Насколько доступна для украинцев "Доступная ипотека под 7%"

Украинские власти в очередной раз озаботились проблемой обеспечения украинцев жильем и запустили новую программу «Доступная ипотека под 7%».

Попытку оживить национальный рынок ипотечного кредитования власти предприняли еще в прошлом году, когда президент Украины Владимир Зеленский анонсировал ипотеку под 10 процентов, а затем информировал о первых успехах своей инициативы.

Некоторые банки стали активно рекламировать раздачу ипотечных кредитов под 10 процентов, однако на практике все оказывалось несколько иначе: перед заемщиками часто ставились не самые приемлемые условия. Например, претендовать на низкую ставку могли лишь избранные клиенты, а с учетом различных комиссий и страховок сумма необходимых платежей взлетала на недостижимую для среднестатистического гражданина высоту.

К тому же далеко не все банки предоставляли возможность зафиксировать процентную ставку на весь срок ипотеки.

И вот предпринята очередная попытка воплотить национальные мечты о доступной ипотеке в реальность.

Осенью 2020 года Зеленский анонсировал новую программу, предусматривающую еще более выгодные условия ипотечного кредитования - под 7 процентов годовых.

«Мы закроем этот вопрос. Мы договаривались с Национальным банком, что осенью, до 1 октября люди смогут брать ипотеку под 10 процентов максимум. 10 процентов уже есть, теперь хотим меньше», - сказал тогда Зеленский.

Правительство активно работало над новой программой, и уже под занавес 2020 года Министерство финансов создало Публичное акционерное общество «Украинская финансовая жилищная компания» для разработки и внедрения механизма доступной ипотеки. А в январе нынешнего года Кабмин утвердил постановление об удешевлении стоимости ипотечных кредитов.

Документ предусматривает, что Фонд развития предпринимательства будет осуществлять компенсацию процентной ставки до уровня 7 процентов годовых по ипотечным кредитам, предоставляемым заемщикам для приобретения жилья с целью удешевления их стоимости.

«Стоит отметить, что в ипотеку нельзя будет купить жилье, построенное до 2015 года. Программа по удешевлению стоимости ипотечных кредитов заработает в рамках программы «Доступные кредиты 5-7-9%». Благодаря этой программе ипотека станет доступнее и больше семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе молодые семьи, смогут приобрести новое жилье», - сообщил Офис президента.

Сам президент не преминул отметить успехи правительства в этом направлении.

«Считаю, что это большая победа. Потому что еще два года назад средняя ставка ипотеки в Украине была 21 процент. Сейчас будет семь. И уже в этом году украинцы - и, кстати, это касается не только молодых семей, но и всех наших граждан, так вот, уже в этом году они смогут получить доступную ипотеку на жилье под 7 процентов», - пообещал глава государства.

Условия программы

Условия новой программы представил министр финансов Сергей Марченко. По его словам, максимальная сумма ипотеки составляет 2 миллиона гривень, максимальный срок – 20 лет, минимальный взнос заемщика – 15 процентов суммы займа, а максимальный размер комиссии за предоставление и обслуживание кредита – 0,5 процента.

По программе к оформлению ипотеки доступны первичный рынок, имущественные права на квартиры, дома и участки, а также вторичный рынок для квартир, которые были введены в эксплуатацию после 2018 года. При этом нормативная площадь – 50 кв. метров на одного гражданина или семью из двух человек плюс 20 кв. м на каждого члена семьи. Максимальная площадь может быть увеличена на 20 процентов, то есть для семьи из четырех человек – 108 кв. м.

Глава Минфина также подчеркнул, что программа является не только помощью гражданам, но и помощью украинской экономике, чтобы более активно развивать строительство и создавать новые рабочие места. В этой связи правительство хочет создать условия, при которых часть рисков можно будет переложить с банков на государство.

Премьер-министр Денис Шмыгаль заявил, что ожидает, что на первом этапе программой «Доступная ипотека» смогут воспользоваться пять тысяч семей.

