Как Греция спасла экономику туризмом

Несколько лет назад солнечная Греция оказалась в глубочайшем экономическом кризисе. Однако к началу 2018 года она сумела выйти на определенный рост, сделав ставку на развитие туризма в связке с рынками недвижимости и строительства. УНИАН разбирался, как Греции удалось это сделать.

Еще не так давно мировые СМИ пестрили заголовками о крупнейшем долговом кризисе, накрывшем Грецию в 2010 году и повлекшим за собой объявление дефолта летом 2015 года. И хотя экономические проблемы Греции были вплотную связаны с мировым финансовым кризисом, который спровоцировал заметное снижение динамики развития туристической отрасли, именно в этом направлении греки решили сконцентрироваться в поисках пути выхода из сложной ситуации. Это сработало.

Более того, упор на развитие туризма помог спасти и другие сферы экономики страны – инфраструктуру, строительство, рынок недвижимости, пищепром, сферу услуг и т.д., выстроив их в единую взаимосвязанную цепь. Причем, самой надежной стала связка "туризм – недвижимость – строительство". Кроме того, постепенно начал решаться и вопрос с безработицей в Греции.

"По сути, в Греции ничего нового не придумали, а лишь начали активнее использовать и развивать то, что есть – природные и культурные ресурсы", - вспоминает представитель греческой девелоперской компании Grekodom (Mouzenidis Group) Константинос Петридис и добавляет: получив горький, но важный урок, когда на пике кризиса иностранные партнеры урезали финансирование Греции, в стране наконец поняли, что полагаться стоит исключительно на свои силы.

Ставка на молодежь и разнообразие

У многих Греция, в первую очередь, ассоциируется с летним отдыхом. Однако на самом деле туризм здесь активно развивают круглый год, стараясь сделать упор на разнообразии. Греческая культура по праву считается одной из самых важных и древних в истории человечества. Многим аспектам современной жизни было положено начало именно здесь – философия, мифология, демократия, спортивные соревнования и многое другое. А чего стоят древние руины в центре Афин! Древний акрополь, Храм Зевса, Театр Диониса, Афинская агора, Библиотека Адриана…

Афинаская агора стала излюбленным местом туристов / Фото Марина Григоренко

В то же время Греции повезло с уникальной природой – 6000 км прибрежной зоны, горы, реки, пляжи, леса. Да и климат здесь более чем благоприятный, а потому в стране можно находиться в комфортных условиях практически круглый год. Более 300 дней в году здесь солнечные, а влажность – невысокая. В стране практически никогда не бывает минусовых температур или каких-либо особых экстремальных погодных условий.

Однако на одних исторических памятниках и "голых" природных ресурсах далеко не уедешь: люди приедут на них посмотреть один раз и им будет достаточно. Потому завлекать туристов нужно было еще чем-то, чтобы стимул возвращаться в Грецию был снова и снова. И здесь решили сосредоточиться на сервисе, еде и развлечениях (хотя удивительно, что активным развитием своей туристической отрасли в Греции занялись только тогда, когда по ней серьезно ударил кризис). К слову, все необходимые условия для средиземноморской кухни (чего только стоят знаменитые греческие оливки, а также вина, фрукты, морепродукты…), так популярной в Греции, создает именно климат. При этом местная еда вкусная и полезная.

Такие деревья запросто можно встретить в самом центре Афин / Фото Марина Григоренко

Все в Греции в один голос говорят, что многим иностранцам импонирует местный "живой" стиль жизни. По всей стране расположено невероятное количество ресторанов, кафе, клубов, проводится немало фестивалей, праздников и развлечений на любой вкус. Что примечательно, греки и сами любят хорошенько повеселиться. А потому, иной раз, нужно потрудиться, чтобы найти свободное место в каком-либо заведении – заняты они не только туристами, но и местными. Так уж устроены греки, что даже на пике кризиса они не отказывали себе в удовольствии хотя бы раз-другой в неделю выбраться с родными или друзьями на ужин в кафе. По сути, местные проводят 9 месяцев в году, отдыхая на улице – просто на природе, в кафе или на балконах. И это, безусловно, привлекает туристов.

