Хрущовки. Знищити не можна реанімувати

Міністерство регіонального розвитку розробило законопроект, який за кілька років має запустити процес масової реновації застарілого житла в містах. Старі «хрущовки», побудовані в середині 20 століття, псують вигляд міста і з кожним роком стають небезпечнішими. Для вирішення цієї проблеми планується їх знесення або капітальний ремонт. Про те, які зміни підготувало міністерство і які шанси на втілення планів — читайте в матеріалі УНІАН.

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України активно намагається запустити процес реновації побудованого п’ятдесят років тому житла, яке в народі називають «хрущовки». Важливим кроком на цьому шляху стало завершення в середині травня розробки нового законопроекту - "Про комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду". Нове законодавство покликане вирішити проблемні питання, які до цього часу так і не дозволили запустити процес реновації. Адже, діючий закон про реконструкцію застарілого житла, який був прийнятий ще в 2006 році, не працює.

Дійсно, за останні п’ятнадцять років так і не була проведена реконструкція жодної будівлі. Лише на початку 2000-х експериментом реконструкції стала п’ятиповерхівка на проспекті Петра Григоренко в Харкові. Тоді споруду повністю реконструювали, добудувавши додатковий поверх. Однак, проект виявився збитковим: гроші виручені від продажу квартир, не покрили витрати на модернізацію. До слова, тоді архітектори підрахували, що проект обійшовся державі по ціні побудованій «з нуля» дев’ятиповерхівки.

Тим часом проблема застарілого житла в Україні з кожним роком тільки поглиблюється. Адже, перша «хрущівка» була збудована в 1957 році і планувалося, що це буде тимчасове житло на 25 років.

«В радянські часи було бачення, що після 1980 року буде комунізм. Дива не сталося і більше п’ятдесяти років люди живуть у застарілому фонді і в аварійних будинках», - зауважила керівник сектору «Будівництво» Офісу ефективного регулювання Олена Шуляк.

За оцінками експертів, зараз житловий фонд будинків, побудованих в 1930-1970 роки, які вимагають заміни або реконструкції становить близько 1,2 млн квартир. При чому близько п’ятдесяти тисяч відносяться до категорії ветхий житловий фонд. Тобто будинок, фізичне зношення якого становить 61 - 80%. Наприклад, в Києві налічується майже двісті таких будників. Зрозуміло, що з часом їх буде дедалі більше. Адже, за словами Шуляк, лише в столиці на даний час близько три тисячі застарілих «хрущовок» і з часом вони можуть поповнити статистику ветхого житлового фонду.

Перша «хрущівка» була збудована в 1957 році і планувалося, що це буде тимчасове житло на 25 років /Instagram - aesteticasovietica

В одній з таких «хрущовок», в житловому масиві  у Дніпровському районі міста Києва, живе киянин Дмитро. За його словами ззовні будинок знаходиться в дуже поганому стані і є проблеми з прибудинковою інфраструктурою.

«Я живу в хрущовці тридцять років. Ремонту немає ніякого. Зовнішній вигляд будинку бажає кращого. Наприклад, парадний знаходиться в дуже поганому стані. Там потрібно робити капітальний ремонт, але цим ніхто не займається. Також, інфраструктура навколо будинку – розбитий асфальт, радянські майданчики. Постійно літом відключають гарячу воду. Хоча це проблема напевно всіх будинків»,  - розповідає Дмитро, але відразу додає, що за час проживання вже звик.

Разом з тим, киянин зазначив, що в будинках, які перейшли на ОСББ, ситуація краща. «В мене ЖЕК, але будинки навколо відсотків на 70 перейшли на ОСМД. В таких будинках ситуація краща. Поміняли вікна, стіни фарбують. Все освіжили і вже не так страшно виглядає», - говорить Дмитро.

Поліпшення ситуації в будинках, які мають форму власності ОСМД, в основному, поясняться можливістю участі в програмах по утепленню. Наприклад, завдяки програмі «теплі кредити» ОСББ можуть отримати від держави компенсацію в розмірі від 40% до 70%. Загалом, на державну програму протягом 2016–2018 років використано з держбюджету понад 2 млрд гривень.

