Приказы, монополизирующие рынок оценки недвижимости для налогообложения, отменены. На рынке купли-продажи ситуация стабилизировалась, однако оценщики не очень рады: теперь их бизнес заинтересовал правительство... Напряглись и участники "смежных" сфер деятельности.
Однако, оценщики не спешат радоваться: теперь их бизнес заинтересовал правительство, которое планирует отобрать у Фонда госимущества функции регулятора рынка оценки недвижимости для налогообложения.
Монополисты исчезли
С начала июня на рынке недвижимости заработали новые правила, касающиеся оценки недвижимости, в соответствии с которыми нотариусы получили право заверять договоры купли-продажи или обмена недвижимости только при наличии независимой оценки. С одной стороны, вроде как была предпринята попытка соблюсти единый подход к налогообложению, а с другой - все было прописано так, что эксперты и участники рынка в один голос заговорили об искусственном создании приоритетных условий для одних, о монополизации рынка, которые должны были в итоге взвинтить в разы стоимость сделок с недвижимостью.
Такая резкая реакция принесла свои плоды и инициаторы нововведений пошли на попятную и в итоге Фонд госимущества 15 июня отменил приказы №554, 555 и 556, монополизирующие рынок оценки недвижимости. Регулятор внес изменения в свой приказ №2952 от 14 июня, в котором данные документы были признаны утратившими силу.
Впрочем, отмене этих приказов предшествовала целая детективная история.
14 июня глава Фонда государственного имущества Украины Александр Рябченко отчитался о том, что проблема оценщиков снята. «Все те компании, которые работали, могут работать и далее. На сайте ФГИ оперативно размещено все три приказа, которые я демонстрирую сейчас, и которые возвращают состояние рынка оценки до того, каким он был в том же апреле», - сказал он.
В то же время, как рассказали оценщики на пресс-конференции 19 июня, ФГИУ и Минюст (в отношении приказа №766/5, которым обязало нотариусов удостоверять договоры с недвижимым имуществом при условии наличия оценочной стоимости), признали приказы утратившими силу, вместо того, чтобы отменить их, как указывалось в поручении премьер-министра Николая Азарова.
«Таким образом, произошла подмена понятий. Эти скандальные указы Фонда госимущества и Министерства юстиции остались действующими во времени с 23 апреля по 14 и 15 июня. Вся эта схема, все эти компании, все эти оценщики считаются обученными законно, находятся в реестре (Государственный реестр по направлению для целей налогообложения — авт.) на законных основаниях. При этом только они имеют третье направление. Больше никто войти в этот реестр не может. Я вижу в этом консервацию проблемы, не решение ее. Вся схема осталась законной и действующей», - отмечала тогда вице-президент Лиги экспертов Украины Светлана Бовсуновская.
Тогда же Украинское общество оценщиков повторно обратилось к ФГИУ с требованием отменить приказы. А главное — отменить статьи законов, вводящие отдельное направление оценки для целей налогообложения, исключить понятие исключительного вида деятельности для налогообложения, а также восстановить статус Наблюдательного совета по вопросам оценочной деятельности при ФГИУ, который сейчас превратился в консультативный орган и не имеет влияния на рынок оценки (ст. 5 закона «О Фонде государственного имущества» и п.4 «Заключительных положений» закона «О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации по реализации положений Государственной программы приватизации на 2012-2014 годы»).
Примечательно, что на момент проведения пресс-конференции 19 июня, на сайте Фонда госимущества не было приказа, в котором слова "признать утратившим силу" заменили на слово "отменить", датированного 15-ым июня. В эфире приказ появился спустя почти пять дней после его подписания.
И теперь сертификаты около 80 оценщиков в пресловутых 12-ти компаниях считаются недействительными. По идее, также недействительны и оценка, проведенная данными компаниями, а люди, заказавшие ее, вправе требовать возврата денег.
Как рассказал председатель совета Украинского общества оценщиков Алексей Амфитеатров, в организацию уже обращаются люди, заказавшие оценку в одной из 12 компаний и не получивших ее до момента отмены приказов ФГИУ. «В фирме «Альтарика» заказал оценку, заплатил деньги. Оценки нет, сделка совершиться не может. Телефоны фирмы не отвечают», - пересказывает он случай в Полтавской области.
Сделки пошли
«Начались сделки очень активно. Эти пару недель все как будто в напряжении было. А сейчас все прорвало: начались сделки, оформление, оценки. Рынок разблокировался полностью», - утверждает аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Стоимость оценки жилья для налогообложения вернулась на предыдущий уровень — 300-500 грн за однокомнатную квартиру. Напомним, после нововведений стоимость оценки квартиры в Киеве составляла 2,5-7 тыс. грн за квартиру и 8-24 тыс. грн за домовладение.
