Рада защитила застройщиков… от инвесторов
Рада защитила застройщиков… от инвесторов

Рада защитила застройщиков… от инвесторов

16:19, 22 сентября 2010
13 мин. 2

ВР внесла изменения в закон о поддержке строительной отрасли.  Эксперты считают, что позиции застройщиков усиливаются, а права частных инвесторов - нивелируются…

Строительная отрасль никак не может восстановиться после кризиса. И хотя небольшие наметки на рост есть, депутаты все же решили поддержать застройщиков. Они внесли изменения в законодательство (в Закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» - №6687, принят 9 сентября), которые продлевают срок действия мер в помощь строительству жилья. Так, предлагаемый мораторий на расторжение договоров застройщиков с инвесторами в строящихся домах до 1 января 2013 года даст возможность первым сделать «вздох» еще на год. Инвесторам, обеспокоенным возможностью невыполнения обязательств, остается только одно – ждать без права на какие-либо компенсации…

Также законом продлен срок действия льготных условий строительства жилых домов ровно на год - до января 2013-го. Основные поблажки - льготное кредитование застройщиков; запрет на расторжение договоров купли-продажи жилья в случае 100% оплаты его стоимости инвестором; отсрочка возврата денежных средств частным инвесторам по договорам купли-продажи жилья, по которым проведена частичная оплата стоимости объекта;  отсрочка уплаты паевого взноса на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта;  возможность возобновления действия договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, переданных для строительства многоквартирных жилых домов. Этот «щадящий» строителей закон ждет подписи Президента, затем, в случае подписания, он будет опубликован  и вступит в силу.  

Льготами - по кризису

Льготами и мораториями в поддержке строителей депутаты не ограничились. Как разъяснили старший партнер Тимур Бондарев и юрист Лада Журбелюк адвокатской компании Arzinger, законом изменены требования к процентной ставке по льготным кредитам. Так, прежняя редакция антикризисного закона (№800) предусматривала возможность компенсации коммерческим банкам разницы между ставкой по указанным кредитам и текущей рыночной ставкой, при условии, что «процентная ставка по таким кредитам не может превышать 2% над уровнем учетной ставки НБУ», что фактически необоснованно ограничивало банки в свободе определения ставки по кредиту и не имело привязки к главному показателю – разницы между ставкой по льготному кредиту и рыночной ставкой. Теперь закон ограничивает величину разницы между рыночной ставкой и ставкой по льготному кредиту в размере учетной ставки НБУ+ 2%. Такая разница может быть компенсирована коммерческим банкам за счет государственного бюджета. 

Но не ставкой единой. Продлен срок допустимой задержки ввода в эксплуатацию объекта жилой застройки. Прежде запрет на расторжение договоров купли-продажи жилья инвесторами мог применяться лишь при условии, что задержка ввода объекта в эксплуатацию не превышает 18 месяцев. Сейчас срок продлен до 30 месяцев.

Кроме того, временно (до 1 января 2013 года) приостановлена норма ст. 27-1 Закона «О планировании и застройке территории», согласно которой предельный срок оплаты паевого взноса не мог превышать одного месяца после принятия объекта в эксплуатацию.

Также, согласно нововведениям, застройщики имеют право возобновить действие договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, переданных под застройку многоквартирных жилых домов.

Юристы отмечают, что прежняя редакция данного положения (в законе №800) не работала. Она предусматривала право застройщиков многоквартирных жилых домов продлить действующие договоры аренды земельных участков на те же сроки при условии, что договоры были заключены до вступления в силу закона (до 14 января 2009 г.) и на земельном участке уже ведутся строительно-монтажные работы.

«Законом №6687 были внесены существенные коррективы, которые всецело обеспечивают возможность практической реализации застройщиками жилья их права на продление сроков договоров аренды», - считают в Arzinger.