Попри це, заходи по енергоефективності вирішують проблему лише частково. За словами віце-президента Конфедерації будівельників України Анатолія Беркути, багато будинків потребують не просто модернізації, а повної заміни, зносу.

«В масштабах країни ці заходи не великі. Адже, житлового фонду, який потрібно реконструювати більше 70 мільйонів квадратних метрів. З іншого боку для окремих будинків такі заходи виправдані. Для будинків, які можуть стояти 50 років. Але для будинків, які можуть впасти через десять років це немає сенсу», - вважає він.

За словами Беркути, в найгіршому стані знаходяться старі панельні будинки. «Наприклад, п’ятиповерховий будинок може бути зроблений з бетонних блоків, інший з цегли, а інший з цегляних блоків. Але в першу чергу в поганому стані панельні будинки. Хоча, є будинки 70-х років гірші, ніж «хрущівки» 50 років», - стверджує він.

Суть змін

Проблему застарілого житлового фонду вже намагалися вирішити. Ще в 2006 році Верховна Рада прийняла закон, який передбачав комплексну реконструкцію застарілих кварталів. Переселяти сім'ї мали у квартири у 1,5 рази більші за площею. До слова, тоді наші громадяни вирішили схитрувати. «Коли наші громадяни почули, що такий закон прийнятий, поприписувалися у «хрущівках» всі родичі. Люди чекають, що можливо коли буде знесення або реновація цих хрущівок, отримають додаткові квадратні метри», - розповідає Шуляк.

Ще в 2006 році Верховна Рада прийняла закон, який передбачав комплексну реконструкцію застарілих кварталів / фото УНІАН

Однак, ні додаткових метрів, ні нового житла так і не отримали. З тих пір реконструкція цих будинків на практиці так і не змогла відбутися. За словами заступника міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лева Парцхаладзе, головною причиною відсутності процесу реновації житла є вимога про обов'язкову згоду 100% мешканців будинку на проведення майбутньої реновації.

"З 2006 року в Україні діє закон про реконструкцію застарілого житла. Однак з тих пір реконструкція цих будинків на практиці так і не змогла відбутися через недосконалість законодавства. Наприклад, через наявність вимоги про обов'язкову згоду 100% мешканців будинку на проведення майбутньої реновації. Також проблемним залишається механізм видачі компенсації, визначення джерел фінансування і багатьох інших аспектів ", - зазначив він.

Новий же законопроект знижує цю вимогу і передбачає згоду не менше 75% мешканців будинку на проведення реконструкції.

Також, на відміну від старого, новий законопроект враховує можливість здійснення реконструкції застарілого житла різної поверховості, а не тільки 5-поверхівок. Серед іншого, документ визначає замовниками проектів реконструкції виконавчі органи сільських, селищних і міських рад і розширює перелік можливих джерел фінансування проектів.

Крім того, законопроект удосконалює процедуру видачі компенсації власникам застарілого житла. Так, раніше передбачалося переселяти сім'ї у квартири у 1,5 рази більші за площею. Але згідно з новим законопроектом, місцева влада сама визначатиме коефіцієнт. Причому він може відрізнятися, залежно від того, де проводять реконструкцію. Наприклад, в центрі міста може бути один коефіцієнт, а на околицях Виноградарі — інший.

Також, законопроект передбачає різні варіанти відселення жителів при реконструкції і максимальну відстань, на яку буде відбуватися відселення.

«Передбачається, що жителі таких будинків повинні відселятися, як основний варіант, в стартові будинки в межах кварталу, мікрорайону, який реконструюється. Крім цього, є можливість тимчасового переселення в маневрений фонд і в інші рівноцінні житлові приміщення в багатоквартирних будинках, в тому числі вторинного ринку за згодою», - зазначив Парцхаладзе.

Таким чином, на час проведення ремонтних робіт інвестор повинен надати безкоштовне тимчасове житло, де людина буде сплачувати тільки комунальні витрати. За словами Парцхаладзе, прийняття законопроекту в подальшому зможе нарешті запустити довгоочікуваний процес реконструкції застарілого житла в Україні.

Які перешкоди?

Однак, віце-президент конфедерації будівельників України Анатолій Беркута вважає, що прийняття законопроекту не вирішить питання об’єктів застарілого житла по всій Україні. «В мене цього законопроекту є дуже багато питань. Він може вирішити питання реновації для Одеси, Києва, може навіть для обласних центрів. Для невеличких населених пунктів - ні», - вважає він.