«Ожидаем, что только на старте программы в этом году ее объем составит 5 млрд грн, а воспользоваться ею смогут примерно пять тысяч семей», - написал Шмыгаль в своем блоге.

Власти взяли поистине стремительные темпы внедрения проекта: в последний день зимы Фонд развития предпринимательства подписал с семью уполномоченными банками соглашения в рамках программы доступной ипотеки под 7 процентов, а министр финансов выразил надежду, что вскоре к программе присоединятся и другие банки.

Уже 1 марта произошло торжественное подписание первых двух ипотечных кредитных договоров , которые выдали «OТП Банк» и «Укргазбанк».

Ожидания и реальность

Столь впечатляющий по степени вовлеченности первых лиц государства проект имеет высокие шансы на успех и может действительно помочь многим украинцам реализовать мечты о собственном жилье. Однако, как всегда, бюрократические процедуры и нюансы реальной жизни напускают дым неопределенности и смазывают оптимистичную картинку.

Молодой столичный житель Богдан немало воодушевился, узнав о запускаемой властями программе доступной ипотеки.

Он живет с женой и двумя маленькими детьми в небольшой однокомнатной квартире, и необходимость расширения жилплощади с каждым годом становится все острее.

Особенно заманчивым выглядел анонсированный размер минимального взноса в 15 процентов от стоимости жилья – такая сумма была бы посильной для сбережений семьи. Поэтому, как только было объявлено о старте программы, глава семейства решил узнать детали условий ипотечной программы в банке, клиентом которого является много лет.

«Банк дает возможность произвести предварительные расчеты на своем сайте, так что я ввел необходимые данные - стоимость объекта ипотеки. В нашем случае это полтора миллиона гривень. И тут столкнулся с неприятным сюрпризом – минимальный взнос оказался не 15, а 25 процентов. А это плюс 150 тысяч гривень к сумме, на которую мы изначально рассчитывали, исходя из объявленных министрами 15 процентов взноса», - сказал Богдан корреспонденту УНИАН.

Помимо значительно большей суммы первоначального взноса, заемщику необходимо совершить ряд дополнительных платежей: заплатить за услуги нотариуса, оценщика, сделать платеж в Пенсионный фонд и оплатить разовую комиссию.

Это дополнительно еще примерно 40 тысяч гривень, плюс обязательное страхование жизни и недвижимости, которые оплачиваются ежегодно. Кроме того, на сайте указана рекламная ставка по кредиту 7 процентов и тут же – реальная процентная ставка в 9,53 процента годовых. Не стоит забывать и о обязательном ежемесячном платеже по кредиту: в данном случае около 9 тысяч гривень в течение следующих двадцати лет.

«Это уже получаются совсем другие суммы. И не стоит забывать о ремонте. Квартира находится в новостройке, то есть ремонт нужно делать с нуля, что обойдется, наверное, в половину стоимости самого жилья. Так что, очевидно, с ипотекой придется повременить», - сетует Богдан.

Возможно, в других банках можно будет найти условия с первым взносом в 15 процентов годовых. Однако там, очевидно, будут свои нюансы.

Для людей, арендующих квартиру, гораздо выгоднее выглядит идея отдавать свои кровные каждый месяц не «постороннему дяде» - арендодателю, а в счет своего будущего жилья. Но огромная сумма, которую нужно заплатить на старте, становится серьезным барьером.

По данным Госстата, средняя зарплата в Украине в январе составила 12,3 тысячи гривень, в Киеве – 17,5 тысяч. Для осуществления замысла оформить ипотеку и получить шанс на собственное жилье среднестатистическому украинцу нужно будет долго откладывать на первый взнос.

Мнение экспертов

Основатель и управляющий партнер группы строительных компаний DIM Александр Насиковский считает, что государственные программы по ипотечному кредитованию не станут стимулом для полноценного развития ипотеки в Украине и могут лишь номинально решить насущный жилищный вопрос для определенных категорий граждан.

