Региональный рынок недвижимости: стадия депрессивной стабилизации

По прогнозам экспертов, снижение стоимости жилья на вторичном рынке продолжится, как минимум, до 2013 года. До этого времени ставки по ипотеке не  достигнут приемлемых 12-13% годовых... В регионах, как и в столице, все непросто.  

Ситуация на рынках жилья в регионах не отличается от столичной ни активизацией спроса, ни ростом цен, ни покупкой путем ипотеки. Стадия депрессивной стабилизации – так окрестил нынешнее положение дел в этой сфере один из экспертов. В целом, сценарий развития событий напоминает киевский, только в меньших масштабах. Из общего «депрессивного» списка выбиваются Ужгород, Одесса и Севастополь. Квартирный вопрос в украинских городах прокомментировали риэлторы.

Днепропетровск.По оценкам агентства недвижимости «Инвестор», в третьем квартале в городе состоялось 188 сделок купли-продажи жилья. Несмотря на то, что банки активно предлагают ипотечное кредитование, за этот период прошло всего 11 сделок с ипотекой в Днепропетровске и 5 сделок в области. Стоимость жилья в городе в среднем составляет 600 долл./кв.м в «хрущевках», 800-900 долл./кв.м – в спальных массивах и до 1,5 тыс. долл./кв.м в центре.

Аналитик Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Гусельников подсчитал, что социальное жилье в Днепропетровске за январь-сентябрь подешевело на 5% - до 794 долл./кв.м, эконом, бизнес и элит-класса упало в цене на 3% - до 981 долл./кв.м, стоимость частных домов снизилась на 3% - до 835 долл./кв.м.

По прогнозам директора АН «Инвестор» Сергея Маласая, до конца года на рынке жилья сохранится «неустойчивое равновесие», а ближе к новогодним праздникам ожидается затишье.

Запорожье. «Самое дешевое жилье за последние два года «ушло», на рынке не торопятся снижать цены и продавать квартиры», - комментирует ситуацию в этом промышленном городе директор агентства недвижимости «Арсенал» Юрий Метрик.

По его словам, обычно одна сделка по приобретению квартиры включает цепочку из нескольких продаж. При этом на первичном рынке приток нового жилья существенно уменьшился: строительство новых объектов за последние два года в городе не начиналось.

Сегодня жилье в «хрущевках» или панельных домах можно купить за 650-800 долл./кв.м, в более качественных домах – до 1 тыс. долл./кв.м.

Ю.Метрик предполагает, что активность на рынке жилья после нового года может закончиться, особенно если будет введена новая регистрация сделок в БТИ.

Одесса. В городе у моря наблюдается дефицит однокомнатных квартир эконом-класса, утверждает президент «ФИАБСИ Украина» Тельман Аббасов. По его словам, с мая по сентябрь стоимость «единичек» на вторичном рынке выросла с 42 до 48 тыс. долл. Т.Аббасов считает, что ситуацию усугубляют и законодательные изменения, на которые рынок чутко реагирует. К примеру, упрощение механизма изъятия залогового имущества, а также введение паспортизации обмена валют вызывают настороженное отношение потенциальных покупателей квартир. «Наш бедный покупатель в таких стрессах пытается инвестировать деньги», - отмечает эксперт.

Подливает масло в огонь и законодательный запрет сдавать квартиры под производственные помещения. «Этот закон дает возможность налоговому инспектору законным путем оказать воздействие на тех физических лиц, которые используют не по назначению свои квартиры», - сказал он и назвал документ попыткой государственного регулирования арендного бизнеса.

Крым. Ситуация на рынке жилья полуострова характеризуется снижением цен и низким уровнем количества сделок.

По данным агентства недвижимости «Планета Крым», на сегодня наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, небольшой интерес есть и к двухкомнатным, а вот квартиры от трех комнат и выше не востребованы.

Цены на «единички» на вторичном рынке жилья ЮБК держатся на отметке 40-50 тыс. долл., на «маломерки» - 20-25 тыс. долл. В Евпатории однокомнатную квартиру можно купить в среднем за 30-40 тыс. долл., в Керчи – 22 тыс. долл., в Симферополе – 30-35 тыс. долл., в Севастополе – 35-45 тыс. долл. 

Сохраняется спрос на жилье в новостройках: в центре Ялты квартира площадью 65 кв.м была продана за 78 тыс. долл. На берегу моря стоимость жилья на «первичке» колеблется в пределах 1,5-3 тыс. долл./кв.м.

По мнению директора АН «Планета Крым» Игоря Захарченко,  удерживают цены те застройщики, которые возводили объекты за собственные, а не привлеченные средства.

Вместе с тем, сделок с ипотекой за последние 2,5 года в Крыму практически не было. Тем не менее, активно интересуются крымским  жильем россияне, французы, англичане, отмечает И.Захарченко. Он ожидает дальнейших продаж до конца года.

В Севастополе от покупки жилья перешли к приобретению бизнеса (к примеру, гостиничные комплексы). По словам директора АН «Планета Крым», многие предприниматели города из-за долгов вынуждены продавать свое дело. Россияне пользуются этим и обращаются в отношении такой покупки, отмечает И.Захарченко. По-прежнему спросом пользуются земельные участки, не обремененные судебными тяжбами.

