Рынок недвижимости-2012: большие ожидания обернулись маленьким позитивом

Рынок недвижимости-2012: большие ожидания обернулись маленьким позитивом

Ушедший год ознаменовался для рынка недвижимости очередным крушением завышенных надежд и, в то же время, позитивным ростом и стабильностью как количества возведенных объектов, так и цен. Увы, ожидаемого прорыва не произошло ни в коммерческом, ни в жилом сегменте.

Ушедший год ознаменовался для рынка недвижимости очередным крушением завышенных надежд и, в то же время, позитивным ростом и стабильностью как количества возведенных объектов, так и цен.

Игроки рынка недвижимости многого не дождались, но немало и получили

Год в очередной раз показал, что сколько ни говори «сладко», объективность кризисных факторов остается очевидной, и надежды на чудо - очень высокие ставки и масштабные вливания извне, как это было до кризиса, так и остаются надеждами. Многие операторы рынка ожидали «манны небесной» и возвращения к докризисным показателям от Евро-2012, но в результате приток инвестиций в украинский рынок недвижимости оказался даже меньше, чем в 2011 году, а построенные, обновленные и реконструированные масштабные и малые проекты не принесли предполагаемого дохода. В то же время Евро-2012 таки позволил многим компаниям по итогам года свести «концы с концами», а некоторым игрокам рынка даже подвести весьма позитивные итоги. Положительная динамика по факту была отмечена практически во всех отраслях и, хотя значительного роста по сравнению с 2011-м зафиксировано не было, активность по всех сегментах выросла. Не обошли в 2012-ом своим внимание рынок и государственные структуры, а также законодатели, благодаря которым была создана Государственная

Квартира в лизинг: низкую
ставку съедят допрасходы

лизинговая компания, призванная сделать жилье для населения доступным, нашла свое применение идея возрождения панельного домостроения, а также изменение подходов к регистрации сделок.

В тренде - новые проекты, большие объемы и стабильные цены

Свыкшись за несколько лет кризиса с мыслью, что рассчитывать на выгодные кредитные линии и помощь инвесторов извне малореально, украинские строительные компании научились привлекать местные инвестиции в виде свободных средств олигархов, политиков и бизнесменов или уповать на свои собственные силы, при этом строя много и преимущественно в срок. В результате, по мнению большинства аналитиков, ушедший 2012 год станет еще более объемным в плане ввода в эксплуатацию жилья, чем прорывный 2011-й. По предварительным результатам 2012-го в Украине введено порядка 10 млн кв. м жилья, что на 6,3% превысит показатель предыдущего года, когда было сдано 9,41 млн кв. м. Правда, как и в том году, таких показателей удастся достигнуть прежде всего благодаря легализации самостроев, доля которых составляет в общей статистике 33-38%. Тем не менее, количество незавершенных «замороженных» объектов в ушедшем году в стране таки уменьшилось: в самом конце 2012 года их насчитывалось 16,6 тыс. (11,4 тыс. строений и 5,2 тыс. инженерных сооружений) против 18,2 тыс. в 2011 году (12,5 тыс. строений и 5,7 тыс.).

Как сообщил УНИАН  аналитик консалтинговой компании UTG Андрей Большаков, это свидетельствует о том, что первичный рынок жилой недвижимости страны вышел из кризисного шока и многие компании возобновили ранее приостановленные работы на своих объектах. Посему почти половина (45%) из строящихся и построенных сегодня украинских объектов – это жилые дома и комплексы. При этом наибольшая активность в их возведении в прошедшем году зафиксирована в крупных городах Украины - Киеве, Харькове, Львове, Одессе, Донецке.

В столице по итогам 2012 года опять будет ведено 1,5 млн кв. м - столько же, сколько и в 2011 году. А это самый высокий показатель за всю независимость Украины. Наиболее крупными жилыми объектами, строительство которых закончилось в 2012 году в Киеве, стали первая очередь жилого комплекса «Комфорт-Таун» на Регенераторной компании «К.А.Н. Девелопмент» (общей площадью 101 тыс. кв. м, 1287 квартир), вторая очередь жилого комплекса «Новопечерские Липки» по ул. Драгомирова компании UDP (86,6 тыс. кв. м, 623 квартиры), первая очередь жилого комплекса «Ривер Стоун» по Днепровской набережной, компании UDP (50 тыс. кв. м, 430 квартир), первая очередь ЖК «Министерский» на ул. Кондратюка, компании «Энергополь-Украина» (45 тыс. кв. м, 540 квартир), вторая очередь ЖК «Паркове мисто» по Вышгородской, компаний «К.А.Н. Девелопмент» и UDP (40 тыс. кв. м, 490 квартиры), вторая очередь ЖК «Лико-Град» по ул. Вильямса, компании «Лико Холдинг» (29 тыс. кв. м, 413 квартир) и вторая очередь ЖК «Парк Авеню» по пр. 40-летия Октября, компании Seven Hills (20 тыс. кв. м, 215 квартир), вторая очередь ЖК "Престиж Холл" по Анри Барбюса (22 тыс. кв.м, 151 квартира).

