В преддверии рынка земли. Как подготовиться и не потерять все

С 1 июля в Украине откроется рынок земли. УНИАН поговорил с экспертами и выяснил: столько будет стоить гектар украинского чернозема, как не прогадать с продажей и покупкой земли, собираются ли агрохолдинги массово скупать земли, а также какие подводные камни может скрывать земельная реформа.

Менее чем через месяц Украина сделает шаг в новую эпоху цивилизованных земельных отношений со свободным рынком земли. Или почти свободным. Закон, к которому Верховная Рада шла почти тридцать лет, и который вводит рынок земли с 1 июля, предусматривает множество ограничений: и по площади, и по перечню лиц, которые могут купить землю. Да и его соответствие Основному Закону взялся рассматривать Конституционный суд. Однако, процесс, как говориться, пошел.

Эксперты считают, что украинская модель рынка земли в ее текущем оформлении содержит множество подводных камней, а в самом законе имеются лазейки, которыми обязательно воспользуются недобросовестные дельцы. Но факт в том, что рынок земли еще не заработал и никто пока не знает: сработает ли украинская земельная реформа успешно, или же она обречена погрязнуть в коррупции и мошеннических схемах.

Но даже в таком виде аграрный бизнес и многие украинцы, безусловно, приветствуют открытие рынка земли. А противники земельной реформы по-прежнему распространяют байки об иностранцах и ненасытных агрохолдингах, которые придут и скупят земли «за бесценок», оставив селян и пайщиков ни с чем.

Чего же на самом деле ждать после 1 июля (если не помешают судьи КС), какие мифы о рынке земли необходимо развенчать и какие реальные подводные камни скрывает эта реформа?

Кто сможет купить землю

Эксперты считают, что украинская модель рынка земли в ее текущем оформлении содержит множество подводных камней / фото ua.depositphotos.com

C 1 июля этого года продавать и покупать сельскохозяйственные земли смогут только граждане Украины как физические лица, и не более 100 гектаров в одни руки. При этом, согласно закону, преимущественное право на выкуп земли у владельца получит фермер, который арендует и работает на этой земле. В первые два с половиной года к рынку не будут допущены агрохолдинги, любые юридические лица и, тем более, иностранцы.

На втором этапе, с 1 января 2024 года, размер концентрации земли в одни руки увеличится до 10 тысяч гектаров, а приобретать земли смогут также юридические лица и аграрные компании.

Но даже на этом этапе никаких иностранцев «с загребущими руками» не будет. Решение об их допуске на рынок украинской земли примут сами украинцы на общенациональном референдуме. Правда, дата его проведения пока не определена.

Какой будет цена

Наверное, это самый популярный вопрос в контексте рынка земли. Точную цену за гектар украинского чернозема сложно назвать, но наиболее часто можно встретить такие цифры – 1-2 тыс. долларов за гектар.

Цена будет зависеть и от области – так же, как сейчас от этого зависит стоимость аренды в разных регионах. Самой дорогой считается земля в Киевской области, а также в центральных и северных областях страны. Наиболее дешевые – засушливые земли южных регионов, а также малопродуктивные болотистые земли Волыни.

«Сейчас среди экспертов и представителей бизнеса нет четкого понимания, какой будет цена гектара. Ожидания – на уровне 1,5-2 тыс. долларов. Но даже если покупатель готов будет заплатить 2 тыс. долл., это не значит, что продавец получит такую сумму, ведь появятся налоги, о которых мало кто упоминает», – рассказал эксперт Алексей Мушак.

Окончательную стоимость гектара земли сформирует сам рынок в зависимости от спроса и предложения. Стоит отметить, что с 1 июля рынок земли будет открыт только для физических лиц, то есть для покупателей с ограниченным финансовым ресурсом, которые не смогут предложить за гектар чернозема космические суммы.

Точную цену за гектар украинского чернозема сложно назвать, но наиболее часто можно встретить такие цифры – 1-2 тыс. долларов за гектар / фото ua.depositphotos.com

А уже после 2024 года, с выходом на рынок богатых аграрных компаний, правительство прогнозирует минимум двукратный рост стоимости земли.

«Открытие рынка земли повлечет рост стоимости гектара земли в два раза, но не сразу, а на протяжении первых двух-трех лет. Таковы наши расчеты», – заявил премьер-министр Денис Шмыгаль.

Планы агрохолдингов

Вопреки распространенным слухам, далеко не все агрохолдинги рвутся скупать сельскохозяйственные земли, даже когда получат на это право. Для большинства это обернется головной большую, ненужными затратами и лишней ответственностью.

«Это выгодно только тем, кто занимается растениеводством на долгосрочной основе и хочет, например, установить дорогие оросительные системы. Для животноводов покупать землю не обязательно», – рассказывает Сергей Касьянов, председатель совета директоров агрохолдинга KSG Agro, который занимается выращиванием свиней.

При этом агрохолдинг готов больше платить за аренду земли, чтобы пайщики были заинтересованы в продлении договора, а не продаже участка первому встречному покупателю.

