Рынок гостиниц в Украине: станет ли Евро-2012 определяющим событием для гостиничного бизнеса

По мнению  гостиничных операторов,  как и девелоперов,  четырехнедельное мероприятие Евро-2012  не заслуживает того ажиотажа, который наблюдается сегодня.

Рынок гостиниц в Украине: станет ли Евро-2012 определяющим событием для гостиничного бизнеса

Обзор рынка гостиниц в Украине к Евро-2012

Главным фактором, который привлекает в Украину иностранные компании в гостиничном бизнесе, остается низкий уровень насыщения и высокий спрос на гостиничные услуги. Украинский рынок только вошел в стадию развития, и конкурентная борьба на этом непаханом поле развернется еще не скоро.

Привлекательно мерцает

На сегодняшний день Украина занимает одно из последних мест в списке европейских стран по количеству гостиниц. В нашей стране на тысячу жителей приходится в среднем два гостиничных номера, тогда как в Европе этот показатель составляет не меньше 14-18. Непосредственно в Киеве работают 122 гостиницы, из которой лишь некоторые находятся под профессиональным управлением. Все последние даже отдаленно не могут составить конкуренцию иностранным сетям, которые работают как в высоком, так и в среднем ценовом сегменте.

Дисбаланс спроса и предложения обусловил высокий уровень цен в гостиничном бизнесе. Стоимость номера в киевской гостинице средней и высокой ценовой категории колеблется от $160 до $470 в сутки. При этом необходимо учесть, что загрузка гостиниц всех категорий составляет приблизительно 60%, а в сегменте четыре и пяты звезд порой достигает 72%.

 Такая ситуация обусловила высокий уровень прибыльности столичных гостиниц. По данным компании Ernst and Young, средний доход на номер составляет не меньше $168, а это на $10-20 больше, чем в Берлине, Праге и Будапеште. Рентабельность гостиничного рынка Украины достигает 15%, а сроки возвращения вложенных инвестиций, как правило, не превышают шести-восьми лет. Благоприятным фактором, который стимулирует международных гостиничных гуру развивать бизнес в Украине, является стабильный рост туристического потока. По словам Ольги Архангельской, руководителя отдела консультаций по недвижимости в СНГ компании Ernst and Young (Россия), приток иностранных туристов в нашу страну на протяжении последних пяти лет стабильно увеличивается на 20%. При этом эксперт отмечает, что активно развивается бизнес-туризм, который за последний год вырос на 10%. Примечательно, что именно от этого вида туризма сегодня зависит загрузка украинских гостиниц верхней ценовой категории.

Финал чемпионата Европы по футболу, который пройдет в Украине и Польше в 2012 году, также будет иметь существенное влияние на судьбу нашей гостиничной индустрии. По данным Совета по вопросам туризма и курортов, в соответствии с требованиями УЕФА до 2012 года в  стране должно появиться 34 новых или реконструированных гостинице. Восемнадцать из них приходится на сегмент четыре и пяты звезд, а шестнадцать – на более дешевую категорию. Предусматривается, что для строительства гостиниц верхнего ценового сегмента понадобится $300 млн.

Однако гостиничные операторы, так же, как и девелоперы, скептически относятся к той мысли, что Евро-2012 будет решающим событием в жизни украинских гостиниц. По их мнению, четырехнедельное мероприятие не заслуживает того ажиотажа, который наблюдается сегодня. Его ценность не в одновременном наплыве массы туристов, которые заполнят гостиницы на определенный период времени, а в «раскручивании» бренда «Украина» и повышении туристического потенциала нашей страны в будущем.

Первые шаги

 Зарубежные готельери «положили глаз» на украинский рынок еще в конце 90-х. В начале 2000-х годов некоторые из них «забросили удочку» к Украине, но, к сожалению, приличный улов появился лишь недавно, и то далеко не у всех.  Первопроходцем стала The Rеzidor Hotel Group. В 2005 году компания открыла четырехзвездную гостиницу Radisson SAS Kiev, которую сегодня эксперты называют одним из наиболее успешных проектов в стране. Еще одну гостиницу Radisson Resort международный оператор открыл на базе гостиницы «Крымская ривьера». В будущем The Rеzidor Hotel Group планирует расширять свое присутствие на украинском рынке, открывая свои гостиницы во всех крупных городах Украины, в том числе и в ее рекреационных зонах. В частности, компания разработала проект гостиницы «Редиссон Парадизо Большая Ялта» на 500 номеров.

Перспективы западного региона оценил другой иностранный оператор – Rixos, который построил пятизвездочную гостиницу в Трускавце Львовской области.

Активность международных коллег подогрела интерес к Украине Hilton Hotels Corporation. Райан Джон Макрей, директор, по развитию корпорации рассказал, что в 2009 году компания планирует построить четырехзвездочную гостиницу в историческом центре Киева. По его словам, минимальная площадь этого объекта будет составлять 7 тыс. кв.м. По данным Екатерины Швед, руководителя направления гостиницы группы компаний FIM, этот проект Hilton Hotels Corporation реализует совместно с украинской компанией «Святая София».

Сейчас на этапе строительства в Киеве находится гостиница Fairmont, которой управляет компания Fairmont Raffles Hotels. Гостиничный оператор Starwood Hotels & Resorts собирается открыть гостиницы Sheraton в столице и Le Meridien в Конче-Заспе под Киевом.