При этом новым трендом по сравнению со столь же урожайным на введенные объекты 2011 годом стал рост количества новых проектов: застройщики начали не только активно строить давно запланированное, но и приступать к возведению новых объектов, чего практически не наблюдалось с начала кризиса. В частности, в первой половине 2012 г. стартовали продажи квартир в таких новых жилых комплексах, как «Відпочинок» и «Яскравий». Кроме того, девелоперы приступили к строительству второй очереди ЖК «Министерский» и «Липинка» и одной из очередей ЖК «Комфорт Таун».

Весьма заметным для игроков трендом строительного рынка 2012 также стало и повышение доверия потребителей к девелоперам, предлагающим квартиры в возводящихся домах, касающееся именитых компаний, которые активно ведут работы на объектах. При этом данные компании в ушедшем году по-прежнему живо развивали такие направления своей деятельности, как рассрочка и совместные ипотечные программы с банками-партнерами

В то же время, зашкаливающая активность и ажиотаж так и не пришли ни на первичный, ни на вторичный жилищный рынок, где игроки перестали ждать царствовавшего до 2008 года эффекта «горячих пирожков» и где наконец-то воцарилась стабильность. В целом с января по декабрь 2012 года количество предлагаемых на первичном рынке столицы объектов увеличилось всего на 4% - до 130 новостроек от 63 операторов рынка. Практически не поменялись и цены: за весь 2012 год стоимость квартир в новостройках Киева выросла всего на 2,3% и на начало января 2013 года составила 13,48 тыс. грн. При этом средняя цена в эконом классе выросла на 1,4% - до 9,6 тыс. грн./кв. м, средняя цена в бизнес-классе выросла на 1,2% - до 15,3 тыс. грн./кв. м, в премиум-классе цены выросли на 1,5% - до 20,5 тыс. грн./кв. м.

Аналогично весьма стабильная ситуация наблюдалась и на вторичном рынке, где, правда цены не столько росли, сколько наоборот – немного падали. За год средняя цена квадратного метра столичного б/у жилья уменьшилась в целом на 5% и в январе 2013-го стабилизировалась на уровне 16,1 тыс. грн. за кв. м. По данным «Столичной недвижимости», наименее ощутимо снижение средних цен в 2012 году наблюдалось на квартиры расположенные на Правом берегу Киева – на 1,5%. На Левом берегу средняя цена предложения квартир уменьшилась на 4,36%. Наибольше же подешевели квартиры расположенные в центре столицы – на 9,8%. Именно самые дорогие и просторные квартиры продавались в ушедшем году хуже всего: по свидетельству риэлторов, треть из них выставлено на продажу уже более двух лет и все никак не может найти покупателя, поскольку владельцы не хотят уступать и отказываются пересматривать прайсы в сторону уменьшения, несмотря на реалии рынка. Следовательно, именно от самого дорогого вторичного жилья и следует ожидать в наступившем году наибольший процент падения стоимости.

Коммерческая недвижимость - цены будут двигаться вниз

Коммерческая недвижимость в прошедшем году также продемонстрировала позитивные тенденции и масштабные объемы пополнения. Однако, если в гостиничной и офисной недвижимости введение в эксплуатацию большого количества более или менее масштабных проектов лишь усилило конкуренцию и в дальнейшем, по всей видимости, приведет к снижению арендных ставок и изменению тарифной политики отелей, то в торговом сегменте ввод крупных объектов никак не повлиял на тот факт, что в наиболее востребованных ТЦ уровень арендных ставок и вакантности достиг докризисного.

Гостиничный сектор в преддверии чемпионата Евро-2012, сулящего неплохие доходы, в ушедшем году поставил своеобразный рекорд: только в столице было открыто 17 гостиниц с общим номерным фондом в 2 тыс. номеров. Причем украинские бизнесмены старались удивить гостей роскошью. Наиболее фешенебельными из открытых к чемпионату отелей стали пятизвездочный Fairmont Raffles Hotels International на 258 номеров одноименного международного оператора на ул. Набережно-Крещатицкой и четырехзвездочные «Алфавито» на 275 номеров на ул. Предславинская, Holiday Inn Kiev  на 208 номеров на ул. Антоновича, Cityhotel на 87 номеров на ул. Хмельницкого, и 11 Mirrors Design Hotel на 49 номеров на ул. Хмельницкого.