Порой найти свободное место в греческих кафе просто нереально / Фото Марина Григоренко

Потому совсем не удивительно, что в последние годы особо актуальным для Греции стал молодежный туризм. За счет большого количества развлекательных мероприятий, клубов и общей расслабленной атмосферы сюда удалось привлечь, помимо привычных "летних" туристов, и самостоятельных современных молодых людей от 20 до 35 лет, предпочитающих вести "путешествующий" образ жизни.

Стоимость жизни в Греции, по сравнению с остальной Европой, довольно низкая. По данным девелоперской компании Leptos Group, в среднем, один турист тратит в Греции около 450 евро на поездку, что заметно ниже, чем во многих других европейских странах. В Афинах можно уложиться и в 380 евро, тогда как отдых на Крите обойдется, в среднем, в 680 евро. Впрочем, на Крит туристы, как правило, приезжают и на дольше. Ведь, помимо пляжного отдыха, здесь еще есть чем заняться.

Греция идеально подходит для неспешного отдыха / Фото Марина Григоренко

В Греции не стоит переживать по поводу проблем с пониманием. Хотя греческий язык и выглядит довольно сложным для иностранцев, многие люди, особенно молодые, здесь хорошо понимают по-английски, по-французски или по-немецки (к слову, именно немецкоязычные туристы составляют здесь основную массу гостей). Кроме того, учитывая рост числа инвесторов и туристов из стран постсоветского пространства и Китая, в последнее время в стране все больше местных, задействованных в сфере услуг, стараются сделать упор и на эти языки. Любопытно, что, помимо пляжного отдыха, русскоязычных туристов в Греции привлекает и православный паломнический туризм, на который греки также делают определенную ставку.

Отдельно стоит упомянуть о безопасности. Несмотря на кризис и миграционные проблемы по всей Европе, в Греции довольно спокойно. В Leptos Group рассказывают, что в стране - один из самых низких уровней преступности в Европе, а остров Крит считается самым безопасным местом.

Туризм – локомотив спасения экономики

Разумеется, путь по спасению экономики страны через развитие туризма был нелегким. Греции пришлось пойти на определенные жертвы, существенно модернизировать законодательство и ресурсную базу, а главное – запастись терпением. А еще страна создала максимально комфортные условия для инвестирования и покупки недвижимости иностранцами. По сути, именно такие инвестиции и дали возможность развиваться, когда на пике кризиса местные инвесторы вообще не имели средств.

Еще с 2011 года власти Греции начали постепенно проводить реформирование туристической отрасли, и лишь спустя несколько лет удалось выйти на существенный рост. По данным девелоперской компании Grekodom, еще в 2011 году Грецию посещали не более 11 млн туристов, тогда как в 2017 году здесь зафиксировали рекордное для страны количество туристов – 27,5 млн человек. По итогам 2018 года, Греция ожидает около 31 млн туристов. При этом, к началу 2018 года доля туризма в ВВП Греции составила 20% в среднем по стране, тогда как на отдельных островах – и все 100%.

Отель Panorama Hotel в Хании (остров Крит) / Фото Марина Григоренко

В первую очередь, для достижения таких результатов была проведена серьезная модернизация инфраструктуры, в том числе отельного сектора. Изначально упор был сделан не на строительство новой недвижимости, а именно на модернизацию существующей – как в плане строительных работ, так и путем автоматизации всех внутренних процессов.

Одновременно на развитие туристической отрасли начали выделяться субсидии, финансирование которых во многом как раз и удалось обеспечить за счет иностранных инвестиций, в том числе в недвижимость и туризм. Один из примеров – безвозвратные субсидии до 60% по программе ESPA на строительство и реконструкцию.

Пик покупок недвижимости в Греции иностранными инвесторами под туризм, особенно на островах, выпал как раз на период экономического кризиса. Падение цен на недвижимость в стране началось в 2009 году и на пике кризиса в 2013 году составило от 40 до 55%. В этот период строительство полностью остановилось и местным игрокам стало сложно продолжать работу на рынке. Чтобы выйти из тупика, многие пошли на риск, сменив стратегию деятельности. Например, Grekodom нашли выход в сокращении доли строительства, переключившись на продажу инвесторам со всего мира уже существующей недвижимости по всей стране.

