Квартирный вопрос: будем покупать или обмениваться?

Кризис – не все так плохо?! Он не только научит выживать, но и реанимирует, а также приспособит к новым реалиям давно забытые отношения на рынке, в том числе недвижимости…

На рынке недвижимости новая тенденция. По мнению экспертов, в связи с падением платежеспособности населения и отсутствием «живых» денег, выходом для желающих улучшить свои жилищные условия станет обмен. Будет ли реанимирован и приспособлен к новым рыночным условиям забытый советский способ приобретения права на жилье?

Неужели реанимируем?

Несмотря на то, что жилье на вторичном рынке продолжает дешеветь, людей, способных его приобрести, не прибавляется, поскольку получить кредит почти нереально из-за ужесточения его условий. Колебание курса доллара и замороженные депозиты лишь осложняют ситуацию.

Как считает генеральный директор компании «Росан-Инвест» (Львов) Денис ШМЫГАЛЬ: «В связи с этим игрокам на рынке жилья со временем придется вернуться к давно забытой схеме «купли-продажи», речь идет об обмене».

К этому мнению присоединяется президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр РУБАНОВ. По его словам,  обмен может быть особо актуальным именно в сегодняшних условиях.

«Тема эта начинается с советских времен, а может быть и раньше. Те, кто работает на рынке, вероятно, помнят, когда на бирже существовали договоры мены, которые были довольно популярными особенно в период кризисных 1997-1999 годов», - напомнил он.

Между тем, стоит вспомнить и о противоположном мнении – так легче разобраться в ситуации. Вариант натурального обмена экспертами рассматривается как не совсем нереальный. По мнению директора консалтинговой компании «Канзас» Зои НЕСТЕРЕНКО, такой вариант приобретения жилья не сможет осуществляться в каких-либо значимых количествах. Поскольку и сегодня, и в предыдущие годы, когда цена на жилье очень выросла, осуществлялись многоходовые сделки, в которых можно было продать одну недвижимость и приобрести другую.

«Дело в том, что каждая квартира настолько индивидуальна, что в любом случае возникает разница в цене и как результат - необходимость доплаты. Жилье стало очень отличительным. В советское время оно было более однородным. Кроме того, очень сложно найти желающих поменяться квартирами, пусть даже и с доплатой. Это очень ограничивает круг лиц и возможность проведения сделки. А из-за сегодняшних цен обменные операции практически нереальны. Потребитель к этим сделкам не готов», - пояснила она.

Когда выгоден обмен?

Но ведь безвыходных ситуаций не бывает. Людям надо выживать в этих кризисных условиях. По мнению А.РУБАНОВА, вариант с обменом - хорошее решение проблемы для тех, кто взял ипотечные кредиты и не в состоянии рассчитаться с банком. Потому что продать квартиру им сложно, а обменять с доплатой на меньшую или аналогичную, но в более дешевом районе, вполне возможно. Это выгодно и людям, которые живут в небольшой квартире и хотят увеличить свою жилплощадь. К примеру, имея однокомнатную квартиру и сбережения в размере 10-15 тыс. долл., что для многих работающих семей вполне реально (а большую сумму в кредит взять сложно), они смогут улучшить свои жилищные условия.

На сегодня сделки по обмену жилья на рынке присутствуют, но их мало. Эксперты не смогли назвать их долю от общего количества сделок. Но прогнозируют, что  активизации обмена жилья можно ожидать в следующем году. 

«Думаю, что этот вариант передачи прав собственности будет в следующем году очень актуальным и востребованным», - отметил А.РУБАНОВ. 

Но суперрасширения сектора обмена может не сложиться. «Обмен всегда занимал маленькую долю. Она сейчас, безусловно, немного вырастет», - считает вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергей ЗЛЫДЕНЬ. Эксперт, тем не менее, исключает возможность, при которой сделки по обмену жилья будут преобладать над сделками купли-продажи.

Как определиться с выбором?

При выборе формы передачи прав собственности на первый план выходит снижение расходов при оформлении покупки жилья.

«Если мы говорим о стоимости объекта с доплатой или без нее, это говорит о том, что мы приходим в состояние оценки того или иного объекта, а потом выбираем, каким образом действовать – через обмен или куплю-продажу. Для того, чтобы приступить к обмену, сначала следует оценить свою недвижимость и ту недвижимость, на которую будет производиться обмен», - отмечает С.ЗЛЫДЕНЬ.