Остальные веденные в строй к чемпионату отели имели три или две звезды. Наиболее крупной из них стала гостиница еще одного нового для Украины международного оператора Wyndham Hotel Group – Ramada Encore Kiev на Столичном шоссе, 103 в три звезды на 264 номера. Также заметно пополнил номерной фонд столицы отели операторов Royal Hospitality Group и банка НРБ. Первый – Royal Congress Hotel 3* на 206 номеров разместился на ул. Молодогвардейской,  а второй – конгресс-отель «Пуща» 3* на 169 номеров обрел прописку по ул. Юнкерова в Пуще-Водице.

После открытия нескольких крупных гостиниц категории «четыре-пять звезд» их удельный вес в общем объеме номеров достиг 28%, а за объектами похуже («одна-три звезды») осталось 72% номерного фонда против 76 в минувшем году. После того как футбольные фанаты покинули украинскую столицу, загрузка столичных гостиниц закономерно снизилась: в категориях «четыре-пять звезд» — до 60-65%, «три звезды» — до 55-60%, однако цена проживания и после этого продолжала расти: на конец года стоимость стандартного двуместного номера (включая завтрак) в гостиницах категории 5* находилась в диапазоне 460–640 $/сутки, а в гостиницах уровня 4* и 3*– 135–400 $/сутки и 76–194 $/сутки соответственно. Впрочем, с учетом реалий рынка, данная ситуация обещает уже в нынешнем году измениться – операторам не останется иного выхода как поменять тарифную политику своих отелей в сторону понижения.

Уже снизили, и будут продолжать снижать цены и владельцы офисной недвижимости, которой в прошедшем году также было введено с учетом потребностей рынка довольно много. В минувшем году сдавались в основном объекты, открытие которых неоднократно откладывалось. За год, по данным компании Knight Frank, в Киеве начали работать 16 новых бизнес-центров общей площадью 244,4 тыс. кВ. м. Для сравнения, квадратура открывшихся в 2011-м году БЦ почти в 10 раз меньше. В итоге уровень вакантности офисных зданий в Киеве за год вырос почти вдвое — до 10,09% для класса «А» и до 14,63% — для «В». Существенно снизились и арендные ставки - класс «А» подешевел до $45-25 за квадрат, класс «В» - до $15-35/кв. м в месяц. Только за последнюю неделю ставки для класса «А» просели на 2,7%, а для «В» — на 1,7%.

В отличие от гостиничного и офисного сегментов, в торговом ставки на аренду  помещений продолжают оставаться на высоком, почти докризисном уровне. И это  несмотря на достаточный объем введенных в строй помещений, . В 2012-м году в Киеве были введены в эксплуатацию пять торговых и торгово-развлекательных центров: «Полярный» на ул. Майорова (8,6 тыс. кв. м), «Мега Сити» на Харьковском шоссе (40 тыс. кв. м), «Диамант» на ул. Петропавловской (10,1 тыс. кв. м), «Ocean Plaza» на ул. Горького (72,2 тыс. кв. м), «Район» на ул. Лаврухина (23 тыс. кв. м). Еще некоторые объекты находятся на этапе конечной стадии строительства и вот-вот заработают. Но при этом данный сегмент, по словам аналитиков, все еще далек от насыщения - по количеству квадратных метров в ТЦ и ТРЦ на 1 тыс. населения Киев уступает другим украинским городам-миллионникам, не говоря уже о европейских столицах.

Именно поэтому ставки в торговом сегменте остаются на высоком уровне – по данным компании UTG, арендные ставки на площади торговой галереи в торговых центрах Киева находятся сегодня в диапазоне $40-200 за кв.м/мес. Индикативный показатель среднерыночной арендной ставки составляет $70 за кв.м/мес. без НДС и эксплуатационных расходов.

Купили мало, поддержали недостаточно

Хотя от Евро-2012 ожидали притока инвестиций, в частности, в строительную отрасль, иностранные инвесторы практически обошли нашу страну в этом году стороной. Год также не был насыщен количеством M&A сделок и даже внутренними трансакциями по покупке уже готового бизнеса. В частности, вторичные инвестиции в коммерческую недвижимость столицы в этом году оказались в три раза меньше, чем в прошлом.

