемов вакантных площадей и восстановление рынка офисной недвижимости станет возможным только после того, как местная экономика начнет демонстрировать положительную динамику, то есть, не ранее 2011 года.

В компании «УТГ» более оптимистично смотрят в будущее: там считают, что уровень вакантности расти не должен, поскольку уже три месяца находится примерно в одном значении.

«Мы сейчас на раздорожье.  Если экономику не загонят в тупик, то ближе к концу года мы можем стабилизироваться, чтобы в 2010 году началось восстановление рынка. Понятно, что оно таким активным не будет, ведь только за пол года рынок офисной недвижимости откатился к ценовым показателям 2006-2007 гг. Но положительная динамика, демонстрирующая стабилизацию ставок аренды, может наступить», - добавил В.Даниленко.

В свою очередь в Colliers International  полагают, что если прогнозы экспертов о том, что экономика Украины уже достигла своего «дна» являются верными, как и прогнозы о росте ВВП в 2010 году, то вполне вероятна стабилизация арендных ставок на текущем уровне с возможными колебаниями в пределах 10-15% (преимущественно для новых зданий).

«Если базироваться на данных, представленных в консолидированном экономическом прогнозе экспертов в апреле, то низкая деловая активность, со всеми ее признаками, может продлиться, как минимум, до середины 2010 года. То есть, явные признаки восстановления рынка ожидаются в 2011-2012 годах», - резюмировал А.Носаченко.

А нам с вами остается ждать выздоровления экономики и отслеживать списки мирового рейтинга отраслевых показателей… 

Зинаида Блок (УНИАН)

УНИАН в Google News