За словами Беркути, якщо у Києві, Одесі та інших великих містах проблем із пошуком забудовників не буде, то в невеликих населених пунктах, де немає такого попиту на житло, низькі ціни на квартири та порівняно висока вартість будівництва, ситуація не зміниться.

Дійсно, багато в чому зацікавленість інвесторів у будівництві залежить від економічної доцільності. За словами Парцхаладзе, вкладати інвестиції будуть при вартості квартир 30-35 тис. грн за кв. м.

багато в чому зацікавленість інвесторів у будівництві залежить від економічної доцільності / фото УНІАН

«Тоді інвестору буде цікаво будувати. Тендери на пошук інвестора будуть проводить місцеві органи влади. Важливо, щоб це були надійні інвестори, але відповідальність повинна бути на місцевих органах влади», - вважає заступник міністра.

 Таким чином, законопроект робить ставку на інвестора. Адже документ передбачає ще ряд преференцій. За словами Шуляка передбачається, що інвестор не повинен буде сплачувати внесок на пайову участь. «Інвестор буде розробляти інвестпроект. Буде прораховуватися зобов’язання відремонтувати чи знести будинок. Скільки надати квартир і скільки додаткових квадратних метрів цей інвестор зможе збудувати для отримання прибутку», - повідомила вона.

З іншого боку, законопроект не вирішує важливу проблему - старі зношені мережі. Адже в кварталах, де стоять «хрущовки» скоріше за все потрібно буде їх перекладати.  «Це дуже дорога справа. Тому, можливо, знайти інвестора, який зможе перекласти мережі і надати квартири мешканцям буде важко. Муніципальна влада могла б взяти частину. Однак, бюджет - це гроші громади і вкладати гроші у проект без створення додаткового блага для всіх громадян не буде доцільно», - вважає Шуляк.

Закордонний досвід

Поки наша країна тільки планує взятися за застарілий житловий фонд, інші держави давно це роблять. Так, сусідня Польща почала активно модернізувати будинки ще десять років назад. А от Німеччина ще раніше.

За словами Беркути, після падіння Берлінської стіни Німеччина в 1989 році пішли шляхом реконструкції і капітального ремонту житлового фонду. «Така реконструкція була на 30% дешевше, ніж зносити і будувати нові. Однак, в даний час Німеччина йде шляхом виключно знесення цих будинків. Тому що за тридцять років їх експлуатаційна можливість значно зменшилася. Тому модернізувати їх немає сенсу, адже вони протримаються років п’ятнадцять і все одно доведеться зносити», - зазначає він.

За словами Шуляк, за час модернізації будинків у Німеччині було проінвестовано мільярди євро для проведення санації таких будинків. «Середня вартість витрат на модернізацію однієї квартири більше 20 тисяч євро. Ці роботи вони проводять за рахунок бюджетних коштів і коштів самих мешканців. В українських реаліях ми повинні розуміти що у людей не так багато коштів, і мало хто буде згодний інвестувати в модернізацію свого будинку», - розповідає вона.

Опікуються застарілим житлом і в Індії. Так, в Мумбаї, де багато нетрів, влада прийняла законодавство, яке дозволяє видавати інвестору земельну ділянку зі знижкою. «Але там існує умова, що інвестор повинен представити проект, який сподобається 75% мешканців. Тому вони стараються створювати круті проекти», - розповідає Шуляк.

В прибалтійський країнах також є досвід реконструкції житла по європейській моделі. Там реконструюють застарілий житловий фонд за кошти державного бюджету, громадян і за кошти донорської підтримки.

Розробка нового проекту закону це лише початок. Адже, його потрібно затвердити в Кабміні, пройти профільний комітет Верховної Ради. Потім справа за депутатами. Однак, чи ухвалить новий склад парламенту цей закон невідомо. До того ж, за словами Парцхаладзе, навіть якщо його приймуть, то ще знадобиться два-три роки, щоб зацікавити інвесторів і можна було починати проект. Тому впевненості, що мрії багатьох українців на сучасне житло скоро реалізуються, на жаль немає.

Олександр Куницький

УНІАН в Google News