Законом предусмотрено, что заключение дополнительного соглашения о возобновлении действия договора аренды земли осуществляется без принятия соответствующего решения органом исполнительной власти или местного самоуправления. Кроме того, установлен предельный срок, за который должен быть заключен такой договор, а именно - в десятидневный срок после подачи заявления застройщиком. Фактически, органы исполнительной власти и местного самоуправления поставлены перед фактом о необходимости продления договоров аренды. Однако время продления договора обоснованно ограничено сроком, необходимым для введения объекта в эксплуатацию. «Такое ограничение позволит пресечь злоупотребления со стороны застройщиков и стимулировать их для своевременного завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию», - уточнили юристы.

Инвесторы "ждут" новых афер

Эксперты оценивают данный закон как усиливающий позиции застройщиков и нивелирующий права частных инвесторов.

По мнению Т.Бондарева и Л.Журбелюк, такие преждевременные законодательные изменения вызваны, скорее, необходимостью воспользоваться сложившейся политической ситуацией для принятия «нужных» законов, чем исследованием рынка и прогнозируемыми показателями восстановления строительной отрасли.

В Минрегионстрое неоднозначно относятся к принятому закону. Заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко обращает внимание на то, что документ открывает возможности для недобросовестных застройщиков затягивать введение в эксплуатацию и без того простаивающие недострои.

«У министерства двоякое отношение к этому закону. С одной стороны, он дал возможность строителям несколько вздохнуть, с другой – нерадивые застройщики просто перестали рассчитываться с инвесторами. Поэтому тут, конечно, есть вопрос. Но законодатель уже решение принял», - отметил он.

Действительно, инвесторы возмущены. Президент Всеукраинской общественной организации «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам» Алексей Гончарук считает, что изменения в антикризисный закон призваны защищать интересы застройщиков и освобождать их от ответственности за невыполнение договорных обязанностей.

«Данные изменения однозначно улучшают положение компаний-застройщиков и ухудшают инвесторов. Недобросовестным застройщикам дана возможность избежать ответственности за нарушение договорных обязательств (они уже не будут бояться начисления штрафных санкций и расторжения договора). Инвесторы теряют возможность получить от застройщиков какие-либо компенсации за нарушение срока принятия в эксплуатацию объекта строительства на целых 30 месяцев, а также не имеют возможности разорвать заключенный с застройщиком договор. Поэтому им остается только одно – ждать», - отметил он.

Вторит коллеге и председатель правления этой ассоциации Валерий Быковец: «Закон фактически дал право застройщикам на законных основаниях, без каких-либо последствий для себя не выполнять взятые обязательства перед людьми и отложить строительство домов еще на год».

В ассоциации считают, что непосредственного влияния на срок получения квартир инвесторами, вложившими деньги в объекты строительства, данный закон не имеет. Однако для застройщика теряется мотивация быстрее построить и принять в эксплуатацию объект. А для недобросовестных появляется возможность и вовсе ничего не делать. Теперь большинство инвесторов считает, что не увидать им своего жилья ранее 2013 года.

«В Украине сотни тысячи обманутых инвесторов, вложивших свои деньги в строительство жилых домов, и права которых должно защищать государство. А вследствие принятия таких законодательных норм их права ущемляются. Вместо того, чтобы усилить ответственность застройщиков перед инвесторами, изменения в закон, принятые Верховной Радой Украины, защищают строительные компании от самих же инвесторов», - считает В. Быковец.

Застройщики настроены на компромисс

Как бы не «плакали» инвесторы, застройщики восприняли закон на ура. Причем его лоббистами выступали их профильные ассоциации.

«Считаю внесение Верховной Радой изменений в закон №800 большим достижением. Ассоциация «Региональное строительство» является одним из основных возбудителей этой темы, одним из основных лоббистов в хорошем смысле этого слова – мы неоднократно обращались по данному вопросу в Кабинет Министров, Минрегионстрой, Госкомпредпринимательства. Поэтому с удовлетворением воспринимаем принятие изменений в этот закон и считаем это в том числе и своей победой», - говорит член совета Ассоциации «Региональное строительство» (директор компании «Макрокап Девелопмент Украина», Харьков) Дмитрий Кутовой.

Он считает, что права инвесторов в законе не обделены. «На первый взгляд, особенно с точки зрения инвесторов, закон больше защищает застройщиков. Но на самом деле он является механизмом защиты прав инвесторов от злонамеренных попыток спекулятивно воспользоваться ситуацией, обвалить рынок, скупить активы компании и совершить очередной передел на рынке, в результате чего могли бы пострадать конечные потребители», - пояснил он.