Даже в центре Афин много заброшенных зданий / Фото Марина Григоренко

Основной "горячей точкой" по редевелопменту стали Афины. Здесь активнее всего принялись переводить недвижимость из офисной в жилую (квартиры, студио, лофты) или туристическую (отели, рестораны), а также восстановление заброшенных исторических зданий. Большим плюсом здесь стало отсутствие бюрократической волокиты, которая часто отпугивает инвесторов - вся процедура оформления документов занимает от 30 до 80 дней.

Есть среди заброшенных зданий и исторические / Фото Марина Григоренко

Как итог, к 2018 году в Греции удалось достичь стоимости квадратного метра недвижимости в 1000 евро в курортной зоне против 400-500 евро в кризисные времена. По данным компании Grekodom, в 2018 году в Греции впервые был зафиксирован рост цен на недвижимость. Пока что этот процент небольшой – в среднем, 1,5% (1-5%, в зависимости от региона). Однако уже через 3-4 года прогнозируется рост цен на недвижимость на уровне 10-15%.

Как уже говорилось выше, развитие туризма способствовало развитию "родственных" отраслей, для которых условия в стране изначально также сформировались довольно благоприятные. Так, греческая транспортная инфраструктура считается одной из лучших в Европе. Здесь одна из лучших систем дорог, удобные морские гавани и большое количество аэропортов. Однако все это также требовало модернизации. В итоге, за последний 10 лет в Греции провели масштабные работы по ремонту дорог. Были приватизированы 14 аэропортов, начато строительство новых и удлинение старых взлетных полос. Так что долететь в Грецию можно практически из любой точки мира. На данный момент также расширяется железнодорожное сообщение. К примеру, уже начато строительство железной дороги до Амстердама.

Упрощение законодательства для инвесторов

Среди важных изменений в законодательство страны стал отказ от так называемого закона о приграничной зоне в 2011 году. До этого 60% недвижимости в стране, главным образом на островах и прибрежных территориях (а это как раз самые "лакомые" кусочки под туристическую деятельность), относились к приграничной зоне. И чтобы приобрести ее, нужно было пройти довольно строгую проверку, в том числе в Министерстве обороны Греции. Как итог, процент отказов в данном случае был довольно высок, а потенциальным инвесторам оставались лишь Афины и территории вглубь страны, не так привлекательны для иностранных инвесторов.

Разумеется, периодически возникали опасения по поводу возможной потери своих ресурсов и земель. Поэтому в стране действуют довольно строгие условия застройки. Во-первых, не везде можно строить. Во-вторых, есть определенные нормы, сколько "свободной" земли должно быть возле каждого здания. В-третьих, здесь не забывают уделять внимание охране окружающей среды и сохранению важных памятников.

Как рассказывает менеджер по маркетингу кипрской строительной компании Leptos Estates Яннис Илиакис, им понадобилось целых 16 лет на то, чтобы получить все разрешения под свой проект Costa Nopia на Крите, предусматривающей строительство престижной курортной зоны с отелями, виллами, центрами развлечений и пляжами в живописном заливе Киссамос.

Через несколько лет в этом месте появится престижный курортный район Costa Nopia / Фото Марина Григоренко

Многие участники рынка смогли удачно найти "свою нишу". Так, компания Grekodom сосредоточилась на строительстве, брокерских услугах, инвестициях и курортной недвижимости, выбрав основными географическими направлениями Афины и Салоники, где загрузка отелей, в среднем, в течение года составляет 80-95%. В туристической отрасли компания занялась авиаперевозками (пассажирский сегмент - Ellinair, грузовой - CSR Air Service), а также довольно популярным туристическим направлением для Греции - православным паломническим туризмом. В то же время, кипрская компания Leptos Group сосредоточила свою деятельность на привлекательных для туристов островах – Крит, Парос и Санторини, наладив здесь строительство недвижимости под отели, виллы и апартаменты, а также занялась оказанием туристических услуг внутри страны.

