Во многих странах государство стимулирует легальную аренду не только налоговыми льготами, но и дополнительными гарантиями для владельцев жилья.
Верховная Рада 9 июня приняла закон о налогообложении доходов, полученных через цифровые платформы, которым, среди прочего, была снижена налоговая нагрузка для физических лиц, официально сдающих недвижимость в аренду. Ставка налога на доходы физических лиц для арендодателей была снижена с 18% до 5% (без учета военного сбора в 5%).
Риелтор Александр Бойко в комментарии УНИАН отметил, что это заметный законодательный шаг для рынка, где подавляющее большинство сделок до сих пор заключается "в тени", однако немало проблемных вопросов остаются нерешенными.
"Люди боятся не только размера налога. Очень часто главный барьер – это страх перед системой в целом. Непонятная отчетность, декларация, которую неизвестно как заполнять, опасения ошибиться и получить штраф, риск попасть "на крючок" налоговой – все это отпугивает больше, чем конкретная процентная ставка. Поэтому снижение налога – это необходимое, но явно недостаточное условие для реальной детенизации рынка аренды", – отметил эксперт.
Специалист считает, что для реальных изменений государство должно параллельно провести масштабную информационную кампанию – через доступные каналы объяснить владельцам, как именно декларировать доходы от аренды, какие документы нужны, как подавать отчетность и что на самом деле будет, если допустить ошибку.
"С одной стороны, снижение ставки действительно снижает психологический порог входа в легальное поле. Когда владелец квартиры слышит о 18% налоге – он воспринимает это как наказание. Когда слышит о 5% – это уже сумма, с которой можно согласиться. Для многих арендодателей новая ставка может стать тем самым толчком, которого раньше не хватало, чтобы наконец заключить официальный договор и задекларировать доходы", – говорит Бойко.
Теоретически, по его словам, от нововведений выиграют все: арендодатель получает прозрачные и предсказуемые правила игры, арендатор – официальный договор и реальную защиту своих прав в случае конфликта, а государство – новые поступления в бюджет и более прозрачный, управляемый рынок.
Однако эксперт указывает на нюанс в отношении тех арендодателей, которые уже зарегистрированы как ФОП и сдают недвижимость именно благодаря этому правовому статусу. Для них новая ставка 5% для физического лица выглядит значительно привлекательнее, чем текущие обязательства ФОП – ведь к единому налогу добавляется еще и ЕСВ, который является далеко не символической суммой.
"Логика владельца проста: зачем сохранять регистрацию ФОП со всеми ее дополнительными расходами и отчетностью, если можно сдавать квартиру как обычное физическое лицо и легально платить меньше? Существует вполне реальный риск, что вместо увеличения поступлений государство получит массовое закрытие таких ФОП и сокращение поступлений от ЕСВ", – объясняет Бойко.
Также риелтор отметил, что, помимо снижения налога, владельцу нужно понимать, что он получит от государства в обмен на легализацию своих доходов.
По его словам, во многих странах государство стимулирует легальную аренду не только налогами, но и дополнительными гарантиями для владельцев жилья. Так, в Германии арендодатель может относить на расходы затраты на ремонт, страхование, коммунальные платежи и таким образом существенно уменьшать налогооблагаемую базу. В Великобритании действуют государственные депозитные схемы защиты арендодателей и упрощенные судебные процедуры взыскания долгов с недобросовестных арендаторов. Во Франции же существует страхование от неуплаты аренды арендатором и от повреждения имущества.
"В Украине же владелец, решивший выйти из тени, пока получает лишь обязанность платить налог – без каких-либо реальных гарантий. Пока государство не предложит арендодателям реальный пакет защиты их прав и интересов, значительная часть рынка будет оставаться в "тени" даже при очень низкой ставке", – сказал Бойко.
В качестве примеров возможных вариантов таких гарантий специалист назвал механизм быстрого выселения недобросовестного арендатора; создание реестра должников и ненадежных арендаторов; страхование рисков повреждения имущества арендаторами; упрощенную процедуру взыскания задолженности по аренде через суд.
Что касается контроля за рынком, эксперт считает, что эффективным решением мог бы стать официальный электронный реестр арендного жилья, через который арендатор перед заселением мог бы проверить объект в реестре – зарегистрировано ли это жилье для сдачи в аренду, уплачиваются ли с него налоги.
"Если объекта в реестре нет – арендатор имеет право подать электронную жалобу, на которую соответствующие органы обязаны отреагировать в течение нескольких суток. Финансовые санкции за незарегистрированную аренду должны быть существенно выше суммы годового налога. Только тогда владелец будет реально взвешивать: рисковать большим штрафом или заплатить сравнительно небольшой налог и спать спокойно", – говорит Бойко.
Однако одной из ключевых проблем специалист назвал общественную терпимость к теневым отношениям: он считает, что пока арендаторы платят наличными и не требуют официального договора, никакое законодательство само по себе не изменит ситуацию кардинально.
В мае рынок жилья в Украине показал умеренный рост цен в большинстве регионов, тогда как отдельные области зафиксировали заметные скачки стоимости. Киев удержал статус самого дорогого города как на первичном и вторичном рынках, так и в сегменте аренды.
Аналитики "OLX Недвижимость" сообщали, что украинцам в среднем нужно работать от 5 до 7 лет, чтобы накопить на однокомнатную квартиру, если ежемесячно откладывать всю зарплату.