Российские деньги «заходят» и на рынок новостроек, количество которых в городе за последние три года заметно выросло. Первичное жилье эконом-класса продается за 5,5-6 тыс. грн./кв.м, апартаменты у моря – за 1,2-1,5 тыс. долл.

Ужгород, где значительная часть горожан постоянно работает за границей, стоит особняком на общем пессимистичном фоне. На рынке города работают четыре основных застройщика, при этом проблемных объектов нет, новострои хорошо продаются. При этом застройщики прислушались к совету риэлторов и в своих домах эконом-класса запроектировали преимущественно востребованные одно-  и двухкомнатные квартиры. Они полностью распродаются до ввода жилья в эксплуатацию, поясняет директор агентства недвижимости «Фемида-Ужгород» Татьяна Ричина. Она не видит оснований для снижения стоимости жилья на первичном рынке до конца года.

На сегодня в новостройках города стоимость квартир составляет 4 - 6 тыс. грн./кв.м.

На вторичном рынке «хрущевку» можно купить за 600 долл./кв.м, жилье улучшенной планировки постройки 80-90-х годов – до 800 долл./кв.м. Двухкомнатная «хрущевка» обойдется в 25 тыс. долл., стандартная двухкомнатная – до 50 тыс. долл.

Активизации рынка недвижимости в городе способствует и приход инвесторов из соседних Польши, Румынии, Венгрии, Чехии, которые переносят свои производства в Закарпатскую область.

В Черкассах не хватает малогабаритного жилья на первичном рынке. Спросом пользуются дефицитные однокомнатные квартиры площадью до 50 кв.м, а также двухкомнатные площадью 60-70 кв.м. Минимальная стоимость жилья на «первичке» - 740 долл./кв.м. Жилье эконом-класса на вторичном рынке (одно- и двухкомнатные квартиры) можно приобрести за 640-800 долл./кв.м.

Директор агентства недвижимости «Сити» Наталья Билорус отмечает наличие в городе сделок с ипотекой, при этом люди берут кредит на недостающие 20-30% стоимости квартиры.

Житомир. В городе оказалось востребованным ипотечное кредитование: с начала года прошло около 30-40 сделок в каждом из двух банков, предлагающих ипотеку. При этом спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры на «вторичке».

Квартиры в житомирских новостройках можно купить за порядка 1 тыс. долл./кв.м, на вторичном рынке – 840-900 долл./кв.м, частные дома – 0,8-1 тыс. долл./кв.м. Земельные участки продаются в среднем за 2-8 тыс. долл. за сотку.

По прогнозам директора агентства недвижимости Валерия Зайченко, до 2014 года ценовая политика на рынке жилья Житомира будет колебаться в пределах 10%.

В Киеве же с начала года цены на жилье в основном снижались небольшими темпами, сделок с ипотекой по-прежнему мало, рост демонстрирует только рынок аренды.

По данным Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины, на сегодня средняя стоимость столичной «гостинки» составляет 51,5 тыс. долл., «единички» – 70,7 тыс. долл., «двушки» – 98,8 тыс. долл., «трешки» – 126 тыс. кв.м. Средняя цена квадрата на вторичке – 1820 долл.

По подсчетам Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, в январе-сентябре 2011 года средняя стоимость «квадрата» социального жилья в столице снизилась на 5% - до 1744 долл., эконом-, бизнес- и элит-класса - снизилась на 4% - до 1885 долл./кв.м, а киевские домовладения в среднем подешевели лишь на 2% - до 1635 долл./кв.м. В то же время, за 9 месяцев на 6%  «подросла» стоимость аренды наиболее востребованных «единичек».

Аренда. Эксперты по-разному оценивают причины роста арендной платы за жилье: одни считают, что стоимость повышается, потому что в нынешних условиях большинство не может себе позволить покупку квартиры, другие причиной усматривают, во-первых, рост приезжих, а, во-вторых, молодых семей, которые могут себя обеспечивать и жить отдельно от родителей. Еще одна точка зрения связана с психологическим моментом: если раньше арендовать квартиру считалось плохим тоном, то теперь прожить всю жизнь в арендованном жилье – в порядке вещей.

Мнение о дефиците малогабаритных квартир разделяет и директор группы консалтинговых компаний «Увекон» Владимир Шалаев: «Нет маломерного жилья… Молодые семьи не хотят покупать квартиры в «хрущевках», им нужно 40 кв.м, а предложения нет».

По прогнозам эксперта, снижение стоимости  жилья  на вторичном рынке будет продолжаться, как минимум, до 2013 года. Он также предполагает, что до этого времени ставки по ипотечным кредитам не смогут достигнуть приемлемых 12-13% годовых. В целом же, если верить экспертам, резкого изменения цен ожидать не стоит: алгоритм колебаний будет напоминать известную фразу: шаг - вперед и два - назад.

Татьяна Акимова (УНИАН)

УНИАН в Google News