Местные компании не скупятся на продвижение себя за границей, ориентируясь, в первую очередь, на самые перспективные для страны рынки. Так, например, местный туроператор Mouzenidis Travel имеет более 80 представительств за пределами Греции, в том числе в Украине. Есть свой офис в Киеве и у Leptos Group.

Разумеется, в Греции есть и региональные особенности приобретения недвижимости. Если в столице это, преимущественно, квартиры и офисы, то на острове Крит – недвижимость под туризм, то есть небольшие дома-апартаменты. По словам греческих чиновников, жители постсоветских стран обращаются за местной недвижимостью из интереса к стране как таковой, тогда как для жителей Китая это всего лишь очередная инвестиция в очередной стране мира, где существуют подобные программы.

В столице Греции безусловными лидерами среди инвесторов считаются жители Китая, которые массово скупают здесь дешевые старые квартиры, ремонтируют их и сдают посуточно в аренду на сервисах вроде Airbnb. Таких квартир в Афинах после кризиса больше, чем достаточно. Даже в центре столицы до сих пор нередко попадаются заброшенные дома. В то же время жители постсоветских стран больше ориентируются на острова.

Редевелопмент в Афинах / Статистика Grekodom

В Leptos Group констатируют, что недвижимость на том же Крите обойдется существенно дороже, чем в Афинах, где за те же деньги можно купить несколько объектов. Однако те инвесторы, которые покупают недвижимость под туризм, как раз Критом больше всего и интересуются. Традиционно он считается одним из самых богатых регионов, сделавших себе состояние на производстве оливкового масла и выращивании фруктов. К слову, роскошные оливковые плантации, насчитывающие около 40 млн деревьев, еще и формируют живописные ландшафты на Крите. Ежегодно сюда приезжают около 5,5 млн туристов, что составляет 25% туристического дохода Греции. При этом на Крите насчитывается около 1 млн жителей, расположены четыре крупных города и три аэропорта.

Есть и немало тех, кто покупает подобную недвижимость "на перспективу", с надеждой, что за 5 лет ее стоимость повысится и ее можно будет выгодно продать. Местные чиновники уверены, что все предпосылки для этого есть. Ведь за последний год в стране действительно наметился плавные рост цен на недвижимость, да и экономики в целом.

В перспективе в Греции планируют заняться возведением небоскребов. Не трудно заметить, что сейчас высотных зданий в стране мало. В первую очередь, это связано с тем, что она находится в сейсмоопасной зоне. Тем не менее, новые технологии открывают новые возможности. В частности, в Афинах уже в марте 2019 года планируется начать строительство группы небоскребов при совместном финансировании греческих, арабских и китайских инвесторов – так называемый Hellinikon Project на территории бывшего одноименного аэропорта. Два из них, высотой около 120 метров, будут располагаться непосредственно на берегу, а еще два, высотой около 200 метров, немного глубже на материке. Помимо офисов и ресторанов здесь планируется разместить одно из крупнейших казино в Европе и грандиозный аквариум размером около 6 тысяч квадратных метров, половина которого будет на суше, а вторая половина – в воде. Еще одной важной частью проекта должно стать строительство большого ландшафтного парка, чтобы "озеленить" город.

"Золотая" виза

Немалую роль в процессе спасения Греции сыграла коллективная работа. К ней были привлечены и органы власти всех уровней (Министерство экономики, Министерство по вопросам миграции, местные администрации), и правительственные инвестиционные организации (Enterprise Greece), и крупные строительные и девелоперские компании (Grekodom, Leptos Estates), и международные консалтинговые компании, специализирующиеся на инвестиционной миграции (Henley & Partners), и другие. Каждый вносил свою лепту, дополняя возможности друг друга (разумеется, не без выгоды для себя).

Одним из самых успешных примеров такого сотрудничества является программа Golden Visa, которая также существенно способствовала выходу страны из кризиса. Суть ее заключается в том, что иностранные граждане могут получить вид на жительство в Греции, так или иначе инвестировав в экономику страны. В данном случае, организация Enterprise Greece взяла на себя роль государственного арбитра программы, Henley & Partners занялась вопросами, связанными с консультированием клиентов по вопросам получения вида на жительство ("золотой визы") в Греции и процессинга, а Grekodom, Leptos Estates и другие компании – подбором недвижимости. 