По его мнению, главный позитив этих программ в том, что государство будет делить риски с заемщиком, но вместе с тем достаточно сложная макроэкономическая ситуация в Украине и отсутствие государственных гарантий, что процентные ставки для заемщиков не будут пересмотрены, ставят под сомнение эффективность реализации таких программ.

«Согласно программе «Доступное жилье», размер компенсации банкам за выданные кредиты не будет меняться – государство «покроет» до 9 процентов банковских издержек на выданный кредит. Но тут возникает вполне резонное опасение, что данной программе будет очень трудно «удержаться» в рамках задекларированных 7 процентов для заемщика. И на данный момент нет никаких гарантий того, что из-за неблагоприятной экономической ситуации проценты по выплатам ипотеки не изменятся. Не исключено, что, например, семья, оформившая кредит сроком на десять лет под 7 процентов, уже через год или два будет вынуждена платить 10, а то и 12 процентов», - сказал эксперт.

Насиковский убежден, что подобные госпрограммы эффективны в странах, в которых проводится взвешенная макроэкономическая политика.

«В нашей стране люди рискуют на десятилетия, и, к сожалению, государство не сможет гарантировать, что для заемщика условия данных программ не будут изменены», - подчеркнул эксперт.

Насиковский считает, что госипотека сейчас вряд ли простимулирует коммерческие банки развивать ипотечные программы, позволяющие приобрести жилье на первичном рынке.

«Для полноценного развития ипотеки, помимо базового экономического роста в стране и улучшения благосостояния граждан, необходимо принять ряд законов, которые бы значительно снизили риски для покупателей в случае, если строительство по каким-либо причинам не будет завершено. Также не стоит забывать о реформе Государственной архитектурно-строительной инспекции, по сути направленной на создание благоприятной почвы для развития строительного рынка», - сказал эксперт.

«Кроме этого, чтобы потенциально иметь возможность внедрять ипотечные программы, банкам нужны «длинные деньги» под 2-3 процента. Но на сегодняшний день потенциально привлечь их можно только у государства», -добавил он.

Президент Ассоциации предприятий-строителей "Интергал-Буд" Владимир Зубик считает, что внедрение программы «Доступная ипотека 7%» является хорошим намерением властей.

«Но у нас есть несколько замечаний. Во-первых, чтобы программа принесла пользу государству, речь должна идти только о первичном рынке - о строящемся жилье. Иначе мы просто раздуем пузырь и повысим цены. Во-вторых, чтобы программа заработала и стала доступной людям - компенсации ставки недостаточно. Для банков вложения на этапе строительства - большой риск, что вполне понятно. Поэтому чтобы массово кредитовать, они должны иметь гарантии», - написал Зубик в своем блоге.

Он отметил, что украинские строители тоже нуждаются в защите от вымогателей и шантажистов, и все это - повод для дополнительного обсуждения работы программы между государством, строителями и банками.

«Надеюсь, что программа, которую ждали миллионы украинских семей, будет работать на их благо. К сожалению, немало хороших начинаний было искажено, выхолощено или коррумпировано выполнением. Хочу верить, что сейчас все удастся, потому что это действительно проект национального значения, важнейший для экономики страны, демографии и большинства украинцев», - подчеркнул эксперт.

Вопрос собственного жилья является острым для очень многих семей в нашей стране.

Тысячи украинцев ютятся в маломерных квартирах или комнатах в общежитиях, иногда несколькими поколениями на одной тесной жилой площади. Необходимость арендовать жилье съедает значительную часть семейных бюджетов.

Поэтому если жилье станет доступнее – это похвальная инициатива властей. Главное – обеспечить работоспособность и высокую эффективность внедряемых ипотечных программ. И это даст надежду нашим согражданам, что в Украине можно и нужно жить, а не искать счастья по заграницам.

Екатерина Жирий