Зажигаем вместе

Выход зарубежных гостиничных операторов на украинский рынок происходит в большинстве случаев по западной схеме. Она допускает, что оператор не занимается непосредственно строительством гостиницы, а заключает контракт сроком на двадцать лет с компанией -девелопером и осуществляет управление объектом. По мнению старшего консультанта отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst and Young Юлии Стефанишиной, основными преимуществами такого сотрудничества для украинского девелопера является использование всемирно известного бренда, который символизирует высокий уровень качества для конечного потребителя и для потенциальных инвесторов.

Выгода оператора при сотрудничестве с украинской компанией заключается в использовании ее знаний специфики местного рынка, связей с афилироваными фирмами и администрацией города. Это позволяет реализовать проект в более короткие сроки с меньшими расходами и рисками. Стоит отметить, что гонорар оператора составляет около 3% валового дохода и 10% валовой операционной прибыли гостиницы.

 На сегодняшний день примеров такого сотрудничества в Украине достаточно много. Компания «Украинские гостиницы» («Астрон-Украина») подписала контракт с Wyndham Hotel Group и планирует построить пятнадцать трехзвездочных гостиниц под брендом Ramada. «ITT-плаза» и Inter Continental собираются построить гостиницу в Голосеевском районе Киева под  названием Crowne Plaza. Элитный бренд Sofitel крупнейшего французского гостиничного оператора Accor появится в Украине благодаря сотрудничеству с компанией «ХХІ Век». Первая пятизвездочная гостиница будет открыта в Киеве на улице Круглоуниверситетской. Глава совета директоров компании-девелопера Лев Парцхаладзе рассказал, что стоимость проекта составит $3,5 тыс. за квадратный метр при общей площади объекта 31,7 тыс. кв.м. Кроме пятизвездочных гостиниц, компания Accor планирует строить у нас и гостиницы среднего ценового сегмента, в частности дешевые Ibis.

Алексис Деларофф не разделяет мысли, что сейчас на украинском гостиничном рынке наиболее выгодным является сегмент «де-люкс». Нельзя отрицать, что загруженность дорогих гостиниц, а с ней и рентабельность, выше, чем в гостиницах среднего уровня. Однако, по словам Делароффа, в ближайшем будущем три звезды в Украине будут «светить» ярче пяти и четырех. Недорогие гостиницы со стоимостью номеров до 40 евро за ночь под именем международной сети имеют все шансы на успех. Кроме того, для того, чтобы открыть такую гостиницу, совсем не обязательно подыскивать девелопера и участок земли: достаточно реконструировать старые нерентабельные гостиницы.

Звездная болезнь

Между тем одной из достаточно серьезных причин, почему иностранные сети долго не входили на украинский рынок, есть то, что поток иностранного энтузиазма часто наталкивался на подводные камни, которых в Украине до сих пор очень много. Одной из главных трудностей, которая непременно встречается на пути зарубежного оператора, является отвод земли под строительство объекта и дороговизна участков. Немало хлопот доставляет процесс согласования проектов, который в нашей стране длится от полутора до двух лет, тогда как в Европе это занимает не больше двух месяцев.

«Существует разноуровневая система выдачи разрешений, при которой возможна ситуация, когда строительный проект в действительности уже близок к завершению, а «по документам» он только начинается», – говорит Владимир Монастырский, партнер международной юридической фирмы Salans. По его словам, иностранные инвесторы допускают большую ошибку, не закладывая в свои планы временные задержки и волокиту.

Следует заметить, что и с украинскими партнерами у иностранцев могут возникнуть трудности. Поскольку основы сотрудничества закладываются на длительный период, требования, какие компании выдвигают друг другу, часто завышенные. По словам девелоперов, в Украине есть примеры, когда гостиница за два года три раза меняла бренд.

Некоторые отечественные операторы работают самостоятельно, не считая нужным примыкать свое детище к той или другой сети. «Принципиально в регионах, где спрос превышает предложение, можно работать без сетевых операторов. Это намного выгодно, как мы видим из примеров «Импресси», «Домуса», «Премьер Палаца» и даже таких гостиниц, как «Днепр», «Президент-готель» и т. д.», – подчеркивает Владимир Горащенко, президент компании «Дубль W», которая осуществляет девелопмент проектов Radisson SAS Kiev и Leonardo.

Отечественные готельери также владеют неплохим потенциалом. В частности, появление на украинском рынке гостиницы «Хаятт Ридженси Киев», принадлежащей компании Global Hyatt Corporation, существенно не отразилось на загруженности пятизвездочных «Опера» и «Премьер Палац». Между тем, по словам Владимира Горащенко, в ближайшем будущем приход иностранных операторов станет более ощутимым, и «тихой смертью умрут все те, кто достаточно неплохо работает на рынке сегодня». Уже через пять лет ожидается начало жесткой конкурентной борьбы в сегменте пятизвездочных гостиниц, которую иностранцы будут вести не только с украинцами, но и между собой. А пока Алексису Делароффу не стоит грустить по поводу опоздания, у него еще все впереди.

Источник: http://www.e-mkg.info/

УНИАН в Google News