Существует три пути, как можно получить вид на жительство в Греции через инвестиции: покупка недвижимости, инвестиционная активность и стратегические инвестиции (последние, однако, требуют наличия четкого бизнес-плана). Это могут быть физические инвестиции в недвижимость (от 250 тысяч евро), могут также быть взносы в предприятия (от 400 тысяч евро) или же ценные бумаги (от 800 тысяч евро). В частности, в стране выпускают гособлигации на 10 лет с доходностью 4,6%.

Стратегические инвестиции в этом контексте занимают лишь малую долю. На них за последние 4 года было направленно около 30 заявок, что составляет лишь 1-2% от всех заявок на "золотую" визу. И, тем не менее, это принесло 4 млрд евро инвестиций в страну в 2017 году, что на 30% больше по сравнению с предыдущим годом. По итогам 2018 года также прогнозируется немалый рост. Основными инвесторами здесь за последние 10 лет остаются Германия, Северная Европа, США и Китай.

Стратегические инвестиции идут на развитие строительства, инфраструктуры и туризма, а также энергетической, здравоохранительной и продовольственной систем. Перспективным направлением также считается инвестирование в банковскую систему – ведь после кризиса цены очень сильно упали, а потому акции можно было довольно выгодно купить с перспективой роста в будущем (предпосылки к которому уже наметились). Однако это направление еще требует окончательного согласования и голосования в парламенте Греции.

В Греции еще много возможностей для инвестиций в недвижимость / Фото Марина Григоренко

При этом Греция не обещает заоблачную доходность – лишь около 5%. Но за счет минимизации рисков она стала привлекательной для инвесторов. Как рассказывает руководитель отдела по частным инвестициям Министерства экономики, развития и туризма Греции Лоис Лабрианидис, в среднем, жилая недвижимость в Греции имеет доходность около 5-6%, офисы - 7%, отели – 9% (что, к слову, является самым большим показателем в Европе).

Однако самым популярным направлением Golden Visa стала возможность получения вида на жительство в Греции через инвестиции в недвижимость, запущенная в 2013 году. По сравнению с подобными инвестиционными программами других стран, греческая имела целый ряд преимуществ. К примеру, минимальная стоимость частной недвижимости в Греции составляет 250 тысяч евро против 500 тысяч евро в Испании. В целом, стоимость недвижимости в Греции– от 500 евро за квадратный метр.

Сравнение программ "Золотая виза" в Греции и Испании / Статистика Grekodom

Сравнение программ "Золотая виза" в Греции и Испании / Статистика Grekodom

Сравнение программ "Золотая виза" в Греции и Испании / Статистика Grekodom

Кроме того, немалую роль сыграл "семейный" характер программы - помимо самого инвестора, вид на жительство получают и близкие члены семьи – супруги, родители, не состоящие в браке дети до 21 года (возраст может быть продлен до 24 лет). Также инвестор получает доступ к местным системам здравоохранения и образования.

Программа дает право жить в Греции круглый год, плюс свободно находиться до 90 дней в течение 180 дней в других странах Европы. Такой вид на жительство нужно возобновлять лишь через 5 лет, тогда как в той же Португалии это нужно делать уже через 2 года. В течение этого времени инвестор не обязан регулярно подтверждать наличие у него изначально приобретенной недвижимости. Ее можно обменивать. Главное, чтобы сумма инвестиций в недвижимость всегда оставалась больше 250 тысяч евро. Также нет ограничений на количество недвижимости. В сумму 250 тысяч евро могут входить несколько квартир, домов или объектов туристической инфраструктуры.

Порог инвестиций в недвижимость по программе Golden Visa в разных странах / Статистика Grekodom

При этом в Греции не пытаются "одарить" иностранных инвесторов непосильным налоговым бременем. Ведь если требовать слишком много – можно остаться ни с чем. По сути, люди, живущие в стране по виду на жительство, должны лишь платить налоги на недвижимость плюс налоги с дохода, полученного от коммерческого использования местной недвижимости. Хотя такая инвестиция не из дешевых.