Стабилизацию ситуации на рынке подтверждает и частный нотариус Тамила Ситницкая: сделки купли-продажи жилья удостоверяются по старым правилам. В период действия приказов на рынке было затишье, а сейчас он начинает оживляться. «Приказы отменились, соответственно, все вернулось на круги своя», - сказала она.
При этом Т. Ситницкая добавила, что утрата силы приказа Минюста может вызвать проблемы только у тех, кто не успел завершить сделку в период действия приказа. «У тех, кто что-то делал в этом периоде, возможно, будут проблемы. А у всех остальных не будет проблем», - добавила нотариус.
Оценочная стоимость для всех
Оценщики считают, что Минюст своими разъяснениями расширил норму Налогового кодекса, определяющую, что доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта.
По словам А. Амфитеатрова, оценка объекта по оценочной стоимости для уплаты налогов должна применяться только в двух случаях: когда человек владеет объектом менее 3 лет и продает жилье более одного раза.
Если собственник владеет квартирой более трех лет, то государству продавец должен заплатить 2% (1% - в Пенсионный фонд, 1% - госпошлина). Если продавец владеет квартирой менее трех лет, то он, кроме 2%, должен заплатить еще 5% подоходного налога.
Вместе с тем, Минюст разъяснил, что объект должен подлежать оценочной стоимости вне зависимости от того, будет ли объект облагаться налогом, при всех сделках купли-продажи недвижимости.
«Что было сделано, в частности, Минюстом. Определено, что все сделки купли-продажи, вне зависимости, возникает ли налогообложение, идут через оценочную стоимость. Вместе с тем, оценочная стоимость определяется лишь когда лицо владеет объектом менее 3 лет и продает более одного раза. У нас совершается 300-350 тысяч сделок в стране, но из них, если следовать статье кодекса, подпадает под данный вид оценочной стоимости максимум 5-10%», - пояснил он.
Кабмин положил глаз на оценщиков
Планируется, что доход от продажи объекта недвижимости будет определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, определенной в порядке, установленном Кабинетом министров. А Фонд госимущества будет лишен права определения порядка оценки стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения.
Оценщики считают, что в документе заложены риски опять-таки монополизации рынка оценки недвижимости, поскольку все зависит от порядка, который разработает Кабинет министров.
«Мне кажется, что инициаторы законопроекта пытаются сгладить процесс, а потом разработать отдельный порядок Кабмина, забрав у Фонда эти полномочия. И опять могут возникнуть те же риски, которые были заложены в приказах» , - отметил А. Амфитеатров.
При этом оценщики опасаются, что повлиять на изменения постановлений правительства будет сложнее. «Тогда будет очень сложно воздействовать нам, оценщикам, на все это», - добавил он.
Председатель совета Украинского общества оценщиков считает, что из ст. 172.3 Налогового кодекса следует вообще исключить понятие оценочной стоимости и заменить его на рыночную стоимость.
«Мы предлагали рыночную стоимость, которую может определять любой субъект оценочной деятельности. Пусть Фонд госимущества контролирует субъектов оценочной деятельности, а не оценочную стоимость, которая совершенно непонятна... К примеру, квартира стоит 36 тыс. долл., а оценили ее в 39 тыс. долл. Почему потребитель должен платить больше налогов?», - пояснил А. Амфитеатров.
Украинское общество оценщиков намерено обратиться к министру экономического развития и торговли Петру Порошенко с просьбой включить организацию в рабочую группу для представления интересов оценщиков.
Сценарий с оценщиками может повториться на других рынках?
Ситуация с попыткой монополизировать рынок может повториться со смежными профессиями оценщиков — нотариусов, риелторов, управляющих недвижимостью, считают участники рынка.
В случае с риелторами предпосылка для этого есть — законопроект Минэкономразвития «Об особенностях ведения риелторской деятельности», который предусматривает жесткое государственное регулирование, отводя общественным организациям риелторов функцию совещательного органа.
«Такая же ситуация ожидает риелторов, если будет принят в существующем варианте законопроект, в котором Наблюдательный совет по вопросам риелторской деятельности также при Фонде государственного имущества выполняет функции еще меньшие, чем Наблюдательный совет по оценке», - считает председатель совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко.
Ситуация с оценщиками — это попытка взять под контроль не только рынок недвижимости, но и в целом малый и средний бизнес, являющийся основным покупателем жилья, добавил президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич.
Опасения игроков смежных с оценщиками рынков заключается в том, что основные материальные блага в стране уже фактически распределены и ценные активы давно приватизированы или взяты под контроль другим способом. «Бесхозными» остались лишь рынки коммерческих услуг, которые пока приносят неплохие дивиденды их участникам. И, безусловно, манят к себе всех тех, кто имеет желание и возможности "делать бизнес" в том числе и на уже освоенном кем-то рынке. Естественно, любой передел или "подгребание" - дело болезненное и для игроков, и для потребителей.
Татьяна Акимова (УНИАН)