По его словам, при сделках купли-продажи взимается  1% госпошлины, 1% - в пенсионный фонд и налог с доходов физических лиц (рассчитывается индивидуально). При обмене  - 1% госпошлины и налог с доходов физических лиц.

«Сложно говорить, какой из вариантов будет более интересным. Все зависит от того, какая стоимость будет указана в договорах», - добавил вице-президент АСНУ.

Конкретного размера комиссии при заключении сделок по обмену жилья риэлторы не называют. Однако уточняют, что комиссия будет не меньше, чем при традиционных сделках купли-продажи, то есть, в районе 5% от суммы сделки.

«При данных операциях риэлторы зарабатывают ровно столько, сколько зарабатывали при купле-продаже», - подчеркивает С.ЗЛЫДЕНЬ.

При этом комиссия агентства недвижимости может не привязываться к стоимости объекта, а указываться фиксированная сумма, рассчитанная путем вычисления двух договоров купли-продажи.

Оформить сделку можно по договору мены, который должен быть удостоверен нотариусом и зарегистрирован в БТИ. При этом оба объекта обмена должны быть либо не приватизированы, либо принадлежать сторонам на правах собственности. Ведь договор мены, по сути, представляет собой два договора купли-продажи, где эквивалентом денежного расчета выступает имущество.

Эксперты рекомендуют обязательно заключить с агентством недвиждимости договор, в котором указать все условия. Клиент должен требовать прописать четкие обязательства риэлтора: что он должен сделать и что будет, если в определенные сроки за определенное вознаграждение не выполнит поставленные перед ним задачи.

При сделке вспомним о цене: падать больше некуда?

Эксперты отмечают, что стоимость столичного жилья на протяжении недели стабилизировалась. Единственное, что продолжает снижаться - аренда.

«Сегодня очень часто говорят, что однокомнатная квартира за 50-60 тыс. долл. в районе Троещины – уже не новость на рынке недвижимости. По этой цене люди сегодня начинают покупать жилье за наличные средства в условии замороженных депозитов и т.д.  Это говорит о том, что мы подошли к тому моменту, когда достигнута нижняя планка в цене жилья», - сказал С.ЗЛЫДЕНЬ.

Он считает, что псевдоэксперты, прогнозирующие обвал рынка, оказывают  покупателю медвежью услугу: подождите, сегодня ничего не приобретайте.

А на самом деле существует отложенный спрос, деньги у населения есть, а ситуация с невозвратами ипотечных кредитов не выглядит такой устрашающей.

«Мы сегодня не видим тенденции по массовому возврату залогов банкам. Всякий неликвид, по которому выдавались кредиты с целью получения средств или обмана банка (сговора с банком) - земельные участки, полуразрушенные дома, квартиры по завышенной оценочной стоимости, конечно, поступил, потому что люди от него легко избавились. Их цель была не кредит, а просто получение средств», - пояснил эксперт.

Стоимость жилья на вторичном рынке Киева на начало декабря 

(данные компании «Канзас»).

     Район             Средняя стоимость 1 кв.м (долл.)

Голосеевский             3443

Дарницкий                  2494

Деснянский                 2493

Днепровский               3075

Оболонский                 3584

Печерский                    6210

Подольский                  3537

Святошинский             2868

Соломенский               2999

Шевченковский           4978

Стоимость жилья на вторичном рынке в регионах Украины на декабрь

                                       (данные агентств недвижимости)

  Город           Средняя стоимость 1 кв.м (долл.)

  Львов                         1590

  Севастополь              1561

  Одесса                        1348

  Житомир                    1290

   Запорожье                 1366

  Днепропетровск        2482

С учетом выше сказанного хочется отметить, что на сегодня каждый решает для себя самостоятельно – покупать большой обеденный стол или нет? Расширяться и дальше совместно существовать – нелегкий выбор! Но есть смысл вспомнить, что за одним большим столом несколько поколений – не так уж и плохо?! А при этом напомним, плохие времена длятся недолго. Их просто нужно пережить…

Зинаида БЛОК (УНИАН)

УНИАН в Google News