Помимо минимальной стоимости недвижимости в 250 тысяч евро есть целый ряд сопутствующих расходов: сбор от инвестора государству в размере 2 тысяч евро, комиссия при покупке недвижимости – около 8% от ее стоимости, плюс расходы на перевод документов на греческий язык. Кроме того, еще нужно оплатить услуги консалтинговой компании. По словам главы женевского офиса Henley & Partners Switzerland AG Мариоса Рафаила, как правило, это составляет 20-25% стоимости недвижимости. Уже после приобретения недвижимости инвестора будут ждать определенные обязательные текущие расходы, например, ежегодный налог на недвижимость в размере 0,2-0,5% от ее стоимости. В случае же, если инвестор захочет "зарабатывать" на своей недвижимости, ему также нужно будет платить подоходный налог: при доходе до 12 тысяч евро в год он составит 15%, при доходе 12-35 тысяч евро в год может достигнуть и 35%.

Приобрести такую недвижимость можно дистанционно, а на процесс оформления уходит совсем немного времени – среднем, 1-2 месяца на процесс получения вида на жительство (для сравнения, в Португалии на аналогичные процедуры уходит 6-9 месяцев). Но все же срок оформления часто зависит от региона, констатируют в Leptos Group. К примеру, в Афинах, из-за большого потока желающих, может понадобиться больше времени, тогда как на Крите вполне можно уложиться в 30-45 дней, на Санторини – в срок около 3 месяцев.

Как отмечает представитель Министерства миграционной политики Греции Михаил Космидис, процент отказов по программе небольшой, а самой вероятной причиной отказа может стать проблема с оплатой через банк: вносить плату наличными или с кредитной карточки запрещается.

Еще одной немаловажной особенностью рынка недвижимости в Греции является то, что практически всегда недвижимость здесь сдается "под ключ", и базовый ремонт уже включен в стоимость. Как поясняют в Leptos Group, клиент может выбрать цветовую гамму, планировку, сантехнику, базовую мебель и даже некоторые предметы интерьера, и это уже будет включено в стоимость. Разумеется, за дополнительную плату клиент может запросить себе, что угодно. Но, как правило, никто из инвесторов не запрашивает ремонт сверх базовой суммы.

Проект Aphrodite Seafront на Крите от Leptos Estates / Фото Марина Григоренко

В то же время местные представители подчеркивают, что Греция не намерена торговать своим гражданством. Ведь гражданство и вид на жительство – это разные вещи. Возможность получить гражданство здесь появляется лишь через 7 лет с момента получения вида на жительство и при выполнении целого ряда условий, в том числе, достаточный уровень интеграции в местную культуру и общество. По статистике, ежегодно Греция выдает около 35 тысяч паспортов не гражданам ЕС, тогда как по виду на жительство здесь живут 600 тысяч иностранцев.

Представители местных компаний отмечают, что многие инвесторы, в том числе украинские, используют программу в качестве своеобразного "плана Б" - либо опасаясь осложнения ситуации в родной стране, либо планируя будущее в Европе для своих детей.

По данным Enterprise Greece на 30 сентября 2018 года, всего с момента запуска программы Golden Visa в 2013 году ее успешно воспользовались 3404 человека (получили вид на жительство 8899 человека, включая членов семьи заявителей), 83 из которых – граждане Украины (189 вместе с членами семей). Больше всех же программой пользовались граждане Китая – 1700 человек (4552 вместе с членами семей). В целом за время существования программы жители Украины инвестировали в страну 33,8 млн евро, из них 12 млн евро – в 2017 году.

"Предпочтения" украинских инвесторов в Греции / Статистика Grekodom

Территориальные предпочтения украинских инвесторов в Греции / Статистика Enterprise Greece

***

На примере Греции можно убедиться, что туризм может быть очень перспективной отраслью для подъема экономики страны. И, возможно, у них есть чему поучиться. Ведь и Украина богата ресурсами, которые могут потенциально привлечь как туристов, так и инвесторов. Стоит лишь грамотно подойти к вопросу, запастись терпением и понять: чтобы получить из чего-то выгоду, сначала нужно в это хорошо вложиться.

Марина Григоренко

УНИАН в Google News