Председатель Госкомзема советует крестьянам: ни в коем случае не спешите продавать землю!

После отмены моратория стоимость черноземов будет не менее $500 за га. Мы должны заинтересовать крестьянина работать на земле. Интервью с Тимченко

Самыми первыми и самыми главными заданиями вновь назначенного председателя Государственного агентства земельных ресурсов Украины Сергея Тимченко, которые ему поставил президент Янукович, стали наведение порядка в земельной сфере и проведение земельной реформы. Председатель Госкомзема уверен, что поднимать экономику страны нужно, прежде всего, с агропромышленного комплекса. О том, как именно будет внедряться рынок земель сельскохозяйственного назначения, кто будет иметь возможность их приобрести и по какой цене, господин Тимченко рассказал нам в интервью.

Сергей Михайлович, сегодня становится абсолютно очевидно, что земельная реформа в конечном итоге будет реализована, а мораторий на продажу земли – отменен. Вы думаете, что Украина уже готова к введению свободного рынка земли?

Процесс реформирования земельных отношений и так затянулся – Украина одна из мировых рекордсменов по продолжительности земельной реформы. Уже свыше 20 лет мы дурим крестьян: вроде и дали им в собственность землю, но эта собственность формальная: свободно распоряжаться сельскохозяйственной землей запрещено. Отсюда и куча проблем: теневые сделки в обход моратория, низкая арендная плата, деградация почв, обнищание села и агропромышленного комплекса в целом.

Потому когда мы говорим о внедрении рынка земли, то в первую очередь имеем в виду реализацию конституционного права владельцев паев свободно распоряжаться своим имуществом. Как и любой рынок, земельный, – предусматривает отношения продавца и покупателя. Так вот для продавца – это абсолютно свободный рынок, а для покупателя – это четко регламентированный рынок с жесткими правилами игры и многими ограничениями. Наш закон о рынке земель будет одним из самых жестких и самих зарегламентированных в Европе.

Вы это преподносите как достижение. Какие именно ограничения имеете в виду?

Первое и самое главное ограничение – кто может купить землю. Это лишь физическое лицо с украинским гражданством, фермерское хозяйство или непосредственно государство. Из перечня исключены две конкурентоопасные категории – иностранцы и любые юридические лица. Мы не допустимо такой ситуации, как например в Аргентине, когда де-юре есть независимая страна, а де-факто она принадлежит иностранцам и транснациональным компаниям, которые скупили все ее земли.

Второе – это ограничение экономической концентрации и экономической конкуренции. Одно лицо не может владеть более чем 2100 га земли. Во избежание скупки земель на подставных лиц при покупке земельного участка сельскохозяйственного назначения необходимо предъявить декларацию о доходах, которая подтверждала бы честность полученных средств. Кроме того, будут проводиться проверки Антимонопольного комитета относительно связанных с покупателем лиц.

И еще одно важное ограничение – создание невозможной спекуляции. Мы создаем такие условия, что новому владельцу земли просто невыгодно будет перепродавать землю на протяжении первых 5-10 лет. Именно на такой срок операции по перепродаже земли облагаются высокой государственной пошлиной – вплоть до 100% от нормативной денежной оценки в первый год.

А что именно подразумевается под понятием «свободно распоряжаться землей»?

Во время действия моратория крестьянин имеет два варианта: сдать землю в аренду и передать ее в наследство после смерти. Отмена моратория даст крестьянину возможность не только продавать землю, но и осуществлять еще ряд других операций: дарить и обменивать ее, отдавать под залог в банк для получения кредитов на развитие агробизнеса. Также, кроме уже привычных договоров аренды, можно заключать договоры эмфитевзиса (долгосрочного пользования), ренты (рассрочка платежа при покупке в собственность), договор пожизненного содержания-присмотра и тому подобное.

И какой, по вашему мнению, будет цена на украинский чернозем? Каков в целом ваш прогноз развития рынка и какие факторы будут влиять на формирование цены?

По оценкам многих экспертов, украинская земля сегодня недооценена минимум в 15 раз. В первый год отмены моратория стоимость земли прогнозируется на уровне 500, максимум 800 долларов США за 1 гектар. В то же время цена сельхозземли даже худшего качества в странах Старой Европы составляет минимум 10000 євро/га, а у наших западных соседей, как то Польша или Венгрия, - от 3000 евро.