Вопреки распространенным слухам, далеко не все агрохолдинги рвутся скупать сельскохозяйственные земли / ua.depositphotos.com

Отметим, что по прогнозам экспертов, арендная плата с запуском рынка земли повсеместно вырастет. В частности, некоторые фермеры собираются поднимать арендную плату до 18 процентов.

Украинские эксперты настоятельно рекомендуют не продавать землю сразу после открытия рынка земли, а придержать ее до лучших времен, параллельно получая деньги с аренды.

«Земля поначалу будет немного стоить, но чем дальше - тем будет дороже. Мой совет: не продавайте землю. Запуск рынка земли приведет к тому, что арендная плата увеличится, и собственники смогут получать больше денег», – добавил эксперт Мушак.

Подводные камни реформы

Закон о рынке земли содержит два сомнительных момента. Первый – землю можно отдать под залог банку, который может забрать ее себе, например, за долги. И если принадлежащие иностранцам компании не могут получить украинскую землю в собственность, то это фактически может сделать банк, принадлежащий иностранному юрлицу или другому государству.

Второй момент – заложенные в закон практически бесполезные ограничения по концентрации земли, которые можно обойти. К примеру, условная компания предложит десяти фермерам оформить на себя по 100 гектаров земли рядом друг с другом, а обрабатывать эту тысячу гектаров по сути будет эта компания. Предохранителей от подобных схем пока нет.

Простые ограничения количества земли в одних руках, которые призваны создать крепкого небольшого собственника, не дадут ничего, уверен президент группы компаний «Панда» Геннадий Бобов.

«Без финансовых вливаний, без кредитования развивать бизнес невозможно. Без помощи украинскому селу со стороны государственного бюджета, без вложений в инфраструктуру – не будет ничего. И реальный запуск этих процессов должен стать неотъемлемой составляющей любой реформы, которая касается земельных отношений. Если это произойдет – выиграет вся Украина, если нет – проиграет каждый гражданин и в селе, и в городе», – считает Бобов.

К сожалению, сегодня, когда говорят о результатах земельной реформы, всегда упоминают лишь чисто экономические показатели – рост ВВП и приход инвестиций. При этом мало обсуждают социальные последствия реформирования земельных отношений. А это первое, о чем нужно думать, создавая новую модель.

«Территории сельской местности стагнируют – идет отток населения, критически снизилось количество молодежи, деградирует инфраструктура. Земельная реформа в ее нынешнем виде ускорит эти процессы. В результате, огромные территории в Украине оголятся, депопуляция там будет происходить еще более активными темпами. Такой процесс не приведет ни к чему хорошему», – говорит президент группы компаний «Панда».

Сегодня мало обсуждают социальные последствия реформирования земельных отношений / фото ua.depositphotos.com

Получив возможность продать землю, которая удерживала их на одном месте годами, селяне могут покинуть родные места в поисках лучших заработков. Те же, кто купит землю в селе, где отсутствует нормальная инфраструктура и не хватает квалифицированных работников, попросту не сможет создать нормальный агробизнес без помощи государства, которой практически нет в Украине.

«Государство должно поддержать небольшой агробизнес разными видами помощи. В той же Европе дотации – это не только экономический, но и прежде всего социальный инструмент, который используется для создания условий по удержанию населения в сельской местности», – добавил Геннадий Бобов.

На низком старте

Сейчас почти все готово к запуску рынка земли в Украине.

Верховная Рада приняла практически все ключевые законы – это и закон о земельной децентрализации, который передал власть над коммунальными и государственными землями громадам, и закон об электронных земельных аукционах, и об аграрном онлайн-реестре.

Ряд важных документов еще на подходе – о водопользователя и возможностях для мелиорации, о защите лесов на сельхозземлях, о финансовых инструментах для фермеров.

Верховная Рада также должна выполнить обещание и проголосовать за создание фонда частичного гарантирования кредитов для фермеров, который поможет малым товаропроизводителям с недостаточной кредитной историей получить заем для покупки земли.

На это у парламента есть меньше месяца.

«Хочу заверить, что в июне будет принят ряд нормативных актов, и 1 июля в штатном режиме – никакой инсинуации не будет - мораторий снимается, рынок запускается», – заверил министр аграрной политики Роман Лещенко.

Сейчас почти все готово к запуску рынка земли в Украине / фото ua.depositphotos.com

Помимо этого, Конституционный суд еще не вынес свой вердикт по закону о рынке земли – если его признают неконституционным, все может рухнуть в один миг.

Хочется верить, что суд станет на защиту права собственности украинцев на свою землю.

Каким бы несовершенным не был закон о свободном обороте земель, его реализация – это несомненно шаг в будущее.

Рынок земли есть во всех развитых странах мира, при правильной организации он способен усилить экономику Украины и благополучие фермеров, которые станут полноправными хозяевами своих земель.

Так зачем же этого бояться? Надо только внимательно отслеживать ситуацию с запуском рынка и в случае необходимости оперативно корректировать правила.

Анна Нагорная

УНИАН в Google News