Д.Кутовой уверен, что «разумные, благонадежные и солидные компании, даже оказавшись в нелицеприятной ситуации в кризис и после него, не будут пользоваться данным законом как абсолютным щитом, отметая попытки находить консенсус в переговорах с инвесторами».

А для поиска компромисса у строительных компаний есть масса вариантов, отмечает президент холдинга «Киевгорстрой» Василий Можар. «Я думаю, что этот закон как раз дает возможность находить компромиссные решения. К примеру, остановилось строительство дома. Инвесторы говорят: если ты не строишь, мы забираем деньги. А деньги вложены в этот объект. Поэтому и формула выписана в законе – ввести мораторий, который позволяет мне с инвесторами договориться, каким образом я с вами разойдусь: или вы ждете, я продолжу строить, или я что-то другое вам предложу, или возьму кредитные ресурсы, или получу поддержку государства, дострою и верну вам, или продаю квартиру другому застройщику и возвращаю вам средства», - перечислил открывшиеся возможности президент компании.

В.Можар считает, что сэкономить за счет продления льгот для строительства вряд ли получится, скорее «не тратить». «Это дает возможность выжить, сохранить себя и в послекризисном периоде закончить строительство», - добавил он.

По мнению Д.Кутового, действие закон следовало бы расширить не только на строительство жилья, но и коммерческих объектов.

«Безусловно, изменения в закон помогут застройщикам. Но, к сожалению, 30-месячный мораторий не касается нежилых объектов недвижимости. Сейчас закон №800 имеет четко обозначенную сферу применения - «жилищное строительство». Наша ассоциация всегда заявляла о необходимости расширения действия норм закона №800 на объекты нежилого назначения, поскольку, как правило, портфели строительных компаний включают в себя и их», - пояснил он.

А вот в отношении предусмотренных в законе льготного кредитования и компенсации по ставкам строительные компании особых надежд не возлагают. Ведь не помогло разрешить эту проблему даже вмешательство премьер-министра Николая Азарова. Что поделать, не подействовали на банки уговоры правительства, слишком рискованное дело – влезать в долгострои…

«К сожалению, даже не льготные кредиты на сегодняшний  день – мечта. Де-факто кредитование осуществляется отнюдь не на льготных условиях, если вообще осуществляется. И стимулирующих, поддерживающих кредитов сейчас  практически нет. Несмотря на попытки активизировать взаимодействие между банками и строительным сектором, они пока остаются только декларацией», - отметил директор «Макрокап Девелопмент Украина».

Не лучше с кредитами дело обстоит и в столице. «Я бегаю по банкам и говорю: дайте, а они мне создают такие условия, чтобы я ни в коем случае не получил кредит», - отмечает В.Можар. И после совещания премьер-министра с представителями банков и застройщиками ситуация не сдвинулась с мертвой точки: финучреждения вроде бы готовы, но условия такие, что не под силу даже крупным застройщикам. «Теперь банки свои условия выписали таким образом, чтобы ограничить мою возможность на получение кредита», - добавил В.Можар.

Резюмируя принятые изменения, юристы Arzinger отмечают, что тенденция к усилению позиций застройщиков не на шутку набирает обороты, причем с каждым новым законодательным актом в сфере строительства. Подобная ситуация угрожает полным нивелированием прав частных инвесторов. По их мнению, «хотя никого уже не удивляет тот факт, что украинское законодательство давно утратило баланс между интересами бизнеса и правами частных инвесторов, но на подобные законодательные нововведения нельзя закрывать глаза и воспринимать их как должное. Иначе завтра мы окажемся в ситуации, когда законодатель вообще введет запрет на расторжение договоров купли-продажи жилья, независимо от сроков их выполнения или соблюдения каких-либо других условий».

Зинаида Блок (УНИАН)

Если вы заметили ошибку, выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
загрузка...

Нравится ли Вам сайт?
Оставьте свое мнение

Соглашаюсь
Мы используем cookies