По сути, за год вложения в готовые объекты стали самыми незначительными за последние шесть лет и, по данным компании DTZ, составил около $39 млн. Они сопоставимы по объемам с 2003 и 2004 годами, когда данный сегмент только развивался. В частности, в течение года был продан расположенный в центре столицы уже действующий бизнес-центр, который на 100% заполнен арендаторами. Сумма сделки оценивается в $24 млн. Еще за $15 млн. ушел специализированный складской комплекс в пригороде Киева. Как сообщила УНИАН директор департамента по связям с общественностью компании DTZ Анастасия Дубова, обе сделки были заключены в третьем квартале, а все остальное на рынке наблюдалось полное затишье. «В этот период регистрировались разве что сделки по приобретению девелоперских компаний, владеющих портфелями земельных участков, а также по покупке наделов для строительства»,— отмечает госпожа Дубова.

Нынешние объемы инвестиций в действующие объекты недвижимости столицы — наименьшие с 2005 г. В прошлом году уровень таких вложений составил около $200 млн., в позапрошлом — $300 млн., а до кризиса доходил и до $1 млрд. (например, в 2007 г.). Тем не менее, по данным DTZ, на продажу сейчас выставлен ряд крупных объектов в центре Киева. Если они найдут своего покупателя в наступившем году, то общий объем инвестиционных сделок по итогам 2013-го может достигнуть $600-700 млн.

Так, новых хозяев подыскивают для бизнес-центра «Подол Плаза», торгового комплекса «Глобус» и гостиницы Hyatt Regency Kyiv. Учитывая статус этих объектов, а также высокий уровень интереса к ним со стороны бизнесменов, ожидается, что сделка по продаже хотя бы одного из них будет завершена именно в наступившем году.

Известно также, что на завершающей стадии находятся переговоры между российским инвестором «ТПС Недвижимость» и владельцами ТРЦ Ocean Plaza в Киеве (общая арендуемая площадь — 72,2 тыс. кв. м). Сумма предполагаемой сделки оценивается приблизительно в $300-350 млн. Если она будет заключена, то станет одной из рекордных на вторичном инвестиционном рынке коммерческой недвижимости в Украине за всю историю независимости страны.

«Самыми привлекательными для вторичного инвестирования в Украине остаются качественные объекты торговой и офисной недвижимости, в то время как интерес к гостиницам несколько остыл по сравнению с 2009-2010 гг. Также выгодно будет покупать не готовые здания, а проекты. К примеру, в 2012 году американская компания Cimbrorum Holdings LLC приобрела у фирмы Taccadero Trading LLC, принадлежащей украинской KDD Group, проект офисного комплекса Sky Towers в Киеве и жилого комплекса «Зазимье», расположенного в Броварском районе Киевской области. Сделка оценивается приблизительно в $203 млн. Общий же объем потенциальных инвестиций в проекты, выставленные на продажу в нашей стране, составляет примерно $1 млрд»,— отмечают эксперты DTZ. По данным аналитиков, начальная ставка доходности качественных ТЦ и БЦ снизилась за год на 1-1,5% — до 11-12%. А вот доходность складов, наоборот, выросла — на 0,5%, до 15%.

Государство: мы не строили, не строили и никогда не построим?

Поддержку сферы строительства жилья и коммерческой недвижимости могло бы обеспечить государство, которое разрабатывает вроде бы все новые программы по стимулированию, в частности, рынка жилья (в прошедшем году программу квартиры в лизинг или «Доступное жилье). Увы, государство из года в год  так и не находит средств и воли на их реализацию. В итоге, в минувшем году Украина заняла всего пятое место среди стран СНГ по объему введенного жилья, уступив первенство Беларуси, России, Казахстану и Узбекистану, где государственная поддержка строительства гораздо весомее и в течение года возводится по 311-698 кв. м жилья на 1 тыс. человек против 207 кв. м на 1 тыс. человек в Украине. Примечательно, что во всех странах-лидерах, за исключением России, практически нет частных застройщиков и жилье строится за счет государства. То есть в отличие от украинского правительства, правительства Беларуси, Казахстана, Узбекистана выделяют на строительство жилья на порядок больше бюджетных средств. Способствует активному строительству и законодательство этих стран.

В Украине же, несмотря на немалые законотворческие подвижки и существенные изменения в разрешительных системах, данные улучшения продолжают тормозиться локально, на уровне местной власти. Изменится ли ситуация в 2013-ом и начнут ли реально позитивно воздействовать на рынок уже приняты новшества, будут ли приняты новые изменения и изыщет ли государство более масштабные инвестиции для поддержки отрасли, покажет  время.

Любовь Осипова (УНИАН)

Если вы заметили ошибку, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter