Эксперты объяснили, почему самый дешевый участок без инфраструктуры может оказаться менее выгодным, чем старый дом с коммуникациями.
Полномасштабная война существенно изменила жилищные приоритеты украинцев. Многие люди рассматривают возможность переезда из крупных городов в частные дома в пригороде или сельской местности, а значит, все больше интересуются покупкой земельных участков под застройку. Кандидат юридических наук, адвокат, управляющий партнер юридической компании "Де-Юре" Григорий Трипульский рассказал УНИАН, сколько сейчас стоит земля для строительства жилья, как ее правильно выбирать и каких "подводных камней" стоит опасаться.
Сколько сейчас стоит земельный участок под застройку и от чего больше всего зависит цена?
Во-первых, стоимость зависит от места, то есть от того, где именно она находится – в городе или за городом. Во-вторых, на цену земли влияет то, что на ней можно строить. Если раньше правила были довольно условными, то чем крепче становится наше государство, тем строже становятся правила. Если раньше можно было купить земельный участок и строить на нем все, что человек хочет, то сейчас очень важно соблюдать правила застройки.
Средней стоимости на землю под застройку нет. Например, в Одесской области в поселке за городом, где разрешена застройка, земельный участок может стоить 1 тысячу долларов за сотку. А если земельный участок находится в центре города, в хорошем районе, то его стоимость может составлять и 100 тысяч долларов за сотку даже сейчас.
Участок в Конча-Заспе в Киеве может стоить 30–50 тысяч долларов за сотку. А, например, где-то в другом направлении от столицы – 2–5 тысяч долларов за сотку.
Что нужно проверить перед покупкой земли? Какие "подводные камни" люди чаще всего упускают?
В первую очередь нужно проверить историю участка: кто были предыдущие владельцы, как его приватизировали, не ведутся ли в отношении него судебные разбирательства. Это очень важно проверить, поскольку, если этого не сделать, впоследствии может возникнуть много проблем.
Следующий вопрос – нужно понять, что именно на участке можно построить. Например, человек может захотеть построить большой дом, а земля находится в заповедной части какой-то территории, и там нельзя ничего строить.
Может быть и другая проблема – к земельному участку сложно подвести какие-либо коммуникации. Иногда технические условия для подведения электричества могут стоить дороже, чем сам земельный участок. Поэтому крайне важно проверить, какие коммуникации находятся поблизости и можно ли их подвести к участку.
Когда продавцы хотят получить за землю максимальную цену, а участок действительно хорош, то перед продажей оформляют, в частности, технические условия на подключение к электросетям и водоснабжению.
На мой взгляд, люди больше всего экономят на юристах и не обращают внимания на историю участка. Самые большие проблемы возникают, если после приобретения участка выясняется, что он был приватизирован с нарушениями, и прокуратура уже подала иск по этому поводу. Это самая серьезная ошибка. В таком случае покупатель может потерять и купленную землю, и потраченные на неё средства. И в Украине очень много таких случаев, даже с крупными застройщиками.
Реально ли сегодня получить землю под застройку бесплатно, и что изменила война? Каковы шансы, какие очереди, какие нюансы здесь?
У нас есть закон о приватизации, согласно которому лицо при определенных условиях имеет право бесплатно получить до 10 соток земли для строительства частного дома. Я знаю, что в некоторых регионах землю людям выделяют. Все зависит от того, есть ли свободные участки, есть ли возможность их выделить. В некоторых местностях получить землю под застройку бесплатно невозможно, например, в Одессе. А в некоторых регионах в глубинке участки выделяли, в частности, уязвимым слоям населения.
Член Национального союза архитекторов Украины, архитектор Валентин Погорилый в комментарии УНИАН рассказал, что обязательно нужно учитывать при выборе земельного участка, указал сроки, за которые можно построить дом, а также объяснил – что лучше: построить здание с нуля или реконструировать старый объект.
Сколько времени на самом деле занимает строительство частного дома? К чему нужно быть готовым? Сколько денег потребуется как минимум на строительство?
При современных методах строительства даже некаркасные здания можно возводить достаточно быстро. Если человек запланирует строительство и располагает всей суммой, необходимой для возведения здания, то при максимально быстром темпе работ его можно построить за два месяца, а при нормальном – за три. За такие сроки можно построить кирпичный дом. Это реально, если минимизировать "мокрые" процессы и использовать специальное оборудование для сушки помещений.
Основная проблема в строительстве заключается в логистике материалов. Как правило, сроки строительства привязаны к материалам. Необходимые материалы можно доставлять и полгода. А если у человека есть проект дома и он привез все необходимые материалы, то за три месяца можно построить дом даже с фасадом.
Чтобы построить дом площадью 100 квадратных метров, нужно не менее 50 тысяч долларов.
Что сейчас чаще всего строят украинцы? Какие тренды?
Сейчас в тренде – таунхаусы. Таунхаус может стоить как квартира, а иногда и дешевле. Владельцы таунхаусов имеют небольшой земельный участок, где могут, например, пробурить скважину и обеспечить себя водой, посадить зелень, поставить теплицу и круглый год выращивать огурцы или помидоры. Кроме того, у владельцев таунхаусов есть собственное парковочное место.
Минусом таунхаусов является то, что они, как правило, находятся за пределами города. Или в черте города, но на окраинах, поскольку земля дорогая, а таунхаус считается жильем эконом-сегмента.
Какие расходы люди чаще всего недооценивают при строительстве дома?
Чаще всего люди недооценивают местоположение участка и стоимость подведения коммуникаций. Покупают дешевую землю там, где нет инфраструктуры, магазинов, школ, надеясь, что проблема со временем решится сама собой, но этого не происходит. Люди сразу обращают внимание на то, что у объекта недвижимости очень хорошая цена, но туда неудобно добираться на машине, школа находится далеко, а также нет торговых центров, и ребенка некуда возить на дополнительные занятия.
И в таком случае получается, что цена вроде бы хорошая, участок купили, а о всех этих нюансах не подумали.
Есть ли смысл покупать "дешевую землю", если там нет газа, воды или нормального подъезда?
Нет смысла. Есть смысл покупать максимально разрушенный дом, но с подведенными коммуникациями. Это почти секрет риэлторов. Есть дома, которые когда-то подключили к электро- и газоснабжению, пробурили возле них скважину и огородили забором. Люди приезжают и видят, что на участке фактически ничего нет, возможно, стоит какая-то разваливающаяся дача. Но если посчитать все те расходы, которые потребуются для подведения электричества и других коммуникаций, то это может составить и 10 тысяч долларов, и больше. А есть участки, которые в целом стоят 10 тысяч долларов, а подведение коммуникаций может стоить столько же.
Что сегодня выгоднее в Украине – купить старый дом и отремонтировать его или строить дом с нуля?
Реконструкция всегда обходится дороже, чем новое строительство. Как правило, лучше строить новый дом, потому что здание только что построено, и его срок службы начинается со дня ввода в эксплуатацию, так как им еще не пользовались. А если провести реконструкцию и оставить старый фундамент, то его определенный срок службы уже истек. Поэтому лучше строить новый дом.