Это значит, что цена наших земель стремительно будет расти. На темпы роста цен будут влиять как естественные законы рынка, так и наличие сельскохозяйственной инфраструктуры, консолидация участков в большие массивы, а также повышение качества почвы.

Изменятся ли после отмены моратория арендные отношения? И как введение рынка повлияет на цену аренды?

Разумеется изменятся! И опять же в интересах владельца земли. Сегодня в Украине уже сформировался класс латифундистов, которые монополизируют целые села, арендуют десятки, а то и сотни тысяч гектаров земли, получают сверхдоходы, причем крестьянам платят копейки, а то и совсем не платят, а рассчитываются несколькими мешками зерна.

Во-первых, с 2012 года почти вдвое вырастет коэффициент формулы расчета нормативной оценки земли. Это значит, что уже с зимы арендная плата увеличится в среднем до 600 – 700 грн. за га. Во-вторых, предусматривается жесткий контроль за соблюдением севооборота и целевого использования земель.

Мы ожидаем прихода иностранных арендаторов и добросовестных агрохолдингов. Законом закрепляется возможность долгосрочной аренды, которая приведет в село дополнительные инвестиции и эффективного хозяйственника. Как показала практика, краткосрочная аренда приводит к деградации почв, ведь арендатор заинтересован в кратчайший срок выжать из земли максимальную прибыль.

Сегодня много говорят об обезземеливании крестьян. Каковы негативные последствия такого процесса и какие конкретные механизмы предусматриваются, чтобы этого не допустить?

По данным опросов, около 12% владельцев паев готовы их продать сразу после отмены моратория. К счастью, большинство из них – это городские жители, которые получили землю в наследство. Представьте, что будет, если крестьяне начнут массово продавать землю – свой основной капитал. Начнется широкомасштабная миграция в города и всплеск уровня безработицы.

Потому перед нами стоит задание заинтересовать людей работать на земле, особенно молодежь, сделать малый и средний бизнес на селе рентабельным. Каждый метр земли должен работать, давать продукт и приносить прибыль. С этой целью создается Государственный земельный ипотечный банк. Его цель – кредитовать малый и средний агробизнес на льготных условиях под залог земли. Процентная ставка планируется не более чем 8%, а также предусматриваются беспроцентные кредиты для развития инфраструктуры.

Еще один механизм – наполнение местных бюджетов. Закон о рынке земель разблокирует проведение аукционов по продаже и аренде земель коммунальной собственности. Кстати, эта норма вступает в силу с момента подписания закона, а следовательно, уже сейчас можно готовить лоты и запускать аукционы с ноября-декабря этого года.

Сегодня также говорится о внедрении нормы передачи сельсоветам 1% от аренды земли, а это сотни тысяч гривен в каждый сельсовет ежегодно.

Вначале этой недели президент подписал закон "О государственном земельном кадастре". Закон "О рынке земель" планируется принять этой осенью. Но эти два документа не решают всех вопросов, связанных с внедрением и регуляцией рынка земель. Какие еще законодательные акты должны быть приняты в рамках земельной реформы?

Уже в ближайшее время в Верховную Раду будет внесено несколько законопроектов. Их принятие мы планируем до 2012 года. Это прежде всего законопроекты, которые помогут провести тотальную инвентаризацию земель. Речь идет об упрощении процедуры разграничения земель государственной и коммунальной собственности, а также об установлении границ населенных пунктов. За нашим планом инвентаризация сельскохозяйственных земель должна быть завершена до 2015 года.

Какие советы лично вы дали бы владельцам земли?

Совет один – ни в коем случае землю не продавать! Для вас открывается множество возможностей извлечь выгоду от земли. Лучше всего, конечно, самостоятельно ее обрабатывать, а нет, то сдавать в аренду, отдавать в банк как залог под развитие малого бизнеса, но не продавать: больше такого ценного капитала у вас уже не будет.

Если же вы уже решили продать, не спешите и выжидайте достойной цены.

Разговаривал Андрей Жук